221,200,000원
전주지방법원 2024타경27217. 익산시 부송동 부송라온프라이빗아파트2단지 201동 3층 301호, 전용 84.8572㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “8회 유찰”이 아닙니다. 2021년 6월 18일 전입·점유를 시작한 박상용의 임차보증금이 320,000,000원이고, 임차권등기도 2023년 7월 14일 경료돼 있습니다. 반면 말소기준은 2024년 11월 7일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차권 자체는 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 선순위 권리입니다.
원자료 배당계산만 보면 현재 최저가 221,200,000원 중 집행비용 3,896,800원을 먼저 제외하고 임차보증금에 217,303,200원이 배당돼 102,696,800원이 남습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 신청채권자 겸 양수인 주택도시보증공사가 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경27217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 무왕로19길 72-21, 201동 3층 301호 (부송동,부송라온프라이빗아파트2단지) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8572㎡ · 철근콘크리트구조 15층 중 3층 |
| 소유자 | 김상균 (2021.06.18. 소유권이전 · 거래가액 339,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 221,200,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 부송라온프라이빗아파트2단지 · 144세대 · 2019.01.04 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
현재 소유자 김상균은 2021년 6월 18일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 박상용의 주민등록·점유가 시작됐고, 임대차계약일은 2021년 5월 8일입니다. 임차권등기는 2023년 7월 14일, 이후 2023년 10월 10일 확정일자가 2021년 5월 21일로 경정됐습니다. 2024년 11월 7일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있어, 임차권은 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상용 | 320,000,000원 | 2021.06.18 | 2021.05.10 → 2021.05.21 경정 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양수·확약 |
실제 임차인은 1명입니다. 을구 3-2의 기록은 별도 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 확정일자를 경정한 기록입니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 적용 실질취득’으로 본다
부송라온프라이빗아파트2단지 전용 84.86㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 292,416,666원이지만 가격 판단은 더 최신 구간을 우선합니다. 최근 12개월 10건 평균은 291,600,000원, 최신 거래는 2026년 5월 295,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -1.7%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.86㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 84.86㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2026.04 | 84.86㎡ | 6 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 84.86㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.86㎡ | 8 | 294,000,000원 |
| 2025.12 | 84.86㎡ | 8 | 285,000,000원 |
| 2025.11 | 84.86㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 84.86㎡ | 10 | 292,000,000원 |
| 2025.07 | 84.86㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.01 | 84.86㎡ | 8 | 294,000,000원 |
| 2024.12 | 84.86㎡ | 6 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 10건 | 291,600,000원 |
확약 적용 후 실질취득은 현재 최저가와 같은 221,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 75.9%입니다. 최신 거래 295,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 확약이 실제로 적용된다는 전제에서는 최근 실거래보다 낮은 가격대라고 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,200,000원 원자료 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,896,800원 |
| 1. 임차인 박상용 보증금 | 320,000,000원 | 217,303,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당계산에서는 임차보증금 부족분 102,696,800원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 확약을 정확도 규칙에 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 원자료 배당계산에 미반영돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전후를 섞어 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 원자료 인수 계산 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 70% | 221,200,000원 | 102,696,800원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 56% | 176,960,000원 | 146,317,440원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 45% | 141,568,000원 | 181,213,952원 | 0원* |
확약이 없다면 이 사건은 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 전형적인 인수형입니다. 반대로 제출된 확약이 적용되면 해당 잔존 보증금 청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 구조이므로, 회차별 낙찰가를 실질취득으로 볼 수 있습니다. 따라서 확약 적용 여부가 가격분석 전체를 뒤집는 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산어양중학교 북동측 인근. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 중 3층 301호입니다.
- 도로. 서·남·북 3면이 도로에 접하고 남측 폭 약 10미터 아스팔트포장도로를 통해 주출입합니다.
- 설비. 위생 급·배수, 전기, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구 등이 지정돼 있으며 공시지가는 771,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 가격 메리트는 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 확약 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 원자료의 102,696,800원은 확약 미적용 배당계산상 부족분입니다.
- 임차인 수 확인. 실제 임차인은 박상용 1명이며 을구 3-2는 같은 임차권의 확정일자 경정 기록입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 291,600,000원과 최신 거래 295,000,000원을 기준으로 보되 최근 추세 -1.7%도 함께 반영해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 8회 유찰이고 단지 경매 통계도 평균 8.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 현장 상태와 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 원자료 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”가 아니라 “확약이 만든 가격”
이 물건을 최저가 221,200,000원만 보고 접근하면 권리구조의 핵심을 놓칩니다. 박상용의 보증금은 320,000,000원이고 대항력이 있어, 확약이 없으면 현재 회차에도 102,696,800원의 미배당 인수가 발생합니다. 더 유찰될수록 원자료상 인수액은 146,317,440원, 181,213,952원으로 커집니다.
하지만 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 확약을 적용하면 결론이 달라집니다. 잔존 보증금 청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수 0원*, 현재 실질취득은 221,200,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 291,600,000원의 75.9%로 가격 차이는 분명합니다.
다만 최근 거래 추세는 -1.7%이고, 이 단지 경매 통계는 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 단순히 “8회 유찰이라 싸다”가 아니라, “확약이 유효하게 적용되면 가격 경쟁력이 생기지만, 반복 유찰이라는 시장 신호까지 확인해야 하는 사건”입니다. 이 경매의 승부처는 최저가 자체보다 확약의 적용과 말소 이행을 원본에서 끝까지 확인하는 것입니다.
