의정부지방법원 2026타경60325. 경기도 파주시 광탄면 용미리의 석재공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사현진스톤이며, 중소기업은행이 신청한 임의경매입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕으로 단층 및 2층 공장 건물이 있고, 공장부지와 도로로 이용되는 토지가 함께 매각 대상입니다.

권리관계만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2019년 8월 20일 설정된 중소기업은행의 근저당권이 말소기준이고, 나머지 근저당권 및 신용보증기관의 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 등기상 금전채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 산정되지는 않습니다. 다만 이 사건은 일반 주택이 아니라 생산시설과 토지가 결합된 공장 경매입니다. 실질적인 위험은 권리 말소뿐 아니라 점유관계, 시설의 매각 포함 여부, 적치물 처리 및 재가동 가능성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 중소기업은행 근저당이 말소기준

말소기준은 2019.08.20 설정된 을구 1번 중소기업은행 근저당권(채권최고액 333,000,000원)입니다. 같은 날 추가 설정된 을구 2번 근저당권(840,000,000원), 이후 설정된 을구 3~5번 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 신용보증기금과 경기신용보증재단의 가압류 역시 후순위로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 미상, 현장 확인 필수

확인된 실제 점유자는 강혜림 1명입니다. 2층 점유자로 조사됐으며 전입신고일은 2024.06.17입니다. 이는 말소기준권리 설정일인 2019.08.20보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 내역은 확인되지 않았습니다.

이 사건에서 실제 임차인 또는 점유자로 파악된 사람은 강혜림 1명입니다. 신용보증기금과 경기신용보증재단은 임차보증금 승계인이 아니라 등기상 가압류 채권자이므로 임차인 수나 임차보증금에 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 70%, 그러나 싼지는 별개

현재 최저매각가는 1,233,875,000원입니다. 감정가 1,762,679,200원에서 1회 유찰된 가격으로, 감정가 대비 약 70%입니다. 권리상 인수액을 0원으로 산정하면 최저가 기준 실질취득액도 1,233,875,000원입니다. 다만 취득 관련 부대비용, 명도, 시설 정리 및 추가 공사비는 별도입니다.

이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 달리 석재공장과 토지가 결합되어 있습니다. 동종 공장시설의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 최저매각가가 실제 시장가치보다 낮다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 감정 대상 자산과 낙찰자가 실제로 활용할 수 있는 자산의 범위가 일치하는지 점검해야 합니다.

각 회차는 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 배당 시나리오입니다. 향후 실제 유찰 및 매각 조건이 확정된 것은 아닙니다. 감정가 대비 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,233,875,000원 가정)

근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준의 기계적 예상배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2%를 적용한 추정치이며, 실제 확정 채권액 및 배당순위는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

현재 최저가에 매각되면 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 1,219,136,250원입니다. 중소기업은행의 앞선 근저당권부터 배당이 이뤄지고, 을구 3번부터 일부 미배당이 발생합니다. 후순위 근저당권 및 가압류 채권자에 대한 배당은 부족하며, 소유자에게 돌아갈 잔여액은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 공장 현황·매각 범위 — 가장 중요한 실사 항목

매각물건명세서에 따르면 이 물건은 일괄매각입니다. 제시외 건물은 포함되지만 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 목록 1·2 토지는 목록 5·6 공장건물의 부지로 사용되고, 목록 3·4 토지는 도로로 이용됩니다.

석재공장으로 사용되던 건물에는 폐수처리시설이 소재합니다. 해당 시설의 존재 자체가 곧 환경오염을 의미하지는 않지만, 공장을 다른 용도로 사용하거나 재가동할 경우 폐수시설의 관리 상태, 관련 인허가 및 적치물 처리가 중요한 변수가 됩니다. 감정 당시 공장 운영이 중단된 것으로 파악된 만큼, 실제 현장 상태를 기준으로 추가 비용을 검토해야 합니다.

⑥ 입지·토지 규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 광탄면 용미리 소재 용미초등학교 북서측에 위치합니다. 주변은 공업용 건물과 농경지 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 차량 접근. 공장부지인 목록 1·2 토지까지 차량 진출입이 가능합니다. 목록 3·4 토지는 도로로 이용 중입니다.
• 대중교통. 인근에 마을버스 정류장이 있으나 노선 다양성과 배차간격을 고려할 때 대중교통 편익은 다소 열악한 것으로 평가됐습니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(산업 Zone)에 해당합니다. 가축사육제한구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지 규제. 감정요항표에 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 기재돼 있으며, 도로 일부에 관한 건축법상 도로 규정도 언급됩니다. 실제 적용 여부 및 범위를 필지별로 확인해야 합니다.
• 건물 구성. 일반철골구조 판넬지붕의 단층·2층 공장건물이며, 위생·급배수 및 폐수처리설비가 있습니다.
• 공부 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 범용 주거용 부동산이 아니라 특정 산업용 공장시설입니다. 토지·건물·시설을 활용할 수 있는 매수자를 확보해야 하므로, 실제 거래 가능 가격과 처분 기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물과 제외되는 제시외 기계기구를 감정평가서 및 매각물건명세서 도면과 대조하세요.
• 점유자 확인. 2층 점유자 강혜림의 실제 점유 경위, 계약 성격, 보증금·확정일자·배당요구 내역 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 적치물 소유권. 공장부지에 존재하는 소유자 미상의 적치물에 대해 소유자와 처리 주체, 반출 또는 정리 비용을 확인하세요.
• 폐수처리시설. 시설의 작동 상태, 관리 현황, 관련 인허가 및 필요한 추가 조치 여부를 확인하세요.
• 공장 가동 상태. 감정 당시 운영이 중단된 것으로 파악된 만큼 현재 가동 여부와 재가동 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 도로·이용 규제. 도로로 이용되는 목록 3·4 토지의 현황과 계획관리지역·성장관리계획구역 등 규제의 실제 적용 내용을 확인하세요.
• 가격 검증. 동종 공장용 토지와 유사 시설의 최근 거래사례, 시설 정비비용과 매각 가능성을 검토한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 권리 원본 대조. 중소기업은행의 공동담보 관계와 근저당권, 가압류, 점유관계를 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서로 재확인하세요.
• 추가 부담 확인. 미납 공과금, 관리·유지비, 시설 정리 및 인도 관련 비용을 별도로 검토하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 공장을 쓸 수 있는지는 별개”

이 사건의 장점은 등기상 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 중소기업은행의 2019년 근저당이 말소기준이며, 후순위 근저당과 가압류가 매각으로 소멸합니다. 채권자 미배당이 발생하더라도 그 금액을 매수인에게 그대로 넘기는 구조는 아닙니다.

그러나 매각 대상은 가동이 중단된 것으로 파악된 석재공장과 토지입니다. 2층 점유자의 보증금 미상, 제외되는 기계기구, 소유자 미상의 적치물, 폐수처리시설 및 산업용 부동산의 환금성이 모두 실제 투자성과에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 최저가 1,233,875,000원은 감정가 대비 약 70%지만, 적정 시세와 시설 정상화 비용을 확인하기 전에는 가격상 이익이 있다고 단정할 수 없습니다.

결론은 권리 말소 측면에서는 긍정적이나, 가격·시설·점유 검증 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적이라는 것입니다. 단순히 유찰로 낮아진 금액이 아니라, 공장과 토지를 실제로 활용하거나 처분할 수 있는 가치가 이 물건의 최종 판단 기준입니다.