의정부지방법원 2026타경60325. 경기도 파주시 광탄면 용미리 133-1 일대의 토지와 공장건물이 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사현진스톤이고, 2019.08.20 설정된 중소기업은행 근저당 333,000,000원이 말소기준입니다. 같은 날 추가 설정된 840,000,000원 근저당을 비롯해 2022년·2024년의 중소기업은행 근저당, 신용보증기금과 경기신용보증재단의 가압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차 조사에서는 강혜림이 2층을 점유하는 것으로 확인됩니다. 전입신고는 2024.06.17로 2019.08.20 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60325 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 용미리 133-1 · 용미리 133-1, 133-8 제1동 · 경기도 파주시 광탄면 장지산로 139 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장(주식회사 현진스톤) |
| 소유자 | 주식회사현진스톤 |
| 감정가 / 최저가 | 1,762,679,200원 / 1,762,679,200원 (신건) |
| 청구액 | 1,440,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 기계기구는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.08.20 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당 4건과 가압류 2건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금·우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혜림 | 2층 | 2024.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 시세보다 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
이 사건은 토지와 공장건물을 함께 보는 복합 물건입니다. 감정가는 1,762,679,200원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격 근거가 확인되지 않으므로 감정가가 시장가격보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,666,693,051원이 전액 배당되고, 소유자에게도 75,959,357원이 남는 시뮬레이션입니다. 반면 1회 유찰 시에는 총 273,051,125원의 미배당이 생기고, 2회 유찰 시에는 미배당이 552,259,510원으로 늘어납니다. 이 변화는 채권 회수구조의 변화이지, 매수인이 그 미배당액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,762,679,200원 | 1,666,693,051원 | 0원 | 75,959,357원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,410,143,360원 | 1,393,641,926원 | 273,051,125원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,128,114,688원 | 1,114,433,541원 | 552,259,510원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,762,679,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,026,792원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 333,000,000원 | 333,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 110,800,000원 | 110,800,000원 |
| 7. 가압류 · 경기신용보증재단 | 115,293,051원 | 115,293,051원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,959,357원 |
집행비용은 매각가의 1.1% 추정치입니다. 위 배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 공장·토지 현황 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 파주시 광탄면 용미리 용미초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 공업용 건물과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입은 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으나 노선의 다양성과 배차간격을 고려하면 대중교통 편익은 다소 열악합니다.
- 건물. 제5호는 일반철골구조 판넬지붕 단층, 제6호는 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 폐수처리설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 목록 1,2 토지는 목록 5,6 공장건물의 부지로 이용되고, 목록 3,4 토지는 도로로 이용됩니다.
- 운영상태. 감정요항표에는 공장으로 이용 중이라고 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 감정평가서 작성 시점 기준 공장 운영이 중단된 것으로 파악됐다고 기재되어 있습니다.
- 적치물. 목록 1,2 토지 지상에 소유자 미상의 적치물이 다수 쌓여 있는 것으로 조사되었습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역 산업 Zone, 가축사육제한구역이며 도로 일부가 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 공장건물, 제시외 건물은 포함되지만 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 포함·제외 대상을 구분해야 합니다.
- 적치물 처리. 토지 지상에 소유자 미상의 적치물이 다수 존재하므로 소유관계와 반출 책임을 확인해야 합니다.
- 폐수처리시설. 시설의 현황과 유지·철거 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계. 강혜림은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 1,762,679,200원입니다. 실거래 비교 근거 없이 감정가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 토지·건물·설비의 개별 가치를 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 물건 안전은 다르다”
이 사건의 등기 권리관계는 비교적 선명합니다. 2019.08.20 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강혜림의 전입도 2024.06.17로 늦어 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공장과 토지의 일괄매각, 운영 중단 정황, 폐수처리시설, 소유자 미상 적치물, 매각에서 제외되는 기계기구가 함께 얽혀 있습니다. 비교 가능한 실거래 가격 근거도 확인되지 않아 신건 최저가 1,762,679,200원이 시장 대비 유리한지 단정할 수 없습니다. 결론은 권리관계는 통과, 가격과 현장 실사는 보수적으로 확인입니다.
