의정부지방법원 2026타경60388. 고양시 일산서구 가좌동 98-8에 있는 공업용·창고 건물과 토지가 경매 대상입니다. 등기상 건물은 제가동호이며, 감정평가상 가), 나) 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬 경사지붕의 지상 1층으로 공업용 및 창고 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 잡종지로, 면적은 837.0㎡입니다.
소유자 류정곤은 2023년 5월 26일 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 송포농업협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 같은 금융기관이 채권최고액 130,000,000원 및 390,000,000원의 근저당권을 추가 설정했습니다. 여기에 여러 가압류와 가처분, 국세 압류가 이어진 뒤 송포농업협동조합이 임의경매를 신청한 사건입니다.
핵심은 채무와 인수할 권리를 구분하는 것입니다. 후순위 채권자가 배당받지 못한 금액이 커도 그 금액을 낙찰자가 그대로 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 다만 복잡한 권리관계, 공동담보, 조세 압류 및 제시외 건물 문제는 입찰 전에 각각 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60388 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 98-8 도로명주소: 덕산로189번길 32 |
| 등기상 건물 | 가좌동 98-8 제가동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공업용·창고 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬 경사지붕 · 지상 1층 |
| 토지 현황 | 837.0㎡ · 잡종지 · 공업용 · 평지 · 부정형 |
| 이용상태 | 공업용 및 창고 등 |
| 소유자 | 류정곤 (2023.05.26 소유권이전) |
| 감정가 | 1,348,602,000원 |
| 최저매각가 | 944,021,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 송포농업협동조합 / 648,179,001원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
말소기준권리는 2023.05.26 설정된 을구 19번 송포농업협동조합 근저당권입니다. 해당 채권최고액은 780,000,000원입니다. 같은 금융기관의 후순위 근저당권 2건 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
이후 설정된 중소기업은행·기술보증기금·주식회사 에이제이씨·삼손콘트롤즈 유한회사· 주식회사 우리카드·소상공인시장진흥공단의 가압류 및 국세 압류도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.01.21 한국아이에이 주식회사의 처분금지가처분도 말소기준 이후 설정된 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
임차인 신고 없음. 그러나 공업용·창고 시설은 현장에서 점유·사용 관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 무단점유 여부, 실제 명도 부담 또는 동산·설비의 소유관계까지 확정되는 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 30% 하락과 시세 할인은 다르다
감정가는 1,348,602,000원이며, 1회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 944,021,000원입니다. 감정가의 70% 수준으로 내려온 가격이지만, 이는 감정가 대비 비율이지 실제 거래시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 매각 기준가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 944,021,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 660,814,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 462,570,290원 | 0원 |
현 회차 최저가로 취득하고 인수할 권리가 없다면, 권리상 실질취득 기준액은 944,021,000원입니다. 다만 취득 관련 세금, 시설 보수비, 명도비, 기타 부대비용을 더한 실제 취득원가는 이보다 높아질 수 있습니다.
특히 토지의 용도지역과 성장관리계획상 산업ZONE, 건축물의 실제 이용상태, 도로접면 및 제시외 건물의 적법성은 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 가격 인하 폭보다 중요한 것은 이 시설을 실제로 얼마에 사용할 수 있고, 향후 얼마에 매도할 수 있는가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 944,021,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,840,210원 |
| 1. 을구 19번 근저당 · 송포농업협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 을구 20번 근저당 · 송포농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 21번 근저당 · 송포농업협동조합 | 390,000,000원 | 22,180,790원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 27,386,648원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 642,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 에이제이씨 | 116,424,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼손콘트롤즈 유한회사 | 15,114,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 49,103,988원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 77,661,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상 매각대금에서는 집행비용 11,840,210원을 제외하고 채권자에게 932,180,790원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 전체 채권 청구액은 2,228,189,965원, 총 미배당액은 1,296,009,175원이며 소유자 잔여금은 없습니다.
위 배당은 단순 추정이며 실제 피담보채권 잔액, 공동담보 배당 관계, 배당요구 및 조세의 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 채무액과 동일한 금액으로 확정되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 가좌초등학교 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공장과 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하며, 인근 대중교통시설과 북서측 산남IC를 고려한 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 토지. 잡종지 837.0㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 711,200원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬 경사지붕의 지상 1층 건물로, 위생·급배수 및 전기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업ZONE), 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역도 기재되어 있으나 외국인 등 대상의 특정 주거용도 관련 지정이므로 실제 적용 여부는 거래 주체와 이용 목적에 따라 확인해야 합니다.
- 환금성. 공업용·창고 및 토지가 결합된 자산으로, 매수 수요와 재매각 가능성은 공업용 수요, 용도 제한, 시설 상태, 적법한 이용 가능 범위에 따라 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위. 일괄매각 대상의 토지와 제가동호 건물, 제시외 건물 및 공동담보로 기재된 제나동호의 관계를 매각목록에서 구분하세요.
- 현장 점유. 임차인 신고가 없어도 공장·창고의 실제 사용자, 점유권원과 내부 설비·동산의 소유관계를 확인하세요.
- 후순위 가처분. 한국아이에이 주식회사의 근저당권설정등기청구권 관련 가처분이 매각으로 소멸하는지 법원 원본과 최종 처리 상태를 확인하세요.
- 조세·공동담보. 고양세무서장 압류의 조세 우선순위와 송포농업협동조합 공동담보의 실제 채권 잔액·배당 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만 보지 말고, 인근 공업용 토지와 창고·공장 건물의 거래사례, 임대수요 및 시설 보수비를 검토하세요.
- 인허가. 계획관리지역·산업ZONE에서 예정하는 업종의 영업·건축·용도변경이 가능한지 관계 기관에 확인하세요.
- 입찰서류. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서의 최신 원본과 입찰보증금 및 특별매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격상 안전”
이 사건은 말소기준권리 이후에 설정된 여러 채권자의 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액이 0원으로 분석되는 물건입니다. 하지만 임차인 신고가 없다는 사실이 현장 점유 문제까지 해소해 주는 것은 아닙니다.
감정가 1,348,602,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 944,021,000원입니다. 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 공업용·창고 자산의 적정 시장가치가 확인되지 않은 상태에서 이를 할인 매수 기회라고 단정할 수 없습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 일괄매각 및 제시외 건물의 범위, 실제 점유, 공업용 이용 가능성, 공동담보와 조세 관련 사항을 확인하고 유사 부동산의 시세에 근거해 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 낙찰가를 낮추는 것만큼 중요한 것은 취득한 부동산을 실제로 활용하고 다시 매도할 수 있는지입니다.
