의정부지방법원 2026타경60388. 고양시 일산서구 가좌동 98-8 소재 물건으로, 감정평가상 기호 가), 나)는 공업용 및 창고로 이용 중입니다. 토지는 지목 잡종지, 면적 837㎡, 토지이용상황은 공업용입니다. 사건상 용도도 ‘기타 + 토지’로 분류되어 있으므로 아파트나 일반 주거형 자산처럼 접근해서는 안 됩니다.

현 소유자는 류정곤으로 2023.05.26 소유권을 이전받았고, 같은 날 송포농업협동조합이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 같은 채권자의 130,000,000원·390,000,000원 근저당, 여러 가압류와 가처분, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 현재 유효한 핵심 권리 중 말소기준은 2023.05.26 송포농업협동조합의 근저당권이고, 그 뒤 설정된 같은 조합의 추가 근저당권 2건과 중소기업은행·기술보증기금·에이제이씨·삼손콘트롤즈·우리카드·소상공인시장진흥공단의 가압류, 한국아이에이의 가처분, 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 기준점 없이 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,348,602,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100% 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차의 실질취득금액도 1,348,602,000원입니다.

다만 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 13.49억원이 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 특히 공업용·창고와 토지를 함께 보는 자산은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 신건이라는 이유만으로도 할인은 전혀 반영되지 않은 상태이므로, 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

회차가 내려가면 매각대금은 1회 유찰 시 1,078,881,600원, 2회 유찰 시 863,105,280원으로 낮아집니다. 그만큼 채권자 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰의 핵심 효과는 권리위험 변화가 아니라 취득가격 자체의 하락입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,348,602,000원 가정)

현재 회차 기준 총 채권액 2,228,189,965원 중 채권자 예상배당은 1,332,715,980원, 미배당은 895,473,985원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.2% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가좌초등학교 북측 인근으로, 주위는 소규모 공장과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 대중교통시설이 있으며 북서측에 산남IC가 소재합니다. 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
• 이용상태. 기호 가), 나)는 공업용 및 창고 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬 경사지붕 1층 건물이며 위생·급배수·전기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 면적 837㎡, 지목 잡종지, 공업용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 711,200원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업ZONE)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 주거용 표준상품이 아니라 공업용·창고와 토지가 결합된 자산이므로 매수층과 적정가격 판단은 실제 용도·현황에 크게 좌우됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가는 감정가 100%인 1,348,602,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 현장·중개 시세 확인이 필요합니다.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 기호 가), 나), 토지 및 제시외 건물의 범위를 실제 현황과 대조해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2023.05.26 을구 19번 송포농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 이후 근저당·가압류·가처분·압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인해야 합니다.
• 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업ZONE), 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등의 규제가 실제 사용·증축·개발 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 점유·사용 현황. 감정평가상 공업용 및 창고로 이용 중이므로 실제 사용주체와 인도 가능성, 시설물·적치물 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”

이 물건의 권리구조는 겉보기 채권 규모와 달리 매수인 입장에서는 비교적 명확합니다. 2023.05.26 송포농업협동조합 근저당권을 기준으로 그 이후 권리들이 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 매각가 1,348,602,000원에서 채권자 미배당이 895,473,985원 발생하더라도 그 미배당 자체가 매수인의 승계부담이 되는 것은 아닙니다.

다만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 현재는 감정가 100% 신건이고 공업용·창고와 토지를 묶은 일괄매각이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 비교 실거래 기준점도 없기 때문에 “권리가 깨끗하니 13.49억원이면 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 정리되는 편이지만, 가격은 현장과 용도 가치까지 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.