의정부지방법원 2026타경60486. 경기도 파주시 야당동 이든시티 10층 1026호에 대한 강제경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기돼 있으나, 건축물 공부상으로는 오피스텔(업무시설)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 성립한 대항력 임차권이 있고, 그 보증금이 현재 최저매각가보다 크다는 사실입니다.
임차인 이창화는 2023.07.28. 전입·점유를 시작했고, 2023.07.04. 확정일자를 받았으며, 2025.08.13. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 강제경매개시결정은 2026.02.26.입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 경매는 단순히 6,720만원짜리 물건을 사는 거래가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 제10층 제1026호 도로명주소: 경기도 파주시 경의로 1024 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 공부상 오피스텔(업무시설) · 내부 확인 불가 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 16층 중 10층 |
| 소유자 | 최혜순 (2021.06.10. 소유권이전 등기 · 거래가액 145,099,300원) |
| 감정가 | 96,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이창화 / 115,016,800원 |
| 선순위 임차보증금 | 110,000,000원 |
| 현 회차 예상 인수액 | 44,409,600원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준권리는 2026.02.26. 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 파주시의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이창화의 임차권등기는 2025.08.13.에 접수됐고, 전입·점유는 그보다 앞선 2023.07.28.입니다.
2021년 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 2021.06.10. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 직접적인 쟁점은 과거 신탁이 아니라 말소기준권리 이전에 성립한 임차인의 보증금 반환채권과 대항력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.1억원
| 임차인 | 사용관계 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창화 | 주거 · 임차권등기 | 2023.07.28. | 2023.07.04. | 110,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
| 임대차계약일 | 2023.07.01. |
|---|---|
| 전입신고 / 점유개시 | 2023.07.28. / 2023.07.28. |
| 확정일자 | 2023.07.04. |
| 임차권등기 | 2025.08.13. · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2025.08.13. |
| 임차보증금 | 110,000,000원 |
| 현 회차 우선배당 예상 | 65,590,400원 |
| 현 회차 미배당 보증금 | 44,409,600원 |
| 매수인 승계 | 미배당 보증금 잔액 인수 |
이창화는 확정일자와 배당요구를 갖춘 우선변제권자이면서, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 우선변제권이 있다고 해서 매수인의 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 배당액이 보증금 전액에 미달하면 부족분을 매수인이 떠안는 구조입니다.
③ 가격의 함정 — 6,720만원이 실질 취득가격은 아니다
감정가는 96,000,000원이고, 한 번 유찰된 현재 최저가는 67,200,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%이지만, 현재 가격만큼만 자금이 들어가는 것이 아닙니다.
| 현재 최저매각가 | 67,200,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 110,000,000원 |
| 임차인 예상 우선배당 | 65,590,400원 |
| 매수인 보증금 인수액 | 44,409,600원 |
| 실질취득액 | 111,609,600원 |
| 감정가 대비 | 약 116.3% · 감정가 초과 |
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총 부담은 비슷하다
| 회차 | 매각가 가정 | 보증금 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 67,200,000원 | 44,409,600원 | 111,609,600원 |
| 2회 유찰(49%) | 47,040,000원 | 64,206,720원 | 111,246,720원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 32,927,999원 | 78,064,705원 | 110,992,704원 |
각 회차의 실질취득액은 해당 회차 예상 매각가와 미배당 임차보증금 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따라 소폭 달라지며 실제 낙찰가와 배당 결과는 확정되지 않았습니다.
2회 유찰되면 최저가는 47,040,000원으로 내려가지만, 임차보증금 인수액은 64,206,720원으로 커집니다. 3회 유찰 시에도 최저가는 32,927,999원이지만, 인수액은 78,064,705원이 됩니다.
그 결과 실질취득액은 각 회차에서 모두 약 1.1억원 부근입니다. 유찰에 따른 최저가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않는다는 뜻입니다. 이 물건의 실질적인 가격 판단 기준은 낙찰가 단독이 아니라 보증금 인수분을 포함한 총액입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,609,600원 |
| 1. 임차인 이창화 · 우선변제 | 110,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이창화 | 115,016,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 67,200,000원에서 집행비용 추정액 1,609,600원을 공제하면 임차보증금에 배당할 수 있는 금액은 65,590,400원입니다. 임차보증금 전체 110,000,000원에는 미치지 못하므로 차액인 44,409,600원이 매수인 인수 대상으로 남습니다.
별도로 표시된 강제경매 신청채권 115,016,800원에는 예상배당 0원이 배정돼 있습니다. 신청채권자와 임차인이 같은 성명으로 표시되는 만큼, 임차보증금 우선배당과 별도 청구채권의 동일성·중복 여부는 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.
배당액은 집행비용 추정 및 제시된 권리관계를 기초로 한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요인에 따라 결과와 인수액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 배당대금의 일부가 아니므로 도넛 차트 합계에는 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 소재 운정중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재한 상가·업무시설 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 16층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화설비, 열병합 난방 및 천정형 시스템 냉난방기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 32m 광대로와 동측 약 13m 중로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 위치하며, 토지 공시지가 3,948,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항은 대상·기간을 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았으나, 내부는 확인하지 못했습니다. 실내 상태와 실제 점유상황에 대한 추가 조사가 필요합니다.
- 환금성. 역과 버스 접근성은 긍정적이지만, 실제 주거 이용·공부상 업무시설과 사건상 용도 표기의 관계를 확인해야 합니다. 매매·임대 수요와 실거래 시세를 검증하기 전에는 높은 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 최우선 확인. 매각물건명세서상 임차보증금 110,000,000원과 미배당 잔액 매수인 인수 조건을 재확인하세요. 현재 회차 예상 인수액은 44,409,600원입니다.
- 실질취득액으로 가격 판단. 낙찰가만이 아니라 인수 보증금, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등을 합산해야 합니다. 현재 배당 가정상의 실질취득액은 111,609,600원입니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 47,040,000원, 3회 유찰 시 32,927,999원으로 최저가는 내려가지만, 보증금 인수가 늘어 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 이창화의 임차보증금과 강제경매 청구채권 115,016,800원의 관계, 중복 청구 여부 및 실제 배당 순위를 원본으로 확인하세요.
- 점유·주거 사용 확인. 폐문으로 내부를 확인하지 못했으므로 현재 점유자, 임대차관계, 실제 이용상태, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 검토. 근린시설 표기와 오피스텔(업무시설) 공부상 용도를 대조하고 건축물대장, 등기부, 관련 인허가 사항을 확인하세요.
- 시세 검증. 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격과 거래 추세를 확인하고 실질취득액을 비교하세요. 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 당해세 등 배당순위에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
- 매각기일·원본 대조. 2026.10.27. 매각기일의 진행 여부와 변경사항을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 배당 관련 서류를 최종 대조하세요.
맺으며 — “최저가는 내려가지만, 취득원가는 내려가지 않는다”
파주 이든시티 1026호의 핵심은 선순위 대항력 임차보증금 110,000,000원입니다. 감정가 96,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 67,200,000원으로 낮아졌지만, 현 회차 예상 보증금 인수액 44,409,600원을 더하면 실질취득액은 111,609,600원입니다.
추가 유찰이 발생해도 보증금의 미배당 잔액이 늘어나 실질취득액은 약 110,000,000원 수준에 머무릅니다. 따라서 최저가 70%라는 숫자만으로 투자 매력을 평가할 수 없습니다. 특히 감정가보다 높은 실질취득 부담, 공부상 용도와 사건상 용도 표기의 차이, 내부 확인 미완료, 신청채권자와 임차인의 채권관계 확인 필요성이 함께 존재합니다.
현재 판단은 적극적인 입찰보다 보수적인 접근입니다. 선순위 보증금 인수의 법적 구조와 실제 배당 결과를 확인하고, 약 1.1억원 수준의 실질취득액이 최근 거래가격에 비해 충분히 낮다는 근거가 확인되기 전에는 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 이 물건의 위험은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 남는 보증금에 있습니다.
