의정부지방법원 2026타경60486. 파주시 야당동 이든시티 10층 1026호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정요항표의 이용상태에는 건축물 공부상 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있습니다. 이번 물건은 근저당이 문제인 전형적인 경매가 아닙니다. 등기상 핵심 권리는 2025.08.13 등기된 이창화의 주택임차권이고, 전입일은 2023.07.28, 확정일자는 2023.07.04, 보증금은 110,000,000원입니다.
말소기준으로 선언된 2026.02.26 강제경매개시결정보다 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기가 모두 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 인수형으로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 1050-1 이든시티 10층 1026호 · 경기도 파주시 경의로 1024 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물 공부상 오피스텔(업무시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 16층 |
| 소유자 | 최혜순 · 2019.12.21 매매 · 2021.06.10 소유권이전 · 거래가액 145,099,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 이창화 / 115,016,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 임차권등기 2025.08.13과 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정 2026.02.26입니다. 이창화의 임차권이 먼저이므로 매각으로 지워지는 후순위 권리와 달리, 미배당 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 권리입니다. 이후 2026.05.18 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계가 모두 핵심
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창화 | 주거 (임차권등기) | 2023.07.28 | 2023.07.04 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
이창화는 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자가 있으며 배당요구도 2025.08.13 이루어졌습니다. 현재 회차 96,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,128,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 93,872,000원이 배당되고, 보증금 중 16,128,000원이 남아 매수인이 인수하는 계산입니다.
③ 회차별 구조 — 유찰되어도 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 16,128,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 34,982,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 61,440,000원 | 59,934,080원 | 50,065,920원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 96,000,000원에서 76,800,000원, 다시 61,440,000원으로 최저가가 내려갈수록 인수액은 반대로 16,128,000원에서 34,982,400원, 50,065,920원으로 증가합니다. 대항력 인수형은 최저가가 싸 보이는 착시를 반드시 제거해야 합니다. 실질취득 관점에서는 계속 임차보증금 110,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 이창화 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 93,872,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이창화 | 115,016,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 96,000,000원이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 사용됩니다. 임차보증금 미배당액 16,128,000원은 매수인 인수로 계산되어 있고 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운정중학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재한 상가·업무시설 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 16층. 위생·급배수·승강기·소화설비와 열병합 난방, 천정형 시스템 냉·난방기가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 32m 내외 광대로, 동측 약 13m 내외 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 토지면적 2,800.1㎡, 공시지가 3,948,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 96,000,000원이 아니라 미배당 임차보증금까지 합친 구조로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 각각 34,982,400원, 50,065,920원으로 증가합니다.
- 임차보증금 검증. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 전입·점유자료를 직접 대조해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 경매신청채권자와 임차권자가 동일한 이창화이므로 신청채권 115,016,800원의 성격과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정요항표상 공부 용도는 오피스텔(업무시설)로 기재되어 있으므로 실제 사용·대출·세금 적용을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인을 하지 못했으므로 점유 및 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로 현장 매매·임대 시세를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 사건은 숫자 하나만 기억하면 됩니다. 임차보증금 110,000,000원입니다. 신건 최저가 96,000,000원보다 크고, 현재 회차 배당 뒤에도 16,128,000원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 1회 유찰에서는 인수 34,982,400원, 2회 유찰에서는 50,065,920원으로 커집니다. 그래서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 단순히 싸지는 구조가 아닙니다.
권리분석의 결론은 명확합니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 반드시 취득원가에 더해야 하며, 실질취득은 보증금 110,000,000원 수준에 사실상 붙어 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 만큼 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다. 최저가만 보고 접근하기에는 위험하고, 실질취득가와 임차채권의 진위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
