의정부지방법원 2026타경60507. 고양시 일산동구 중산동 중산마을아파트 303동 11층 1106호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정지현이고, 2021.04.27 소유권이전 등기가 마쳐졌으며 거래가액은 195,000,000원입니다. 말소기준은 2022.01.18 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 111,600,000원입니다.
표면만 보면 말소기준 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 전형적인 구조지만, 이 사건은 그보다 앞선 2021.04.27 전입을 갖춘 대항력 임차인이 있다는 점이 핵심입니다. 임차인 이찬기는 보증금 195,000,000원, 확정일자 2021.01.27, 전입·점유개시 2021.04.27로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 현재 회차에서는 전액 배당되는 계산이지만, 미배당 잔액이 생기면 그 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60507 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1554-2 중산마을아파트 303동 11층 1106호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일평형 기준 59.845㎡ · 12층 건 내 11층 |
| 소유자 | 정지현 · 2021.04.27 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 133,706,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18 에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 111,600,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남을 수 있다
말소기준 이후의 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 스마트저축은행 가압류 10,205,321원, 케이카캐피탈 가압류 19,770,233원과 국·국민건강보험공단·고양시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차권등기 자체의 등기 순위만 볼 것이 아니라 임차인의 실제 전입일을 봐야 합니다. 이찬기의 전입일 2021.04.27은 말소기준 2022.01.18보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미화 | 2025.04.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 대항력 인수 없음 |
| 이찬기 | 2021.04.27 | 2021.01.27 | 195,000,000원 | 2023.09.14 | 있음 | 있음 | 없음 | 미배당 잔액 가능 |
김미화는 2025.04.16 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 이찬기는 전입·확정일자·보증금이 모두 확인된 선순위 대항력 임차인입니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람이 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.68억은 최근 시장보다 높다
중산마을3단지(일신) 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 250,000,000원이고, 최신 2026.08 거래는 246,000,000원입니다. 현재 최저매각가 268,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.2%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.84㎡ | 5 | 246,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 9 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 2 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 59.85㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 5 | 263,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 9 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 59.84㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 6 | 258,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.845㎡ | 12건 | 250,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 이찬기 보증금 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 에스비아이저축은행 근저당권 | 111,600,000원 | 68,448,000원 |
| 3. 경기신용보증재단 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 스마트저축은행 가압류 | 10,205,321원 | 0원 |
| 5. 케이카캐피탈 가압류 | 19,770,233원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 이찬기 보증금 195,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액이 달라져 이찬기 보증금에 미배당이 발생하면 그 잔액은 매수인 인수 위험으로 이어집니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회부터는 최저가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수’를 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 268,000,000원 | 68,448,000원 | 123,127,554원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 214,400,000원 | 15,598,400원 | 175,977,154원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 171,520,000원 | 0원 | 191,575,554원 | 26,681,280원 |
1회 유찰 시 214,400,000원에서는 데이터상 이찬기 보증금이 아직 전액 변제 가능한 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 2회 유찰 시 매각가는 171,520,000원으로 내려가고 26,681,280원의 인수액이 발생합니다. 이 단계부터는 171,520,000원만 놓고 최근 시세와 비교하면 잘못된 판단입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득 부담이 보증금 수준에서 고정되는 성격을 반드시 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고봉초등학교 남측 인근. 주변은 아파트·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 12층 건물 내 11층 1106호. 위생·급배수·승강기·난방·소화전설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지의 부정형 아파트부지이며 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 중산마을3단지(일신) 552세대, 1995.11.29 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이찬기 배당 결과 확인. 보증금 195,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지가 최우선입니다. 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순위가 달라져 선순위 임차보증금의 미배당 가능성이 커질 수 있습니다.
- 김미화 보증금 확인. 2025.04.16 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 배당표 변동 요인이 남아 있습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 107.2%이며 최신 거래 246,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 후 실질취득 기준. 2회 유찰 시 매각가 171,520,000원 외에 26,681,280원 인수가 발생합니다. 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 신건은 비싸고, 싸져도 임차보증금이 따라온다
이 물건의 핵심은 단순한 “말소기준 이후 권리 소멸”이 아닙니다. 전입 2021.04.27의 대항력 임차인 이찬기와 보증금 195,000,000원이 먼저입니다. 현재 신건 268,000,000원에서는 배당가정상 보증금이 전액 변제돼 인수 0원이지만, 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 250,000,000원의 107.2%로 높습니다.
반대로 유찰돼 최저가가 내려가면 가격 숫자는 예뻐지지만, 2회 유찰 시에는 26,681,280원의 미배당 보증금 인수가 생깁니다. 즉 이 사건은 “유찰될수록 무조건 싸지는” 구조가 아닙니다. 현재는 가격이 비싸고, 더 내려가면 대항력 보증금 인수를 실질취득에 합산해야 합니다. 여기에 당해세 여부와 김미화의 미상 보증금까지 확인해야 하므로, 권리와 가격 모두 확인이 끝난 뒤 응찰가를 정해야 하는 C등급 사건입니다.
