창원지방법원 2025타경706. 남해읍 평리 일대의 토지와 주택·축사·퇴비사·창고 등을 함께 매각하는 복합 물건입니다. 감정가 144,630,600원에서 1회 유찰돼 최저매각가는 101,241,000원, 감정가의 70%입니다. 등기부상 말소기준은 2018.10.16 새남해새마을금고 근저당권이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 난도는 등기 순위보다 목적물의 구성과 입찰 요건에서 높아집니다. 목록 중 농지 여부를 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하는 토지가 있고, 이를 제출하지 않으면 보증금이 몰수됩니다. 지적도상 맹지인 토지, 일부가 진입도로로 쓰이는 토지, 매각에서 제외되는 창고, 멸실 상태 건물까지 포함돼 있어 현장 확인과 측량 없이 응찰하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경706 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 남해군 남해읍 평리 770 제2동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택·축사·퇴비사·창고 등 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 기호(5) 주택 · 기호(8) 축사 · 기호(8-1),(8-2) 퇴비사 및 창고 |
| 소유자 | 서금례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,630,600원 / 101,241,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새남해새마을금고 / 393,806,080원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.16 새남해새마을금고 근저당권 · 채권최고액 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 등기 이력 대조 필요
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기록돼 있으므로, 실제 점유자와 점유 권원은 현황조사서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다. 계산된 매수인 인수액은 0원이며, 대항력 임차인의 보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다.
등기부에는 2006.05.04 남해농업협동조합 근저당권과 2015.02.11 하동군수산업협동조합 근저당권이 있었지만 각각 2012.03.22와 2018.10.16 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2018.10.16 새남해새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.01.30 채권최고액이 336,000,000원으로 변경됐고, 2025.08.28 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.
② 매각조건 — 농취증·맹지·제외물건이 핵심
- 일괄매각. 토지와 주택·축사·퇴비사·창고 등 여러 목적물이 하나의 사건으로 함께 매각됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록[10]이 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 제시외 수목. 목록[10]의 제시외 수목은 매각에 포함됩니다.
- 제외 창고. 목록[6] 지상의 이설 및 철거가 용이한 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 현황 진입도로. 목록[10]은 공부상 지목이 답이나 현황 일부가 진입도로로 이용 중이며, 이를 고려해 평가됐습니다.
- 지적도상 맹지. 목록[6]은 지적도상 맹지입니다.
- 경계 측량. 인접 필지와의 정확한 위치와 경계 확정에는 측량이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,217,374원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남해농업협동조합 | 100,000,000원 | 99,023,626원 |
| 을구 3번 근저당권 · 하동군수산업협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 새남해새마을금고 | 299,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 29,430,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 10,170,257원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 618,600,257원 중 예상배당은 99,023,626원이며, 미배당은 519,576,631원입니다. 소유자 잔여금과 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 근저당권의 배당 포함 여부는 원본 확인이 필요합니다.
④ 건물·토지 현황
| 주택 | 기호(5) · 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1991.03.01 · 난방설비·위생설비 |
|---|---|
| 축사 | 기호(8) · 강파이프구조 강판지붕 단층 · 사용승인일 1996.08.26 |
| 퇴비사·창고 | 기호(8-1),(8-2) · 강파이프구조 강판지붕 단층 · 증축 1998.12.24 · 벽체 구분 없이 일체 이용 |
| 멸실 건물 | 기호(7) 현황 멸실 상태 |
| 확인 토지 | 671㎡ · 잡종지 · 주거기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 자연취락지구 저촉 · 하수처리구역 · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 56,300원/㎡ |
| 위반건축물 | 표시 없음 |
본건은 외금복지회관 남동측·동측·북서측·북측 인근에 분산돼 있으며, 주변은 농경지·주택·임야가 혼재합니다. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 다만 목록별 위치가 나뉘고 일부 토지는 농업보호구역·농업진흥구역·소하천예정지 등 서로 다른 토지이용 제한을 받으므로 각 필지별 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 101,241,000원 | 99,023,626원 | 519,576,631원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 70,868,700원 | 69,193,063원 | 549,407,194원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,608,090원 | 48,315,144원 | 570,285,113원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액은 393,806,080원이고 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 유찰이 거듭돼도 매수인 인수액은 0원이지만, 이것이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 낙찰가는 내려가더라도 농취증·접근로·경계·제외물건·건물 현황 문제는 그대로 남습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록[10]에 필요한 농지취득자격증명 발급 가능 여부 또는 농지가 아니라는 증명 방법을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 조건. 요구된 서류를 제출하지 못하면 보증금이 몰수되는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
- 목록별 현장 확인. 주택·축사·퇴비사·창고의 실제 사용상태와 기호(7)의 멸실 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 제외 창고 구분. 목록[6] 지상 창고는 매각에서 제외되므로 토지 인도와 철거·이설 관계를 확인해야 합니다.
- 맹지·도로 확인. 목록[6]의 맹지 여부와 목록[10] 일부 진입도로의 통행 관계를 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접 필지와 정확한 위치·경계가 불분명하므로 현황측량과 지적측량 필요성을 검토해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기·배당 대조. 말소된 근저당권이 예상배당표에 포함된 이유와 근저당권 변경·이전 내역을 최신 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
이 사건은 임차보증금이나 선순위 권리를 낙찰자가 떠안는 구조는 아니며, 계산된 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단을 좌우하는 것은 권리 인수액이 아니라 복합 목적물의 실제 상태입니다. 농취증 미제출 시 보증금 몰수, 지적도상 맹지, 현황 진입도로, 제외 창고, 멸실 건물, 경계 측량이 동시에 존재합니다.
여기에 실거래 비교자료가 없어 최저가 101,241,000원의 가격 경쟁력을 검증하기 어렵고, 말소된 근저당권이 예상배당에 포함된 부분과 근저당권 채권최고액 변경 내역도 교차 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만 입찰 실무는 복잡한 물건입니다. 농취증 발급 가능성, 목록별 접근성과 경계, 제외물건 관계, 실제 점유 및 배당순위를 모두 확인한 뒤에만 가격 판단이 가능합니다.