수원지방법원 2024타경62673. 안산시 상록구 본오동 826-10, 각골서로2안길 6의 4층 건물 내 3층 301호로, 전용 49.25㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.08.17 접수된 한두경의 50,000,000원 가압류입니다. 그보다 앞선 근저당과 가등기는 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 후순위 권리보다 임차관계입니다. 실제 임차인으로 보는 사람은 임기순 1명입니다. 한국토지주택공사는 임기순 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 130,000,000원 보증금으로 더해서 계산하면 안 됩니다. 여기에 서울보증보험주식회사(양도전: 한국토지주택공사)가 2026.07.15 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경62673 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 각골서로2안길 6, 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 49.25㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이진환 · 2015.04.20 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 규모 / 준공 | 12세대 · 2015.04.09 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차관계가 핵심
말소기준은 2023.08.17 한두경 가압류 50,000,000원입니다. 이후 장안신용협동조합 100,000,000원 가압류, 동경기인삼농업협동조합 13,570,335원 가압류, 강제경매개시결정, 안산시 압류, 한국토지주택공사의 임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·승계 관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 임기순 | 2023.04.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 보증기관 승계 신고 | 한국토지주택공사 | 2023.04.21 / 2023.03.19 | 130,000,000원 | 확약상 포기 | 有 | 임기순 보증금 |
한국토지주택공사의 130,000,000원 신고는 위험액을 130,000,000원 더 얹는 별도 임대차가 아닙니다. 임기순의 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고이므로 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래의 136.8%
전용 49.25㎡로 면적이 일치하는 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 2026.03, 2층 거래가 133,000,000원이며 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 이 금액입니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 이 최근 시세의 136.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.25㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.25㎡ | 1건 | 133,000,000원 |
표본이 1건이라 개별 층·상태에 따른 차이를 감안해야 하지만, 현재 최저가가 최근 확인 거래보다 높은 사실은 분명합니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인율을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없고, 신건 가격에는 가점을 주기 어렵습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 182,000,000원 | 0원 | 최근 거래 133,000,000원보다 높은 가격 |
| 1회 유찰 · 80% | 145,600,000원 | 0원 | 여전히 최근 거래 133,000,000원보다 높음 |
| 2회 유찰 · 64% | 116,480,000원 | 15,950,720원* | 확약 대상 금액은 실질 0원 처리, 임기순 미상 위험은 별도 |
* 2회 유찰 시 계산상 미배당 인수액은 15,950,720원이나, 2026.07.15 확약 적용 대상인 승계권자의 미배당액은 실질 인수 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 임기순의 별도 미상 임차위험까지 일괄 소멸시키는 것으로 해석하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 승계 신고 · 우선변제 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한두경 | 50,000,000원 | 48,652,000원 |
| 3. 가압류 · 장안신용 협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동경기인삼농업협동조합 | 13,570,335원 | 0원 |
| 5. 한두경 본압류 이행분 | 미상 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 주식회사 경매개시결정 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,348,000원과 보증금 승계 신고 130,000,000원이 먼저 반영되고 한두경에게 48,652,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액 213,570,335원 중 미배당액은 164,918,335원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 보증기관 승계 신고액은 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 본오초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 섞인 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 260.1㎡, 평지·세로장방형이며 남측 세로한면 포장도로 등을 통해 접근합니다. 공시지가는 1,608,000원/㎡입니다.
- 규제·상태. 도시지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 다세대이고 최근 12개월 동일면적 확인 거래가 1건이어서, 아파트 대단지처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임기순 권리 원본 확인. 전입 2023.04.06은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구와 점유관계를 매각물건명세서·현황조사·전입관계 원본으로 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 확인. 2026.07.15 확약은 서울보증보험주식회사(양도전: 한국토지주택공사)의 승계권리에 적용되는 것으로, 다른 임차관계까지 자동으로 소멸한다고 확대해석하면 안 됩니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 130,000,000원은 임기순 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 실제 임차인 1명 외 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 확인 거래 133,000,000원의 136.8%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있는 물건이 아닙니다.
- 유찰 시나리오 분리. 1회 유찰 가격 145,600,000원도 최근 거래 133,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격은 116,480,000원이지만 미상 임차인 위험 확인 없이 가격만 보고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당·세금 확인. 집행비용·배당순위 외 당해세와 실제 채권액 변동 등이 결과에 영향을 줄 수 있으므로 배당요구종기 및 교부청구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 0원”만 보고 끝낼 사건이 아니다
이 사건은 표면적으로 130,000,000원 임차보증금이 보이지만, 이는 실제 임차인 임기순의 보증금을 한국토지주택공사가 대위·승계 신고한 것이어서 중복 합산할 사안이 아닙니다. 더구나 2026.07.15 서울보증보험주식회사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로 확약 대상 승계권자의 실질 인수는 0원*입니다.
다만 여기서 분석을 멈추면 안 됩니다. 임기순은 2023.04.06 전입으로 말소기준 2023.08.17보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구가 미상이라 대항력 가능·미상의 별도 위험이 남습니다. 가격 역시 신건 최저가 182,000,000원이 최근 12개월 확인 거래 133,000,000원의 136.8%입니다. 주된 승계 인수는 확약으로 해소됐지만, 남은 임차 불확실성과 높은 가격 때문에 현재 회차의 투자매력은 낮습니다. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약 밖 임차관계를 완전히 확인한 뒤 시세 이하의 가격대를 확보할 수 있느냐입니다.
