의정부지방법원 2026타경60594. 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 지하1층 비113호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 공부상 지하1층이지만 북서측 도로 쪽에서는 지상 인도에서 관찰되는 구조로 조사됐습니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 정성원 명의로 소유권이 이전된 2023.12.21. 같은 날 와부농업협동조합이 채권최고액 845,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단의 50,000,000원 가압류와 현재의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60594 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 지하1층 비113호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 제지1층 제비113호 |
| 소유자 | 정성원 · 단독소유 · 2023.12.21. 소유권이전 · 거래가액 1,027,702,592원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,076,000,000원 / 1,076,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 768,658,342원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.04.07. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이후 말소됐고, 2023.12.21. 정성원에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 와부농업협동조합 근저당권 845,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단 가압류 50,000,000원, 2026.03.10. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.03.23. 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
2024.09.26.에도 와부농업협동조합이 임의경매를 개시했지만 해당 경매개시결정 등기는 2026.03.03. 취하를 원인으로 2026.03.04. 말소됐습니다. 이후 2026.03.10. 현재 사건 2026타경60594가 다시 개시된 구조입니다.
② 가격 판단 — 최근 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,076,000,000원 또는 최저가 1,076,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
등기부에는 소유권이전 당시 거래가액 1,027,702,592원이 기록돼 있고 현재 감정가는 1,076,000,000원이지만, 해당 거래는 2023.12.21. 소유권이전과 연결된 개별 거래이므로 최근 시장시세를 대체하는 기준으로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,076,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,160,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 와부농업협동조합 | 845,000,000원 | 845,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,840,000원 |
현재 최저가 1,076,000,000원 가정에서는 집행비용 13,160,000원, 와부농업협동조합 845,000,000원, 서울신용보증재단 50,000,000원을 반영한 뒤 소유자 잔여가 167,840,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은행초등학교 북동측 인근으로 각종 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 업무용빌딩 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려해 대중교통사정도 보통으로 조사됐습니다.
- 현황. 근린생활시설로 현재 공실입니다. 공부상 지하1층이지만 북서측 폭 약 20미터 도로 쪽 상가로 지상 인도에서 관찰되는 구조입니다.
- 도로. 남서측 폭 약 40미터, 북서측 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 가지번 상태의 장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 토지이용계획확인원은 지적 미정리 상태로 미발급 지역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인서류 확인. 대지권이 미등기이고 유무도 불명입니다. 분양계약서, 분양대금 완납자료, 대지권 등기 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 최저가 포함 범위 확인. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함된 것으로 기재돼 있지만, 실제 권리 취득 구조와 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가상 공실이고 확인된 임차인은 없지만 임대 관계는 미상입니다. 현장 점유와 출입 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 시세가 없어 현재 1,076,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 근린시설의 임대수익·공실률·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 2026.03.23. 국 압류가 존재하며 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 대지권 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 대지권 확인이 먼저다
이 사건은 말소기준권리가 분명하고 이후 가압류·현재 경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린시설 경매에서 더 중요한 변수는 대지권 미등기·유무 불명입니다. 최저가에는 대지권 가격이 포함돼 있지만 분양대금 완납 여부가 불분명하고, 현재 확인되는 최근 실거래 시세도 없어 가격 메리트 역시 단정할 수 없습니다.
권리 말소 구조는 단순하지만, 취득대상의 완전성과 가격 판단은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 신건 1,076,000,000원에 접근하기 전 대지권 취득 가능성과 분양대금 관계, 공실 근린시설의 실제 임대·매매가치를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
