의정부지방법원 2026타경60594. 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 지하1층 비113호 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 정성원 씨로, 2023년 12월 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 1,027,702,592원입니다. 같은 날 와부농업협동조합이 채권최고액 845,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정, 국세 압류가 이어졌습니다. 한 차례 개시됐던 임의경매는 취하로 말소됐으나, 와부농업협동조합이 다시 임의경매를 신청해 현재 사건이 진행되고 있습니다. 등기상 담보권의 선후관계는 비교적 명확합니다. 문제는 건물에 딸린 토지 권리가 어디까지 확보되는가입니다.
또 하나 놓치기 쉬운 점이 있습니다. 이 물건은 일반 아파트가 아니라 상업용 근린생활시설입니다. 공부에는 지하1층으로 표시돼 있지만 북서측 도로의 보행자 시점에서는 지상 상가처럼 관찰되는 구조입니다. 이러한 접근상의 특징과 실제 매매·임대 수요는 따로 확인해야 합니다. 감정가에서 30% 내려왔다는 사실은 확인되지만, 실제 시장가격보다 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60594 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 지하1층 비113호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 철근콘크리트구조 23층 건물 내 지하1층 비113호 · 감정평가상 공실 |
| 현장 구조 | 공부상 지하1층이나 북서측 도로에서 지상 인도 수준으로 관찰되는 상가 |
| 소유자 | 정성원 · 2023.12.21 소유권이전 등기 · 거래가액 1,027,702,592원 |
| 감정가 | 1,076,000,000원 |
| 최저매각가 | 753,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 와부농업협동조합 / 768,658,342원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.21 와부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 845,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 0명 · 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 |
| 대지권 | 미등기 · 실제 대지권 유무 미상 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 대지권은 별도 확인
권리 순서를 보면 2023.12.21 와부농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 이보다 늦게 설정된 서울신용보증재단의 가압류(50,000,000원), 현재 사건의 임의경매개시결정, 국의 압류 등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 신탁등기와 종전 경매개시결정 등기도 이미 말소된 상태입니다.
2026.03.30 고양시 일산동구청으로부터 제출된 분양권 공급계약 신고필증에는 거래대상 종류가 ‘토지 및 건축물’로 표시돼 있고, 분양대금이 납부된 것으로 기재돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서는 여전히 분양대금 완납 여부가 불분명하다고 밝히고 있습니다.
분양대금 납부 기재 = 대지권 취득 및 등기 확정은 아닙니다. 실제 대지사용권의 성립 여부, 토지에 관한 권리의 귀속, 대지권 등기 가능성 및 추가 비용 발생 여부를 확인해야 합니다. 이 문제가 해소되기 전까지는 일반적인 대지권 등기 완료 상가와 동일한 조건으로 평가해서는 안 됩니다.
임차인 관점. 확인된 임차인은 0명입니다. 감정평가상 이용상태는 공실이지만, 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금 인수를 확정적으로 배제했다기보다는, 현재 확인된 임차인 보증금 인수 항목이 없는 상태로 보는 것이 적절합니다. 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서, 전입·사업자등록 및 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
국세 압류 관점. 2026.03.23 역삼세무서장 처분에 따른 국의 압류가 등기됐습니다. 압류등기 자체의 매각 소멸과 체납세금의 배당순위는 별개입니다. 당해세 등 우선징수 대상의 존재와 금액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
② 가격 검토 — 감정가 70%가 시세 할인율은 아니다
이 상가의 감정평가액은 1,076,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가격은 753,200,000원입니다. 매수인 금전 인수액이 0원이라는 가정에서는 최저가 낙찰 시 실질취득금액 역시 753,200,000원입니다. 취득세, 등기비용, 점유 정리비용, 대지권 관련 추가 부담 가능성은 이 금액에 포함하지 않았습니다.
그러나 근처 상가의 최근 실거래가격과 임대수익으로 이 가격을 검증하기 전에는 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다. 특히 근린생활시설은 도로 노출도, 접근 동선, 전용면적, 임대 가능 업종, 공실 기간, 대지권 상태에 따라 가치 차이가 큽니다. 과거 취득가액이나 감정가 대비 할인율만으로 매수 적정성을 결론 낼 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 753,200,000원 | 151,732,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 527,239,999원 | 375,432,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 369,067,999원 | 531,898,953원 | 0원 |
각 회차의 금액은 해당 최저매각가격에 낙찰된다고 가정한 예상치입니다. 실제 매각가격과 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자에게 돌아가지 못하는 금액으로, 매수인 인수액과 구별해야 합니다. 대지권 관련 권리·비용 불확실성은 예상 인수 0원에 반영되지 않았습니다.
일반적인 등기 완료 상가의 가격과 단순 비교하는 것도 위험합니다. 대지권 유무가 불명확한 물건은 권리 확보에 드는 시간과 비용, 담보대출 심사, 향후 처분 시 매수자 수요를 별도로 반영해야 합니다. 동일 건물의 실제 거래와 임대수익을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 753,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,932,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 845,000,000원 | 743,268,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 895,000,000원 | 743,268,000원 |
매각대금 753,200,000원에서 추정 집행비용 9,932,000원을 제외하면 743,268,000원이 와부농업협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 서울신용보증재단의 가압류 채권에는 예상배당이 없고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
근저당권의 채권최고액은 845,000,000원이지만 경매 신청 청구액은 768,658,342원입니다. 채권최고액은 담보한도이며 청구액과 동일한 개념은 아닙니다. 현재 예상배당 743,268,000원은 신청 청구액에도 미달합니다. 다만 아래 배당 시뮬레이션은 채권최고액을 기준으로 계산한 것으로, 실제 확정채권액과 세금 등 우선배당 항목에 따라 배당순서 및 금액이 변동할 수 있습니다.
채권 전체의 예상 미배당액은 151,732,000원입니다. 이 금액은 채권자 측의 배당 부족분이지, 곧바로 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 금액을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 관련 사항)
- 입지. 고양시 일산동구 식사동 은행초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 업무용 건물이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 도로 조건. 대상 건물의 남서측은 폭 약 40미터, 북서측은 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다. 해당 호실은 북서측 도로 쪽에 위치해 공부상 지하1층이지만 지상 인도에서 관찰되는 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물로, 기본 위생·급배수시설, 승강기, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가상 공실입니다. 실제 임대 가능 업종, 예상 임대료, 관리비 및 공실 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지·지적. 감정평가에는 가지번 상태의 2필지 토지가 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 토지이용계획확인원은 지적 미정리 상태로 미발급 지역이라고 기재돼 있어 공부와 실제 토지 권리관계를 별도로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지 관련 자료에는 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역, 제한보호구역 및 도로 관련 사항 등이 기재돼 있습니다. 개별 호실과 해당 대지에 실제 적용되는 범위는 지적 정리 및 토지 권리관계와 함께 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 대지권 미등기는 별도의 권리상 문제입니다.
- 환금성. 아파트와 달리 개별 상가의 가치는 영업 입지와 임대수익에 크게 좌우됩니다. 특히 대지권의 귀속이 확정되지 않은 상태에서는 일반적인 상가와 비교해 매매·담보대출·재매각 과정에서 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 성립 여부. 집합건물의 대지사용권이 실제로 성립했는지, 토지 소유관계와 건물 전유부분 사이에 어떠한 권리가 존재하는지 확인하세요.
- 분양대금 완납 증빙. 2026.03.30 제출된 분양권 공급계약 신고필증 외에 분양계약서, 대금 납부 및 정산 관련 서류, 시행·신탁 관계 서류를 확인해 완납 여부와 권리 귀속을 검증하세요.
- 대지권 등기 가능성. 지적 정리 현황, 대지권 설정과 등기 절차, 추가 비용 또는 법적 분쟁 가능성을 검토하세요. 대지권가격이 최저매각가격에 포함됐다는 사실만으로 등기 가능성을 확정하지 마세요.
- 실거래·임대 시세. 베네하임1차 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 실제 거래가격, 임대보증금, 월차임, 공실 및 관리비 수준을 확인해 753,200,000원의 취득 적정성을 검증하세요.
- 점유 및 임차관계. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록 및 임차인 관련 내용을 확인하고 법적 대항력·우선변제 가능성을 재점검하세요.
- 세금 압류. 역삼세무서장의 국세 압류 관련 체납 성격과 우선배당 여부를 확인하세요. 실제 배당액이 예상과 달라질 수 있습니다.
- 종전 경매와 현재 사건. 2024년 개시된 경매는 취하로 말소됐으며 현재는 2026타경60594 사건이 진행 중입니다. 매각 절차 및 최신 등기사항을 현재 사건 기준으로 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 승강기·소방설비·급배수시설 상태, 점포 유지관리 비용을 확인하세요.
- 대출 가능성. 대지권 미등기 상가에 대한 금융기관의 담보인정 가능 여부, 대출 조건 및 실제 자기자금 소요액을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 관련 서류를 최신 상태로 확인하고 대지권 관련 법률 검토를 거쳐 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 권리위험 0”
이 사건은 근저당권을 중심으로 등기상 권리관계가 정리되는 전형적인 임의경매 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며, 현재 예상배당상 매수인에게 승계되는 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 채권 인수위험이 낮다는 것과 매각 부동산의 권리 완전성이 확보됐다는 것은 전혀 다른 판단입니다.
핵심은 명확합니다. 대지권이 미등기이고 실제 대지권 유무가 불명확합니다. 최저매각가격에 대지권가격이 포함돼 있고 분양대금 납부 관련 기재가 존재하더라도, 토지 권리가 확정적으로 확보된다고 단정할 수 없습니다. 또한 근린생활시설의 특성상 공실과 환금성, 최근 실제 거래가격을 확인하지 않고는 현재 최저가 753,200,000원을 가격상 유리하다고 평가하기 어렵습니다.
감정가 대비 70%라는 할인율보다 중요한 것은 낙찰 후 어떤 토지 권리를 확보할 수 있고, 그 상태의 상가를 시장에서 얼마에 매도하거나 임대할 수 있는가입니다. 권리 확인 결과에 따라 추가 비용과 담보·처분 제약이 발생할 여지가 있는 만큼, 현재 단계의 판단은 권리 일부 명확·대지권 중대 확인 필요·가격 판단 보류입니다. 대지권의 성립과 귀속이 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 신중한 접근이 합리적입니다.
