의정부지방법원 2026타경60808. 고양시 덕양구 내유동 신성하이츠빌라 1동 지하층1호가 강제경매로 나왔습니다. 소유자는 안성애이며, 2022년 12월 22일 거래가 66,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 61,370,025원입니다.

등기상 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 현 경매의 말소기준권리는 2026년 3월 26일 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2024년 12월 11일에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 전입 및 점유개시일은 2022년 8월 4일, 확정일자는 2022년 7월 7일로 기재돼 있습니다. 따라서 선순위 임차권의 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.

이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026년 7월 15일자 대항력 포기 확약서를 제출했고, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명세서에 기재돼 있습니다. 하지만 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 서울보증보험의 포기 의사가 곧 한국토지주택공사의 권리 포기인지는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

과거의 국민은행·덕양신용협동조합·수산업협동조합중앙회 등 근저당권은 이미 말소됐습니다. 과거 가압류와 경매개시결정 역시 등기부상 말소됐으므로 이번 매각의 직접적인 인수 대상은 아닙니다.

현재 권리분석의 중심은 을구 10번 한국토지주택공사의 주택임차권등기입니다. 2024년 12월 11일 등기됐으며, 현재 말소기준인 2026년 3월 26일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 보증금 중 반환받지 못한 금액으로 기재된 59,850,000원은 우선변제를 받고도 부족하면 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다.

선순위 임차권 및 보증기관 신고 내역

등재된 보증기관 성격의 권리자는 1곳이며, 별도로 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 실제 거주자 및 원임대차·승계 관계는 추가 확인이 필요합니다. 한국토지주택공사 신고를 별도 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 구조 — 최저가와 실질취득은 다르다

이 물건은 감정가 66,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 46,200,000원입니다. 단순히 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 가격이 낮아 보일 수 있습니다.

그러나 선순위 임차보증금 미배당액이 인수되는 구조라면, 매수인이 실제 부담할 금액은 낙찰대금에 인수액을 더해 계산해야 합니다. 현재 회차의 확약 미적용 가정에서는 46,200,000원 + 14,881,600원 = 61,081,600원입니다.

위 인수액은 제시된 배당 시나리오에 따른 확약 미적용 기준입니다. 유효한 확약으로 해당 임차권의 인수 부담이 완전히 해소되면 실질 인수액은 0원이 되며, 실질취득액은 낙찰대금을 기준으로 보아야 합니다. 시나리오별 실질취득액 차이는 배당 계산상 비용 등의 영향으로 발생합니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,200,000원 가정)

위 예상배당은 확약 효력에 따른 배당순위·권리 변동을 반영하기 전의 시나리오입니다. 한국토지주택공사 보증금의 계산상 미배당액은 14,881,600원이며, 신청채권자의 예상 미배당액은 61,370,025원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영됐으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 내유동 마을회관 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 건물로 기본 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다. 외벽은 치장돌붙임 등으로 마감됐고, 내부는 벽지·타일 및 새시창호 등으로 구성돼 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 세장형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며, 가축사육제한구역·군사시설 제한보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 대상 주거용 토지거래허가구역 지정 사항도 확인됩니다.
• 지하층 환금성. 지하층 다세대주택은 채광·환기·습기·누수·침수 가능성과 매수 수요의 제약을 함께 검토해야 합니다. 본건에 실제 하자가 존재한다고 단정할 수는 없으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다. 다만 법적 표시와 실제 내부 상태는 현장에서 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확보. 2026.07.15.자 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 확약서 전문을 확인하세요. 잔존 보증금반환청구권의 대상·범위·조건을 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 임차권 확인. 을구 10번 임차권자와 확약 제출자가 다른 이유를 확인하고, 임차권의 권리귀속·승계 관계 및 말소동의의 유효성을 대조하세요.
• 인수액 재검증. 현재 회차의 원칙상 미배당액은 14,881,600원입니다. 유효한 권리 포기·말소가 확인된 경우에만 해당 인수액을 0원으로 처리하세요. 확약 범위 밖 권리가 있다면 그 위험은 별도로 남습니다.
• 실질취득액 기준 응찰. 선순위 보증금이 인수된다면 현재 회차 실질취득 추정액은 61,081,600원입니다. 감정가 대비 70%라는 최저가 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 실제 점유·명도. 한국토지주택공사는 보증기관 성격으로 표시돼 있으며, 실제 거주자는 별도 확인이 필요합니다. 점유자 및 점유권원, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 지하층 물리적 상태. 누수·결로·습기·환기·채광·배수 상태와 외부 지반 높이, 침수 흔적 등을 직접 확인하세요.
• 동일 조건 시세. 내유동 다세대주택 중 유사한 연식·층·면적·상태의 최근 실거래와 비교하세요. 선순위 인수 여부가 확정되면 해당 결과에 따른 실질취득액을 기준으로 판단하세요.
• 관리비 및 공과금. 공용부분 관리비 체납과 공과금 정산 문제를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 자료와 최신 사건 진행 내역을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있다 ≠ 모든 인수가 자동 소멸한다”

이 사건은 겉으로는 1회 유찰로 최저가가 4,620만원까지 내려온 다세대주택 경매입니다. 하지만 낙찰대금만으로 투자비를 판단하면 선순위 임차권의 미배당 보증금을 놓치기 쉽습니다.

한국토지주택공사의 선순위 임차권 보증금은 59,850,000원이고, 현재 배당 계산상 14,881,600원이 남습니다. 이 금액을 인수한다면 실질취득 추정액은 61,081,600원입니다. 추가 유찰 시에도 최저가는 크게 떨어지지만 실질취득액은 보증금 부근에 머무릅니다.

반면 서울보증보험이 제출한 대항력 포기 확약서가 해당 임차권에까지 유효하게 적용돼 잔존 청구권과 임차권등기가 해소된다면, 그 권리에 관한 매수인 인수는 실질 0원이 됩니다. 다만 두 기관의 이름이 다르므로 확약서의 권리 범위와 말소 효력을 원본으로 확인하지 않고 전체 인수액이 0원이라고 단정할 수 없습니다.

지하층 다세대주택이라는 용도·층별 특성과 시세 검증의 필요성까지 고려하면, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 확약 효력 확인이 먼저, 실질취득액과 시세 비교가 다음입니다. 권리 문제가 해소됐다는 근거를 확보하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.