의정부지방법원 2026타경60808. 고양시 덕양구 내유동 신성하이츠빌라 제1동 지하층 제1호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 안성애이며 2022년 12월 9일 매매를 원인으로 거래가액 66,000,000원에 취득했고, 2022년 12월 22일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로, 경매개시결정일은 2026.03.26.입니다.
핵심은 이 경매개시결정보다 앞선 을구 10번 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.07.06., 확정일자는 2022.07.07., 주민등록·점유개시는 2022.08.04.이고, 반환받지 못한 임차보증금은 59,850,000원입니다. 등기 순서만 보면 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 임차권이어서 주의가 필요하지만, 별도 확약이 이 위험을 실질적으로 해소하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 667-5 신성하이츠빌라 제1동 지하층 제1호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 유산길37번길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 건물 내 지하층 제1호 |
| 사용승인 | 2001.10.20 |
| 소유자 | 안성애 (2022.12.09. 매매 · 거래가액 66,000,000원, 2022.12.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 66,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 61,370,025원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
과거 등기에는 여러 차례 근저당·가압류·경매가 있었지만, 국민은행·김용진·광명신용협동조합·덕양신용협동조합·수산업협동조합중앙회 관련 권리와 2005년·2009년·2015년 가압류 및 과거 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 직접 봐야 할 것은 2024.12.11. 한국토지주택공사 임차권과 2026.03.26. 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정입니다.
| 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 59,850,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 신고 |
한국토지주택공사는 보증기관 표시가 된 신고이므로 보증금을 별도 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인 명의는 별도로 기재돼 있지 않으며, 보증기관 명의 신고 1건으로 봅니다.
* 확약을 반영하지 않은 회차 계산상 매수인 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 8,400,400원, 2회 유찰 시 18,770,320원으로 산출돼 있으나, 확약 적용 후 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 66,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이 물건은 4층 건물 내 지하층 제1호 다세대주택입니다. 따라서 실제 응찰 전에는 동일 지역·유사 연식·지하층 다세대의 거래가격과 매물가격을 별도로 대조해 신건 66,000,000원이 적정한지 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,588,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 59,850,000원 | 59,850,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 61,370,025원 | 4,562,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 66,000,000원 가정 시 집행비용 1,588,000원과 임차보증금 59,850,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 4,562,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 56,808,025원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 마을회관 북측 인근이며, 주위에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 4층 건물 내 지하층 제1호이며, 사용승인은 2001.10.20.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 위반건축. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 다세대주택 중에서도 지하층 물건인 만큼 실제 매수층과 가격 형성은 현장 시세 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.15. 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 원본 기준으로 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 66,000,000원을 동일 지역·유사 연식·지하층 다세대 거래와 직접 비교해야 합니다. 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 지하층 현장 확인. 감정평가상 지하층 제1호이므로 채광·환기·습기·누수·실사용 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 관련 적용사항을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 최종적으로 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약, 가격보다 검증”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 한국토지주택공사의 59,850,000원 선순위 임차권이 가장 큰 부담입니다. 실제로 확약을 제외한 회차 계산에서는 유찰될수록 매수인 인수액이 8,400,400원, 18,770,320원으로 증가합니다. 하지만 2026.07.15. 서울보증보험 주식회사 제출 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 분석 규칙상 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 입찰 대상이라는 뜻은 아닙니다. 감정가와 최저가는 66,000,000원으로 같고, 비교 가능한 실거래 자료는 없으며 물건은 4층 건물의 지하층 다세대입니다. 따라서 이 사건은 권리위험은 확약 확인으로 줄이고, 가격과 환금성은 현장·시세 조사로 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
