의정부지방법원 2026타경60864. 고양시 일산동구 식사동 탑클라우드2단지 103동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기부상 소유자는 주연서이고, 2021.07.09. 설정된 검단농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 446,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 롯데카드 주식회사, 신민성, 케이비캐피탈주식회사, 주식회사우리카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 배당가정에서도 매수인 인수액은 0원이라 실질취득비용은 최저매각가와 같은 497,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 “권리를 떠안느냐”보다는 “497,000,000원에 사는 것이 시장가격 대비 합리적인가”에 있습니다. 제공된 실거래 평균은 450,500,000원, 최신 거래는 2022.08의 426,000,000원으로 신건 가격이 모두 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60864 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 747-13 탑클라우드2단지 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 67.1863㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 주연서 |
| 감정가 / 최저가 | 497,000,000원 / 497,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기부 기준으로는 2021.07.09. 검단농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 그 이후 접수된 가압류와 강제·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 497,000,000원은 최근 제공 시세보다 높다
탑클라우드2단지(102동,103동), 전용 67.19㎡의 제공 실거래는 다음과 같습니다. 표본은 2건이고 거래시점은 2022.02와 2022.08입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 67.19㎡ | 3 | 426,000,000원 |
| 2022.02 | 67.19㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 평균 | 67.19㎡ | 2건 | 450,500,000원 |
제공된 실거래 평균은 450,500,000원, 최고는 475,000,000원, 최저이자 최신 거래는 426,000,000원입니다. 현재 최저매각가 497,000,000원은 실거래 평균의 110.3%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다. 매수인 인수액이 없으므로 실질취득 역시 497,000,000원이고, 시세 비교 기준도 동일합니다.
③ 예상배당표 (매각가 497,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,370,000원 |
| 1. 근저당 · 검단농업협동조합 | 446,400,000원 | 446,400,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,151,492원 | 12,151,492원 |
| 3. 가압류 · 신민성 | 100,000,000원 | 31,078,508원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 24,982,153원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 12,890,967원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신민성 | - | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 검단농업협동조합 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 651,424,612원 중 예상 배당액은 489,630,000원, 미배당은 161,794,612원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 497,000,000원 | 161,794,612원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 397,600,000원 | 260,191,012원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 318,080,000원 | 338,597,732원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 채권자의 미배당액은 매각가격이 내려갈수록 커집니다. 매수자 관점에서는 권리승계보다 어느 회차 가격에서 시장가 대비 안전마진이 생기느냐가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양국제고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 가장형 토지의 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,270.0㎡, 공시지가 903,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·환금성. 단지 총 16세대, 제공 실거래 2건이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 497,000,000원은 제공 실거래 평균 450,500,000원의 110.3%입니다. 신건 가격을 곧바로 시세 이하로 해석하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 제공된 최신 거래는 2022.08의 426,000,000원입니다. 매각기일 전 현재 실거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.07.09. 검단농업협동조합 근저당 이후의 가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 기재된 토지이용 제한이 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건은 등기권리만 놓고 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 497,000,000원은 제공 실거래 평균 450,500,000원의 110.3%이고 최신 거래 426,000,000원보다도 높습니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.3회, 매각률 0.0%가 함께 보입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성보다 가격과 환금성 검증이 우선입니다. 신건에서 서두를 이유보다, 실제 현재 시세와 회차별 가격을 확인한 뒤 접근하는 쪽이 데이터에 더 부합합니다.
