의정부지방법원 2026타경60864. 고양시 일산동구 식사동에 있는 탑클라우드2단지 103동 402호입니다. 2021년 준공된 다세대주택으로, 4층 건물의 4층에 위치합니다. 비교 거래의 전용면적은 67.19㎡ 수준이며, 해당 물건의 비교 기준 면적은 67.1863㎡입니다. 소유자는 주연서 씨입니다. 2021년 소유권을 취득하면서 검단농업협동조합 명의의 채권최고액 446,400,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이후 롯데카드, 신민성, 케이비캐피탈, 우리카드의 가압류가 차례로 붙었고, 2026년에는 신민성의 강제경매와 검단농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리가 선순위에 있어 후속 등기상 채권들은 원칙적으로 매각으로 정리됩니다. 문제는 그보다 앞선 시점의 거래가격을 현재에도 적용할 수 있느냐입니다. 권리상 인수 추정 0원과 현재 시장가격의 적정성은 별개의 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60864 |
|---|---|
| 관할 관련 법원 | 의정부지방법원 고양지원 |
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 747-13 탑클라우드2단지 103동 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 동국로 109-78 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 |
| 면적 비교 기준 | 67.1863㎡ · 동일 면적대 거래 확인 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 4층 중 4층 · 승강기 설치 |
| 단지 | 탑클라우드2단지(102동, 103동) · 16세대 · 2021.04.22 준공 |
| 소유자 | 주연서 · 2021.07.09 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 497,000,000원 |
| 최저매각가 | 347,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2021.07.09 검단농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 446,400,000원 |
| 경매신청 관련 채권자 | 신민성(강제경매) · 검단농업협동조합(임의경매) |
| 청구금액 | 55,000,000원(배당 시뮬레이션상 임의경매 신청채권자 청구액) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 발급 기준 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위는 소멸
핵심은 2021.07.09 설정된 검단농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로, 이후 등기된 가압류 4건과 경매개시결정 2건은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 신민성의 강제경매개시결정은 앞선 갑구 6번 가압류가 본압류로 이행된 절차입니다. 따라서 그 가압류와 강제경매를 별개의 채권으로 중복 산정해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 77.2%라는 숫자보다 거래 시점이 중요하다
같은 단지인 탑클라우드2단지(102동, 103동)에서 확인되는 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 두 거래 모두 전용 67.19㎡·3층 물건이며, 분석 대상은 4층입니다. 과거 거래가격은 비교의 출발점이 될 수 있지만, 거래 시점을 반드시 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 67.19㎡ | 3 | 426,000,000원 |
| 2022.02 | 67.19㎡ | 3 | 475,000,000원 |
| 2건 평균 | 67.19㎡ | 2건 | 450,500,000원 |
| 현재 최저매각가 | 67.1863㎡ | 4 | 347,900,000원 |
단순 비교로는 최저매각가 347,900,000원이 과거 실거래 평균 450,500,000원의 77.2%입니다. 감정가 497,000,000원은 이 평균보다 높습니다. 하지만 가장 최근 거래조차 2022.08에 이뤄졌고, 나머지는 2022.02 거래입니다. 따라서 이 평균을 2026년 현재 시세로 간주하여 할인율이나 예상 수익을 확정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,900,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 선순위 검단농업협동조합 근저당권에 배당재원이 배분되고, 후순위 채권은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,670,600원 |
| 1. 근저당 · 검단농업협동조합 | 446,400,000원 | 342,229,400원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 12,151,492원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신민성 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 | 24,982,153원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리카드 | 12,890,967원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시 · 신민성 | 기존 가압류 연계 | 0원 |
| 7. 임의경매개시 · 검단농업협동조합 | 55,000,000원 | 0원(별도 계상) |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 임의경매 신청채권자 청구액 55,000,000원은 같은 검단농업협동조합 근저당 채권과 중복될 수 있어 별도의 독립채권으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 검증이 필요하며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 가격·미배당 시나리오
이 물건은 현재 1회 유찰된 상태입니다. 향후 유찰 시 최저매각가와 예상배당이 어떻게 바뀌는지 확인할 수 있습니다. 단, 회차별 가격 하락은 경매 절차상의 가격 변화일 뿐, 그 자체가 시장가치나 매각 성공 가능성을 입증하지는 않습니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 명목 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰·70%) | 347,900,000원 | 342,229,400원 | 309,195,212원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 243,529,999원 | 239,320,579원 | 412,104,033원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 170,470,999원 | 167,284,405원 | 484,140,207원 | 0원 |
34% 표시는 유찰 시나리오의 반올림 표기이며 계산에 사용된 비율은 34.3%입니다. 각 회차의 미배당은 추정 채권액을 기준으로 한 명목 금액입니다. 실제 채권 중복과 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 식사동의 고양국제고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 유사 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2021.04.22 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 경사지붕 4층 중 4층에 위치하며, 새시창호·위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 남측 포장도로에 접하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합zone)에 해당합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 관련 사항도 표시돼 있어 이용·거래상 제한의 구체적인 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 정보. 지목은 대, 전체 토지면적은 1,270.0㎡, 공시지가는 903,000원/㎡입니다. 전체 토지면적을 해당 호실의 대지권 면적으로 오인해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 확인된 감정요항표상 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소형 단지이며 확인되는 동일 면적대 거래는 2022년 2건입니다. 최근 거래가격과 수요를 판단하기 위한 표본이 충분하지 않아 매각 가능성과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 확인. 2022년 2건 평균 450,500,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요. 입찰 전 같은 면적대 최근 매매·매물가격과 실제 거래 성사 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 조사. 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서 및 점유 사실을 대조해 대항력·우선변제·보증금 인수 가능성을 확인하세요.
- 근저당 실제 채권액. 검단농업협동조합의 446,400,000원은 채권최고액입니다. 실제 배당채권액과 55,000,000원의 경매청구액 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 강제·임의경매 병존 확인. 신민성 강제경매와 검단농업협동조합 임의경매가 각각 등기돼 있습니다. 사건 진행 상황과 병합·중복 경매 관련 사항을 확인하세요.
- 소형 단지 환금성. 16세대 규모, 경매 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%라는 통계를 감안해 실제 수요와 매도 소요기간을 보수적으로 검토하세요.
- 최상층 상태 점검. 4층 건물의 4층 물건이므로 지붕·천장 누수, 단열, 결로, 유지관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 대지권·토지 규제 확인. 해당 호실의 대지권 비율과 토지거래허가구역 등 규제의 적용 여부를 확인하고, 토지 전체 면적과 개별 호실의 권리를 구분하세요.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납, 점유자 인도·명도, 내부 수리비 등 낙찰가 외 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.10.27 이전의 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 경매 진행 상태를 대조하세요.
맺으며 — “말소되는 권리와 팔리는 가격은 다르다”
고양 탑클라우드2단지 103동 402호는 2021년 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 분석에서 매수인 인수액은 0원으로 추정되고, 최저매각가 낙찰 시 권리 기준 실질취득액은 347,900,000원입니다.
하지만 가격에 관한 결론은 별도입니다. 과거 거래평균 450,500,000원 대비 최저가가 77.2%라는 사실은 확인되지만, 근거가 되는 거래는 모두 2022년에 발생했습니다. 현재 가격이 과거보다 높거나 낮다고 확정할 수 없고, 16세대 규모·평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%라는 환금성 위험도 무시하기 어렵습니다. 여기에 임대관계까지 미상인 상태입니다.
종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 등기상 인수 위험이 낮다는 점은 긍정적이지만, 이를 높은 투자 매력도로 곧바로 연결할 수는 없습니다. 권리 구조는 비교적 명확하나, 점유관계와 현재 시세·매수 수요가 확인되기 전까지 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 적절합니다.
