의정부지방법원 2026타경60983. 고양시 덕양구 관산동 준성새롬빌 비동 2층 202호로, 공부상 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 163,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2008.06.03. 접수된 덕양새마을금고의 채권최고액 40,800,000원 근저당입니다. 이후 설정된 고양누리새마을금고 근저당과 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다.
권리 자체보다 확인해야 할 부분은 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이하영이 기재되어 있고 전입일은 2008.06.05.입니다. 이는 말소기준 2008.06.03.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 등기부상 현재 소유자도 이하영이므로 임대차인지 소유자 또는 관계인의 점유인지 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60983 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 관산동 246-18 준성새롬빌 비동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로799번길 19 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2002.12.07 |
| 소유자 | 이하영 · 2025.09.11. 상속, 2026.05.20. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 46,000,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2008.06.03. 덕양새마을금고 근저당 40,800,000원입니다. 2018.04.16. 설정된 고양누리새마을금고 근저당 12,000,000원과 2026.07.31. 삼성카드 가압류 16,833,562원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019년 골드론파이낸스대부 근저당은 2020.11.20. 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이하영 | 2008.06.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2008.06.05.는 말소기준권리 2008.06.03.보다 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력을 근거로 매수인에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이하영은 현재 등기부상 소유자와 동일한 이름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 덕양새마을금고 | 40,800,000원 | 40,800,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 고양누리새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,833,562원 | 16,833,562원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 90,284,438원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 기재 채권이 전액 배당되고 소유자에게 90,284,438원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 163,000,000원 | 0원 | 90,284,438원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 130,400,000원 | 0원 | 58,140,838원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,320,000원 | 0원 | 32,425,958원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 2회 유찰로 매각가가 104,320,000원까지 내려가도 기재 채권 총액 69,633,562원은 전액 배당되는 구조입니다. 따라서 회차가 내려가도 등기상 인수액이 새로 발생하지 않습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 163,000,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 고양외국어고등학교 남측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2002.12.07입니다.
- 도로. 제반 차량 출입이 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 신분 확인. 현황조사상 이하영과 등기부상 소유자 이하영이 동일하므로 실제 점유 형태와 임대차계약 존재 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·명도 판단을 위해 보완 확인이 필요합니다.
- 명도 확인. 소유자 또는 관계인 점유라면 낙찰 후 인도명령·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 163,000,000원의 적정성을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 점유와 가격은 확인
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2008.06.03. 덕양새마을금고 근저당이고 그 뒤의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 조사상 점유자로 기재된 이하영은 현재 소유자와 동일하고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 명도 상대방을 확인하지 않은 채 ‘임차인 문제 없음’으로 단순화해서는 안 됩니다. 또 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 163,000,000원의 가격 메리트도 별도로 검증해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 최종 승부처는 점유 확인과 가격 검증입니다.
