의정부지방법원 2026타경61150. 고양시 덕양구 원흥동 소재 다세대주택 B동 301호입니다. 소유자는 정창주이며, 2021.10.08. 소유권이전등기를 마쳤고 당시 등기상 거래가액은 309,000,000원입니다. 이 주택에는 임차보증금 309,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인은 김동환으로, 2021.10.01. 전입 및 점유를 시작했고 2021.08.18. 확정일자를 받았습니다.
말소기준권리는 2022.05.20. 설정된 사하구 압류입니다. 김동환의 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 2026.07.09.자로 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 매수인의 잔존 보증금 인수 여부를 결정하는 핵심 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-22 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상 4층 건물 중 3층 301호 |
| 내부구성 | 방 3 · 거실 · 주방 · 욕실 2 |
| 건축구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 |
| 사용승인 | 2018.02.20. |
| 소유자 | 정창주 (2021.10.08. 소유권이전, 등기상 거래가액 309,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 175,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 점유현황 | 현장조사 당시 공실로 추정 · 실제 점유 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 대항력과 확약서를 함께 봐야 한다
2021.02.04. 고양시 압류는 2021.07.20. 해제로 말소됐으며, 기존 새마을금고 및 이용규 근저당권도 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 2023.08.29. 등기된 국의 압류 역시 2023.11.17. 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 선순위 임차인의 보증금과 후순위 압류 및 경매개시결정입니다.
말소기준 이후에는 사하구, 국민건강보험공단, 고양시 등의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 있습니다. 일반적으로 매각으로 말소되는 권리들이지만, 국세·지방세의 실제 배당순위와 당해세 여부는 등기상 말소 여부와 구별해 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 309,000,000원의 실체
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김동환 건물전부 · 주거 |
2021.10.01. 2021.08.18. |
309,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 |
0원 확약 효력 전제 |
실제 확인된 임차인은 김동환 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 김동환과 별도의 실제 거주 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 김동환은 확정일자와 배당요구 이력이 있어 우선변제권 행사가 가능한 것으로 분석됩니다.
낙찰가 175,700,000원 + 인수 136,559,800원 = 실질취득 312,259,800원입니다.
이는 임차보증금 309,000,000원에 집행비용 추정분이 반영된 수준으로, 단순히 최저가가 감정가의 70%라는 이유로 저렴하다고 볼 수 없습니다.해당 확약이 김동환의 임차보증금 반환관계에 유효하게 적용되면, 배당 부족액 136,559,800원은 계산상 남더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다. 이 경우 낙찰가 기준 실질취득액은 175,700,000원입니다.
확약 적용 범위는 해당 임차보증금 관계에 한정됩니다. 확약 범위 밖의 별도 임차인이 확인될 경우 그 권리와 인수 위험은 별도로 판단해야 합니다. 입찰 전 확약서 원문과 그 효력 및 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.③ 가격과 실질취득 — 유찰돼도 보증금 위험은 줄지 않는다
감정가 251,000,000원인 이 다세대주택은 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 175,700,000원입니다. 그러나 주변 동일 유형의 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 특히 확약이 적용되지 않는 경우에는 최저가가 낮아져도 인수하는 임차보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머물게 됩니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 추정 | 확약 미적용 실질취득 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 175,700,000원 | 136,559,800원 | 312,259,800원 | 175,700,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 122,989,999원 | 188,531,861원 | 311,521,860원 | 122,989,999원 |
| 3회 유찰 (34%) | 86,092,999원 | 224,856,675원 | 310,949,674원 | 86,092,999원 |
실질취득액은 낙찰가와 해당 시나리오의 인수 추정액을 합산한 금액으로, 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외했습니다. 확약 적용 금액은 해당 확약의 법적 효력이 유지되는 것을 전제로 합니다. 회차별 배당과 인수 추정액은 실제 집행비용 및 세금 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,259,800원 |
| 1. 임차인 · 김동환 우선변제 | 309,000,000원 | 172,440,200원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당표는 제시된 우선변제 및 집행비용 추정에 따른 계산입니다. 임차인 보증금의 미배당 잔액은 136,559,800원이지만, 확약이 유효하면 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금과 별개로 다시 매수인에게 인수되는 금액이라는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울중학교 북측 인근에 있으며 주변은 소규모 취락지대입니다. 동측에는 원흥공공주택지구, 서측에는 임야가 위치합니다.
- 교통. 근거리에 권율대로가 있고 해당 건물까지 차량 진입이 가능합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.02.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 도시가스보일러 개별난방과 위생설비 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 부정형 토지 위에 건축된 다세대주택이며 서측 세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(궁말취락), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실내 설비와 실제 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 점유. 현장조사에서 초인종에 응답이 없고 우편물이 장기간 쌓여 있어 공실로 추정됐습니다. 공실 여부는 확정되지 않았습니다.
- 건물 명칭. 공부상 원흥동 다세대주택 B동으로 등록돼 있으나 외벽에는 B동으로만 표기돼 있습니다. 인접 A동 외벽에는 드림빌리지로 표시돼 있어 현장 동·호수 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 동일 조건의 거래사례 확보가 중요합니다. 최근 실거래 수준과 매수 수요를 검증하기 전에는 감정가 대비 할인만으로 환금성과 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.07.09.자 대항력 포기 확약서 원문을 확보하고, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 정확한 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 김동환의 전입 2021.10.01., 확정일자 2021.08.18., 보증금 309,000,000원 및 임차권등기와 실제 권리관계를 대조해야 합니다.
- 확약 밖 권리 확인. 확약은 해당 임차보증금 관계에 한정됩니다. 별도 점유자나 임차관계가 발견되면 대항력과 인수 가능성을 독립적으로 판단해야 합니다.
- 체납세금 확인. 사하구·고양시 등의 압류 이력과 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 조세채권의 법정기일, 당해세 여부 및 배당 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 조사. 현재 최저가 175,700,000원과 비교할 동일·유사 면적 다세대주택의 최근 거래사례를 확보해야 합니다. 과거 취득가 309,000,000원을 현재 시장가치로 간주하면 안 됩니다.
- 공실 및 명도 점검. 감정평가에서는 공실로 추정했지만 거주 여부가 확정된 것은 아닙니다. 현장 점유와 임차권등기 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 건물 및 관리 상태. 실내 누수, 난방, 설비, 장기 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가 검토. 토지거래계약 허가구역에 해당하므로 경매 취득의 허가 적용 여부 및 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서를 최신 상태로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 내려갔지만, 핵심은 확약의 효력”
이 물건은 감정가 251,000,000원에서 한 번 유찰돼 175,700,000원까지 최저가가 내려온 다세대주택입니다. 그러나 단순한 할인 매물로 판단하기에는 보증금 309,000,000원의 선순위 대항력 임차인이라는 중요한 권리관계가 존재합니다.
확약이 없다면 현재 회차의 미배당 보증금 인수 추정액은 136,559,800원으로, 실질취득액은 312,259,800원에 이릅니다. 반면 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 유효하게 적용되면 해당 보증금의 실질 인수는 0원이며, 최저가 175,700,000원을 기준으로 경제성을 판단할 수 있습니다.
그렇더라도 최근 실거래 시세와 환금성을 검증하지 않은 상태에서 저렴한 매물이라고 평가하기는 어렵습니다. 압류에 따른 조세채권과 실제 점유 여부 역시 확인이 필요합니다. 확약은 권리 위험을 해소할 수 있지만, 가격 경쟁력까지 보장하지는 않습니다. 따라서 이 사건은 확약서 효력 확인을 최우선으로 하고, 시세 검증 후 입찰 여부를 결정해야 하는 조건부 검토 물건으로 판단합니다.
