의정부지방법원 2026타경61150. 고양시 덕양구 원흥동의 다세대주택 B동 3층 301호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방·욕실2 등의 다세대주택이고, 2018.02.20. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 중 3층입니다. 현재 소유자 정창주는 2021.10.02. 매매를 원인으로 거래가액 309,000,000원에 취득했고, 등기는 2021.10.08. 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “임차인 있음”이 아닙니다. 임차인 김동환은 2021.10.01. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.08.18.입니다. 현재 말소기준권리로 선언된 2022.05.20. 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 309,000,000원으로 감정가와 최저가보다도 큽니다. 확약이 없었다면 현재 회차 기준 62,314,000원의 미배당액이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61150 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 341-14 원흥동다세대주택 비동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 서오릉로663번길 66-22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방·욕실2 등 · 지상 4층 중 3층 |
| 사용승인 | 2018.02.20. |
| 소유자 | 정창주 (2021.10.02. 매매 · 거래가액 309,000,000원, 2021.10.08. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 309,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0
현재 말소기준은 2022.05.20. 사하구(부산광역시 압류입니다. 임차인 김동환의 전입·점유는 2021.10.01.이므로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.08.18.이라 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 구조입니다. 임차권등기는 2023.10.10. 접수됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동환 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.01. 확정일자 2021.08.18. | 309,000,000원 | 有 | 有 | 비승계 |
김동환은 배당요구를 했고, 배당요구일은 임차권등기 접수일과 같은 2023.10.10.입니다. 현재 회차의 룰상 배당계산에서는 집행비용 4,314,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 246,686,000원이 배당되고, 보증금 중 62,314,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 금액이 매수인 부담이 될 수 있지만, 본건은 2026.07.09. 확약 때문에 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 251,000,000원만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 실질 인수는 확약 덕분에 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가와 같은 251,000,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정 · 룰상 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 김동환 보증금 | 309,000,000원 | 246,686,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 309,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표의 62,314,000원 임차보증금 부족분은 일반 권리규칙상 매수인 인수 가능액입니다. 다만 2026.07.09. 제출된 확약서 때문에 김동환 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울중학교 북측 인근이며, 주위는 소규모 취락지대입니다. 동측은 원흥공공주택지구, 서측은 임야입니다.
- 교통. 근거리에 권율대로가 있고 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지상 4층 건물 중 3층 301호로, 2018.02.20. 사용승인됐습니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·욕실2 등의 다세대주택이며 현장조사일 현재 공실 상태인 것으로 추정됐습니다.
- 도로. 부정형 토지를 다세대주택 부지로 이용 중이고 서측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(궁말취락)·가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래 계약에 관한 허가구역입니다.
- 현장 확인. 초인종에 응답이 없고 1층 우편물수취함에 오래된 우편물이 쌓여 있어 공실로 추정됐습니다. 매수 당시 실제 거주 여부와 설비 상태 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유효한지 원문을 대조하세요.
- 확약 적용 대상 확인. 김동환 임차권에 관한 확약이므로, 다른 점유자나 별도 임차관계가 존재하는지 현황조사와 현장을 다시 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지, 배당에서 어느 순위로 차감되는지 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 251,000,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 인근 다세대 실거래·매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실·설비 확인. 감정 당시 공실 추정이지만 실제 인도 시점의 거주 여부와 도시가스보일러·위생설비 등 상태를 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰 목적과 취득 절차에 미치는 영향을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 임차인 김동환은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 보증금도 309,000,000원으로 최저가 251,000,000원을 넘습니다. 현재 회차의 룰상 계산으로는 62,314,000원이 미배당돼 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 생깁니다.
하지만 이 사건에는 2026.07.09. 주택도시보증공사의 확약서가 있습니다. 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재돼 있어 김동환 임차권에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 251,000,000원으로 봅니다.
남는 문제는 가격과 배당입니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없어 251,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없고, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서도 달라질 수 있습니다. 결론은 “주된 임차권 인수는 확약으로 해소됐지만, 시세와 세금순위 확인 없이는 공격적으로 볼 사건은 아니다.”입니다.
