의정부지방법원 2026타경61234. 고양시 덕양구 내유동 블루캐슬 제6동 제2층 제201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자는 문효성이고 2022년 매매로 소유권을 취득했으며 거래가액은 210,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.06.11 접수된 케이아이코아즈대부의 가압류 5,800,744원입니다. 그 이후의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제의 핵심은 등기 순서보다 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 엄혜인은 2022.03.14 점유를 시작하고 2022.03.15 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.02.14입니다. 말소기준인 2024.06.11보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이고 배당요구도 했습니다. 보증금 210,000,000원이 현재 최저가 202,000,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-77 블루캐슬 제6동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1154번길 24-44 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2013.09.09 |
| 소유자 | 문효성 · 2022.03.15 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 소유권 이전보다 임차인의 계약·점유·주민등록 시점이 앞뒤로 맞물려 있고, 임차인은 2024.09.12 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이므로 매각으로 소멸하지만, 대항력은 그보다 앞선 2022.03.15 주민등록과 점유를 기준으로 판단합니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 사건은 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄혜인 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.03.15 | 2022.02.14 | 2024.09.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 엄혜인 본인의 임차권입니다.
② 확약이 바꾸는 실질취득 — 룰상 인수 11,628,000원 → 실질 0원*
현재 회차의 배당 계산에서는 매각대금 202,000,000원 중 집행비용 3,628,000원을 먼저 제외하고, 엄혜인에게 198,372,000원이 배당됩니다. 보증금 210,000,000원과의 차이는 11,628,000원입니다. 대항력이 있으므로 확약이 없다면 이 금액이 매수인에게 인수되고, 실질취득은 202,000,000원 + 11,628,000원 = 213,628,000원이 됩니다.
확약 전 계산상으로는 1회 유찰 시 매각가 161,600,000원에 룰상 인수 51,462,400원, 2회 유찰 시 매각가 129,280,000원에 룰상 인수 83,329,920원이 붙습니다. 그러나 이 확약이 동일하게 적용되는 한 엄혜인에 대한 실질 인수는 각 회차에서도 0원*으로 봅니다. 즉 이 사건은 확약의 적용 여부가 권리분석 결론을 완전히 바꾸는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 엄혜인 보증금 | 210,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 5,800,744원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 임차인 미배당 보증금은 11,628,000원이지만, 2026.07.09 확약 적용 시 매수인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 세금이 당해세에 해당하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 북동측 인근이며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호이며 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 건축. 사용승인일은 2013.09.09이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 핵심은 2026.07.09 제출된 대항력 포기 확약입니다. 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 순서. 엄혜인의 점유 2022.03.14·주민등록 2022.03.15는 말소기준 2024.06.11보다 빠릅니다. 확약이 없다면 대항력 인수형이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 구미시 압류 2건과 고양시 압류 1건이 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 회차 착시 주의. 원칙 계산상 1회 유찰 시 인수 51,462,400원, 2회 유찰 시 83,329,920원으로 늘어납니다. 이 물건은 확약의 효력이 유지돼야 유찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
- 현장 확인. 다세대주택 이용상태와 점유·명도 상황, 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 결론이 바뀐다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 202,000,000원을 넘어서는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서만도 배당 후 11,628,000원이 남고, 확약이 없다면 실질취득은 213,628,000원이 됩니다. 하지만 2026.07.09 제출된 확약은 바로 그 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에 대해 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용입니다.
따라서 본 분석 기준의 결론은 매수인 실질 인수 0원*, 현재 회차 실질취득 202,000,000원*입니다. 다만 이 결론은 확약 적용을 전제로 하므로, 입찰의 첫 번째 확인 대상 역시 확약서입니다. 세금 압류 3건과 다세대주택의 현장 가격 검증 부담까지 감안하면, 권리의 핵심 위험은 해소됐지만 원본 대조가 필수인 B등급 사건으로 보는 것이 적절합니다.
* 확약이 없다면 현재 회차 룰상 매수인 인수액은 11,628,000원이며 실질취득은 213,628,000원입니다. 본 리포트의 0원 표시는 2026.07.09 대항력 포기 확약의 적용을 전제로 한 실질 인수 판단입니다.
