의정부지방법원 고양지원 2026타경61234. 고양시 덕양구 내유동의 '블루캐슬' 제6동 제2층 제201호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층에 해당하며 2013.09.09. 사용승인됐습니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 141,400,000원입니다.

이 사건의 쟁점은 가격보다 먼저 임차보증금 인수 여부에 있습니다. 임차인 엄혜인은 2022.03.14. 점유를 시작하고 2022.03.15. 전입했으며, 확정일자도 2022.02.14.에 받았습니다. 이는 말소기준인 2024.06.11. 가압류보다 앞선 시점입니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 있는 선순위 임차인으로, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

그런데 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.07.09.자 확약서에는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있습니다. 확약이 해당 보증금반환청구권 전체에 유효하게 적용된다면 매수인이 부담할 잔여 보증금은 실질적으로 0원입니다. 입찰 전 확약서 원본과 주택도시보증공사의 권리 승계 범위를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기상 현재 경매의 말소기준권리는 2024.06.11. 주식회사 케이아이코아즈대부의 가압류 5,800,744원입니다. 이후의 구미시 압류 2건, 고양시 압류 1건 및 이번 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 우리은행 근저당권은 이미 말소되었으며, 과거 경매개시결정 2건도 등기부상 말소된 상태입니다.

주의할 부분은 을구 5번 엄혜인의 주택임차권등기입니다. 임차권등기 자체는 2024.09.12.에 이루어졌지만, 그보다 앞선 전입과 점유에 따라 형성된 대항력까지 임차권등기일만으로 판단해서는 안 됩니다. 이 임차인은 말소기준 이전에 대항요건을 갖춘 것으로 분석되므로, 확약서가 없으면 잔여 보증금 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 2.1억 보증금과 대항력 포기 확약

실제 확인된 임차인은 엄혜인 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 채권 승계의 법적 범위는 원본 확인 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

배당표는 제시된 우선변제 및 청구 순서에 따른 추정입니다. 주택도시보증공사 청구액은 별도 임차보증금으로 가산하지 않습니다. 실제 배당은 보증기관의 채권 승계 관계, 당해세, 우선순위 및 법원의 배당 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 임차보증금 배당에 사용되어 후순위 채권자들의 예상배당은 0원입니다. 가압류 채권과 신청채권을 합한 215,800,744원은 추정 배당상 미배당으로 남습니다. 후순위 채권의 미배당액 전체가 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격 인하 효과가 제한된다

회차별 미배당액은 각 회차의 배당 추정값이며, 집행비용 추정 차이로 단순한 보증금 차액과 일치하지 않을 수 있습니다. 이후 회차의 가격은 시나리오일 뿐 확정 매각가격이 아닙니다.

⑤ 가격 판단 — 할인율보다 실거래 확인이 먼저

현재 최저매각가격은 감정가 202,000,000원의 70%인 141,400,000원입니다. 숫자만 보면 한 차례 유찰된 가격이지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 다세대주택은 동일 단지라는 이유만으로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 층수, 내부 상태, 면적, 입지 및 거래 시점에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.

따라서 이 사건의 가격 경쟁력은 최근 12개월 동안의 인근 유사 다세대주택 실거래와 최신 거래가격을 확인한 뒤 평가해야 합니다. 과거 소유권이전 거래가액 210,000,000원은 참고 사실이지만 현재 시장가격을 증명하지 않습니다. 현재로서는 최근 거래의 상승·하락 추세도 확정할 수 없으므로, 낙찰가가 싸다는 가격 가점은 부여하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 내유동 내유초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 2013.09.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택의 2층 호실입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 기본적인 급·배수, 위생 및 난방설비가 있습니다.
• 도로. 부정형 토지에 조성된 다세대주택 부지로 서측 도로에 접하고 있습니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·상대보호구역(내유초등학교)·과밀억제권역 등의 지정이 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정사항도 확인됩니다.
• 건축 및 공부. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 주변 유사 거래사례와 매수 수요를 개별적으로 확인할 필요가 있습니다. 실제 처분 가능 가격이 확인되기 전까지 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.07.09.자 주택도시보증공사 확약서에서 매수인에 대한 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 대상과 효력을 확인하세요.
• 채권 승계 범위. 임차인 엄혜인 명의 보증금반환청구권과 주택도시보증공사 신청채권의 관계를 확인하세요. 확약 대상 밖에 남는 권리가 없는지 점검해야 합니다.
• 배당·인수 구분. 확약 전 임차인 미배당액 71,379,600원과 확약 적용 시 실질 인수 0원을 구별하세요. 후순위 채권의 미배당도 매수인 인수액과 혼동하지 마세요.
• 조세채권. 구미시 압류 2건·고양시 압류 1건이 있습니다. 등기 말소 예정 여부와 별개로 당해세 등 배당 우선순위 및 실제 부담 가능성을 확인하세요.
• 임차권등기·점유. 엄혜인 명의 임차권등기의 말소 가능성과 실제 점유 현황을 확인하고, 필요하다면 인도명령 및 명도 절차를 검토하세요.
• 시세 조사. 내유동 및 인접 지역의 유사 다세대주택 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하고, 현재 최저가와 실질취득 총비용을 비교하세요.
• 현장 상태. 실내 유지보수 상태, 누수, 공용부분 관리 상태와 미납 관리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “2.1억 보증금보다 확약서의 효력이 중요하다”

고양 블루캐슬 201호는 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있어 최저가 141,400,000원보다 훨씬 큰 금액을 떠안을 수 있는 사건입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서 71,379,600원의 미배당 보증금이 발생하고, 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에 머무릅니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 유효하게 적용된다면 이야기는 달라집니다. 잔존 임차보증금의 매수인 인수 위험이 실질적으로 해소되기 때문입니다. 다만 확약서의 원본과 권리 승계 범위를 확인해야 하고, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지도 별도로 검증해야 합니다.

결론은 ‘확약에 따른 권리 위험 해소 가능, 가격 판단은 보류’입니다. 입찰 여부는 확약 효력과 임차권등기 정리 가능성을 검증하고, 최신 실거래 및 현장 상태를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.