의정부지방법원 2026타경61262. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 101동 1층 101호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 이 사건은 겉으로는 2026.01.30. 삼성카드의 가압류가 말소기준이 되고 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 파주시 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준보다 앞선 임차관계가 있어 권리분석의 핵심은 후순위 채권이 아니라 선순위 점유자와 임차권입니다.
특히 민기홍은 2022.07.06. 임대차계약, 2022.07.08. 확정일자, 2022.08.01. 주민등록·점유개시, 보증금 165,000,000원이고 2024.08.26. 주택임차권까지 등기했습니다. 신건 매각가 156,000,000원에서는 집행비용을 제외한 153,016,000원을 우선배당받는 계산이어서 원래라면 11,984,000원이 매수인에게 남습니다. 그러나 2026.07.09. 확약으로 그 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 민기홍 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 월롱면 엘지로 408-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 제1층 제101호 |
| 소유자 | 한경선 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
2019.12.24. 동수원신용협동조합 근저당권 2,040,000,000원이 설정됐지만 2022.08.01. 말소되어 현재의 말소기준권리로 보지 않습니다. 남아 있는 등기 중 기준은 2026.01.30. 삼성카드 가압류이고, 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| KHANT MIN ZAW | 2020.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 민기홍 | 2022.08.01 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 민기홍 보증금 | 165,000,000원 | 153,016,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,439,266원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체는 민기홍에게 153,016,000원을 배당하고 부족분 11,984,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 이 11,984,000원은 확약 적용 전의 룰상 금액이며, 확약 적용 후 민기홍 관련 실질 인수는 0원입니다. KHANT MIN ZAW 관련 금액은 포함되어 있지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 민기홍 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 11,984,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 42,747,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 67,357,120원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 민기홍 보증금의 미배당 인수분이 커져 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조였습니다. 이번 사건은 확약으로 민기홍 부분이 해소됐지만, KHANT MIN ZAW의 미상 보증금은 이 계산과 별개입니다. 따라서 유찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 단정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주LCD일반산업단지 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·산업단지·소규모 공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 제1층 제101호이며, 난방·위생·급배수·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 5∼6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 중로1류 접합, 가축사육제한구역·제한보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2026.07.09. 확약서 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 대상·조건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- KHANT MIN ZAW 현장 확인. 현재 점유 여부와 임대차계약 존재, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실제 인수액을 판단할 수 있습니다.
- 민기홍 임차권 말소 확인. 확약에 따른 말소 동의가 실제 매각 후 등기 정리에 문제없이 반영되는지 확인해야 합니다.
- 압류 관련 확인. 국민건강보험공단과 파주시 압류가 존재하므로 배당에 영향을 줄 수 있는 조세·공과금의 우선순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 평형 실거래 비교 수치가 확인되지 않으므로 감정가 156,000,000원 자체만으로 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
맺으며 — “민기홍은 정리됐지만, 전체 인수 0원은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 민기홍의 보증금 165,000,000원입니다. 신건 기준으로는 배당 후 11,984,000원이 남는 계산이지만, 2026.07.09. 확약 때문에 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 여기까지만 보면 상당한 권리 리스크가 해소된 사건입니다.
하지만 더 이른 2020.08.26. 전입자인 KHANT MIN ZAW가 남습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 인수금액을 확정할 수 없고, 민기홍 관련 확약을 이 점유자에게까지 확대 적용할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “주된 임차권은 정리, 미상 선순위 점유 리스크는 잔존”입니다. 이 미상 부분이 확인되기 전에는 낙찰가와 별개로 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
