의정부지방법원 2026타경61262. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 제101동 제1층 제101호를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 등기상 소유자는 한경선이며 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 165,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 중요한 것은 감정가나 유찰 횟수보다 선순위 임차관계와 대항력 포기 확약의 적용 범위입니다.
등기부에는 2019년 동수원신용협동조합 근저당권이 보이지만, 이는 2022.08.01. 이미 말소된 권리입니다. 현재 말소기준권리로 정리된 것은 2026.01.30. 삼성카드 주식회사의 가압류입니다. 그런데 민기홍은 2022.08.01.부터 전입한 임차권등기자이고, KHANT MIN ZAW는 2020.08.26. 전입한 사람으로 조사됐습니다. 모두 말소기준일보다 앞선 전입기록을 갖고 있어, 단순히 후순위 등기만 소멸한다는 이유로 인수 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 101동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 월롱면 엘지로 408-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지상 4층 중 1층 |
| 소유자 | 한경선 · 2022.09.27. 소유권이전등기 |
| 감정가 | 156,000,000원 |
| 최저매각가 | 109,200,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2026.01.30. 삼성카드 주식회사 가압류 (5,439,266원) |
| 임차관계 | 민기홍 · KHANT MIN ZAW (2명 기재, 후자의 보증금·계약관계 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
말소기준권리는 삼성카드 주식회사의 2026.01.30. 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 선순위 임차권은 별도의 인수 여부 판단이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 위험을 분리
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 민기홍 건물 전부 |
전입 2022.08.01 확정 2022.07.08 |
165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 확약 적용 0원 |
| KHANT MIN ZAW 현황조사 전입자 |
전입 2020.08.26 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 인수 위험 미상 |
조사상 임차 관련 인물은 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이므로 별도 거주 임차인으로 중복 산입하지 않습니다. KHANT MIN ZAW의 실제 임차인 지위, 점유 및 보증금은 추가 확인이 필요합니다.
현재 최저가에서 예상배당액은 106,871,200원으로, 일반적인 대항력 인수 계산에 따르면 58,128,800원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자로 제출한 확약서에는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용이 있습니다.
따라서 민기홍 임차권과 관련한 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 단, 입찰 전 확약서 원문과 권리승계 관계, 실제 말소 이행 조건은 대조해야 합니다.
특히 주택도시보증공사의 확약이 민기홍 관련 임차권 문제를 해소한다고 해서 KHANT MIN ZAW에게도 자동 적용되는 것은 아닙니다. 이 사람의 별도 임대차보증금반환청구권이 존재하고 매수인에게 대항할 수 있다면 추가 인수금이 발생할 수 있습니다.
따라서 본 사건은 전체 인수 0원 확정 물건이 아니라, 주된 인수는 해소됐지만 별도 미상 위험이 남은 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,328,800원 |
| 임차인 민기홍 보증금 | 165,000,000원 | 106,871,200원 |
| 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,439,266원 | 0원 |
| 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 추정에 따른 계산입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 보증금 관련 승계채권과 중복될 수 있으므로 임차보증금과 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. KHANT MIN ZAW의 별도 권리 및 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
확약 적용 후 민기홍 관련 실질 인수액: 0원
KHANT MIN ZAW 관련 인수액: 미상
확약이 없는 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금에 가까워져 낮은 최저가만으로 가격 이점을 판단할 수 없습니다. 이 사건은 확약으로 민기홍의 잔존 청구권 문제가 해소되는 반면, 다른 전입자의 권리는 따로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 남는 위험
| 회차 | 최저가 | 민기홍 계산상 부족분 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 109,200,000원 | 58,128,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 76,440,000원 | 90,335,920원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰(34% 수준) | 53,508,000원 | 112,855,144원 | 실질 0원 |
유찰이 계속되면 낙찰가가 낮아지는 만큼, 확약이 없을 때 민기홍 보증금의 계산상 부족분은 커집니다. 하지만 해당 확약이 유효하게 적용되는 한 민기홍 관련 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건을 일반적인 보증금 165,000,000원 고정 인수형으로 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
그럼에도 KHANT MIN ZAW의 보증금과 대항력은 미상이므로, 실제 취득부담은 최저매각가만으로 확정되지 않습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 별도 임차인 위험이 해결되지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 다세대주택은 개별 건물의 상태, 임대수요 및 매매 유동성에 따라 실현가격에 차이가 날 수 있습니다. 현 단계에서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주LCD일반산업단지 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 산업단지 및 소규모 공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 노선버스 정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물의 1층 세대입니다. 난방, 위생·급배수 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 5~6m 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 토지이용규제. 계획관리지역으로, 제한보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기의 적용 대상과 기간은 입찰 시점에 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인됩니다. 다만 실제 내부 상태와 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 산업단지 인근 다세대주택이라는 입지 특성을 고려해야 합니다. 최근 거래가격 자료가 확인되지 않으므로 구체적 환금성 평가는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사가 2026.07.09.자로 제출한 대항력 포기 확약서의 대상 채권, 권리승계 범위, 매수인에 대한 효력과 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
- KHANT MIN ZAW 임차관계. 전입 2020.08.26.의 현재 유효성, 실제 점유, 임대차계약, 보증금 및 다른 선순위 권리와의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유자·명도. 민기홍의 임차권등기와 KHANT MIN ZAW의 전입기록이 각각 어떤 실제 점유관계에 대응하는지 조사해야 합니다. 확약에 따른 금전 인수 해소와 현실적인 인도 가능성은 별개의 문제입니다.
- 배당표 검증. 집행비용, 민기홍 관련 우선변제, 주택도시보증공사의 승계채권 및 기타 압류채권의 순위를 원본과 대조해야 합니다. 특히 동일 보증금 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 시세 조사. 파주 월롱면 덕은리 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 매물가격을 조사하고, 개별 세대의 층·상태 차이를 반영한 가격 상한을 설정해야 합니다.
- 세금 및 체납. 파주시 압류와 국민건강보험공단 압류가 기재돼 있으므로 배당 관련 조세·공과금 및 기타 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 최종 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 대항력 포기 확약서를 입찰 전 최신 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 해소된 권리와 아직 남은 위험은 다르다”
이 물건의 핵심은 165,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 확약이 없다면 현재 매각가 기준 58,128,800원의 계산상 부족분이 매수인에게 부담될 수 있으나, 주택도시보증공사의 확약으로 그 관련 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 2020.08.26. 전입한 KHANT MIN ZAW의 보증금과 임차관계가 불명확하고, 이 사람에게 민기홍 관련 확약이 적용된다고 볼 근거도 없습니다. 따라서 추가 인수 가능성을 해소할 때까지는 권리상 안전한 물건으로 확정할 수 없습니다.
감정가의 70%인 109,200,000원도 실거래 시세와 비교하지 못한 상태에서는 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 주된 보증금 인수 문제에서 의미 있는 확약이 존재하지만, 별도 선순위 전입자의 위험과 시세 검증이 모두 남아 있습니다. 확약은 긍정적, 잔여 임차관계는 미확인, 가격 판단은 보류. 현 단계에서는 보수적인 접근이 적절합니다.
