전주지방법원 2024타경27958. 익산시 인화동1가 인화사거리 남동측 인근의 숙박시설과 토지입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층으로, 현재 숙박시설(여관)로 이용 중입니다. 토지는 1,492.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반상업지역에 속합니다. 목록은 일괄매각되고, 등기사항전부증명서상 132-102 외 4필지로 표시된 토지는 현황 합필되어 132-102로 조사됐습니다.
현재 최저매각가는 1,007,854,000원으로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가에서 많이 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 인수액이 0원이라는 점과 시장가격의 적정성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경27958 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 인화동1가 132-102 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(여관) · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 1,492.2㎡ · 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김훈 · 2021.04.06 소유권 취득 · 거래가액 2,498,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,938,349,480원 / 1,007,854,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,990,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 · 타인소유 LPG저장시설 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 표면상 인수 0원, 등기 연결관계는 재확인
제시된 말소기준권리는 2021.04.19 이화현 근저당권 350,000,000원입니다. 그 이후의 국 압류, 전남신용보증재단·전북신용보증재단·박관영 가압류, 익산시 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 없다고까지 단정하는 것은 피해야 합니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저가가 1,007,854,000원까지 내려온 상태입니다. 4회 유찰 시 705,497,800원, 5회 유찰 시 493,848,459원으로 제시되어 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,007,854,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 705,497,800원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 493,848,459원 | 21,204,071원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,007,854,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,478,540원 |
| 2. 근저당 · 이화현 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 12,750,000원 | 12,750,000원 |
| 5. 가압류 · 박관영 | 132,964,045원 | 132,964,045원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 487,661,415원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 기재된 채권 507,714,045원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 487,661,415원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 선순위에서 차감되어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 인화동1가 인화사거리 남동측 인근으로, 주변은 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용. 건물은 숙박시설(여관)로 이용 중이며 수변전설비, 급배수·위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 507,600원/㎡이고 토지면적은 1,492.2㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 타인소유 LPG저장시설은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 숙박시설·토지의 실제 거래 가능한 가격을 확인하세요.
- 근저당권 연결관계. 2021.04.06 전주동부신용협동조합 근저당권과 2025.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사 이전등기의 존속·말소 상태를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사·점유관계·전입 및 사업자등록 관련 사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 제외 시설. 지상 타인소유 LPG저장시설은 매각 대상에서 제외되므로 실제 이용·철거·존치 관계를 현장에서 확인하세요.
- 재매각·일괄매각. 본건은 재매각이며 토지와 건물을 일괄매각합니다. 등기상 132-102 외 4필지는 현황 합필되어 132-102로 조사됐습니다.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 가격과 현장이 승부처
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 반면 3회 유찰된 재매각 물건이고, 숙박시설과 1,492.2㎡ 토지를 일괄매각하며 임대관계는 미상입니다. 여기에 타인소유 LPG저장시설이 매각에서 제외되고, 2021.04.06 근저당권과 2025.01.15 이전등기의 연결관계도 원본 확인이 필요합니다.
무엇보다 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 1,007,854,000원이지만, 그 금액이 실제 시장가보다 싼지는 별도의 현장·거래 검증이 필요합니다. 결론은 인수 부담은 낮지만, 가격·점유·등기 연결관계를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
