수원지방법원 2025타경997. 시흥시 배곧동 골드테크노밸리 7층 723호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2023.08.24. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 254,400,000원입니다. 이후 2025.12.02. 임의경매개시결정과 2026.01.02. 국의 압류가 뒤따르며, 제공된 권리분석에서는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 처리되어 있습니다.
점유자는 이승용 씨 1명으로 723호를 사용하며 보증금 10,000,000원, 월세 600,000원입니다. 전입일은 2024.11.26.로 말소기준일 2023.08.24.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 7층 723호 · 도로명주소 경기도 시흥시 서울대학로 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 지식산업센터 · 지상 9층 내 7층 723호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 소유자 | 강순옥 · 2023.08.24. 소유권이전 등기(원인 2021.06.12. 매매·신탁재산의 처분) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 217,038,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되어 있고, 2023.08.24. 강순옥 씨 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 254,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국의 압류는 제공된 권리자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 승계 0원
| 임차인 | 점유 | 조건 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승용 | 723호 · 주거 | 보증금 10,000,000원 · 월세 600,000원 | 2024.11.26 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가상 이용상태는 지식산업센터인데 점유 용도는 주거로 조사되어 있어, 실제 점유 형태와 사용현황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 227,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 227,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 감정가와 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 수치로 검증할 수 없습니다.
유찰 시 가격 시나리오는 1회 유찰 181,600,000원, 2회 유찰 145,280,000원입니다. 다만 이 금액들도 실제 시세와 비교할 자료가 없으므로 단순히 “싸다”고 단정할 수는 없습니다. 확인 가능한 변화는 유찰될수록 국민은행 근저당의 미배당액이 증가한다는 점이며, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 254,400,000원 | 223,022,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 근저당 채권최고액 기준 31,378,000원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 정류장이 있으며, 감정평가에서는 전반적인 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
- 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중이며 급배수·위생·소방설비·승강기·지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 북서측·북동측·남동측으로 포장도로와 접하고, 남서측에는 보행자 전용도로가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다. 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 비교 실거래 자료가 없어 227,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 실제 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 지식산업센터인데 조사된 점유 용도는 주거입니다. 현장 이용상태와 관련 서류를 대조하세요.
- 임차인 서류 확인. 이승용 씨는 대항력이 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 세금 배당 확인. 국의 압류는 매각 소멸 처리되어 있으나, 추정 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 227,000,000원, 1회 유찰 181,600,000원, 2회 유찰 145,280,000원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 미검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.24. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 이승용 씨는 2024.11.26. 전입해 대항력이 없습니다. 경매개시결정과 국의 압류도 제공 자료상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 신건 최저가 227,000,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 실거래 비교자료가 없어 최근 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 감정평가상 지식산업센터와 조사된 주거 점유 사이의 이용상태 차이도 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 실제 이용상태는 확인 후 판단입니다.
