수원지방법원 2025타경1000. 광명시 하안동 현대테라타워광명 2층 237호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 권리의 기준점은 2023.04.24 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 441,600,000원입니다. 이후 국민은행 가압류 531,358,219원, 하나은행 가압류 29,168,003원, 신한카드 가압류 4,902,964원과 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 아파트처럼 단순한 ‘임차인 없음’ 구조가 아닙니다. 현황조사에는 같은 237호를 사무실로 사용하는 주식회사 노블리츠와 주식회사 하이시티가 확인됩니다. 다만 각각 2024.02.26, 2023.09.19 전입으로 모두 2023.04.24 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 대항력 없는 점유자이고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1000 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 303 현대테라타워광명 2층237호 |
| 도로명주소 | 경기도 광명시 오리로651번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 윤성태 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 440,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 376,917,083원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
등기부에는 초기 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023.04.24 윤성태 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등재된 가압류 3건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 2곳 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 노블리츠 (대표자 윤성태) | 237호 · 사무실 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 하이시티 (대표자 윤성태) | 237호 · 사무실 | 2023.09.19 | 10,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 440,000,000원과 최저가 440,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 인수액 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내리면 안 됩니다.
현재 회차의 실질취득액은 인수금이 없으므로 440,000,000원입니다. 1회 유찰 시 352,000,000원, 2회 유찰 시 281,600,000원으로 최저매각가는 내려가지만, 이 숫자들이 실제 시세보다 낮은지는 별도의 거래가격 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 440,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,800,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 441,600,000원 | 433,200,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 531,358,219원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 29,168,003원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,902,964원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,007,029,186원, 예상 배당액은 433,200,000원, 미배당액은 573,829,186원입니다. 근저당권도 채권최고액 전액을 받지 못하지만, 이 미배당 채무를 낙찰자가 승계하는 것은 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 근린생활시설 이용을 확인합니다.
- 입지. 광명우체국 남서측 인근으로, 주위에 지식산업센터·근린생활시설·다가구주택·아파트단지·공원·각급학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 16층 건물 내 2층 237호이며, 급·배수·위생·승강기·소화전·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 약 15m, 15m, 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이고, 공시지가는 4,977,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 내용이 확인됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 확인. 실거래 자료가 없으므로 현대테라타워광명 내 동일·유사 근린시설의 최근 거래·매물·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 노블리츠·하이시티 두 법인의 실제 사용 범위, 계약관계와 퇴거 가능 시점을 확인하세요.
- 보증금 확인. 노블리츠의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 임대차계약 원본과 점유관계 확인은 명도 판단에 필요합니다.
- 하이시티 계약 확인. 보증금 10,000,000원·월차임 1,300,000원으로 조사됐으므로 실제 계약 유지 여부를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 352,000,000원, 2회 유찰 시 281,600,000원입니다. 다만 시세 자료 없이 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 그것이 곧 매수인 승계액은 아닙니다. 이 사건의 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 합격, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.24 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 237호를 사용하는 법인 2곳도 모두 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단정할 수 없습니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 440,000,000원이지만, 이 금액을 검증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 근린시설”로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
