수원지방법원 안양지원 2025타경1994. 안양시 만안구 안양동에 위치한 에버그린빌 5층 502호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 대상 전용면적은 55.8㎡입니다. 소유자는 신승식으로, 2021.12.08 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 240,000,000원입니다.

등기상 현재 살아 있는 근저당권은 없으며, 2025.03.04 우리카드 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.10 우리카드의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 가압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 점유자가 있기 때문에 등기부만 보고 인수할 권리가 없다고 결론 내릴 수 없습니다.

이 사건의 승부처는 두 가지입니다. 김은주의 임대차 보증금 및 실제 대항력 확인, 그리고 최근 실거래 1건을 얼마나 신뢰할 수 있는지입니다. 두 조건이 확인되어야 최저매각가의 가격 메리트도 평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차인이 변수

말소기준은 2025.03.04 접수된 갑구 9번 우리카드 가압류입니다. 현재 등기된 우리카드 가압류와 후순위 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 우리은행·새서울신용협동조합의 근저당권과 농협은행 가압류, 창원시의창구 압류는 이미 등기부에서 말소된 권리입니다.

② 임차인 분석 — 김은주의 보증금부터 확인해야 한다

조사상 확인되는 실제 임차인 또는 점유 관련 신고자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계신고가 중복된 사례는 아닙니다. 다만 전입이 확인된다는 사실만으로 임대차의 대항력과 인수보증금이 확정되는 것은 아닙니다.

김은주의 전입일은 현재 소유자인 신승식의 소유권이전등기일 다음 날입니다. 이후 2025.12.24 배당요구도 접수되었습니다. 배당요구를 했다는 사실은 보증금을 전액 배당받는다거나 매수인의 인수의무가 사라진다는 의미가 아닙니다. 특히 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 순위를 판단할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 가격 차이는 있으나 비교 표본이 적다

에버그린빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 2026년 6월 1건으로, 거래금액은 265,000,000원입니다. 최저매각가 218,400,000원은 이 최근 거래금액의 82.4%입니다.

그러나 주의할 점이 있습니다. 최근 거래는 전용 51.48㎡, 2층이고 경매 대상은 전용 55.8㎡, 5층입니다. 반면 2021년 10월 거래는 대상과 같은 전용 55.8㎡·5층이지만 오래된 거래입니다. 따라서 거래금액 차이만으로 현재 대상 호수의 정확한 시세를 확정하기 어렵습니다.

전체 실거래 평균은 252,500,000원이고, 최저가의 전체 평균 대비 비율은 86.5%입니다. 하지만 이 평균에는 2021년 거래가 포함되어 있으므로 가격 평가에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 참고하는 편이 적절합니다.

최근 거래와 이전 거래 사이의 가격 추세 지표는 +10.4%로, 확인된 거래에서는 하락보다 상승 방향이 나타납니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 면적도 다르므로 이 상승률을 동일 면적·동일 조건 주택의 확정적인 가격 상승률로 해석할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 218,400,000원 가정 · 임차보증금 미반영)

위 배당표는 최저매각가를 기준으로 집행비용과 표시된 우리카드 청구금액을 공제한 단순 계산입니다. 임차보증금, 최우선변제, 당해세 및 실제 배당순위가 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 위험

현재는 1회 유찰 상태이며, 최저가는 감정가의 80%입니다. 추가 유찰 시 제시된 가격 시나리오는 아래와 같습니다. 다만 최저매각가가 낮아지는 것과 실질취득금액이 낮아지는 것은 별개라는 점을 기억해야 합니다.

채권자 청구금액과 집행비용만을 반영한 단순 시나리오에서는 현재 회차 및 추가 유찰 시나리오 모두 채권 미배당액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 임차인에 대한 배당과 인수위험이 해소되었다는 뜻이 아닙니다. 임차보증금이 확인되면 회차별 예상배당과 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양4동 행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·연립주택·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 안양역은 도보 약 15분 거리로 기재되어 있어 대중교통 접근성은 무난한 편입니다.
• 건물. 2015.05.01 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 대상은 최상층인 5층 502호이며, 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다. 최상층 특성에 따른 누수 및 방수상태 확인이 필요합니다.
• 도로. 대상 토지 남동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다. 대상 토지는 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기록에는 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 규제 효력은 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,456,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 302.8㎡로 확인됩니다. 이는 대상 호수의 전유 또는 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 특이사항이 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 10세대의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트에 비해 동일 건물 내 거래 표본이 적습니다. 최근 실거래가 존재하지만 해당 거래는 대상과 전용면적·층이 달라, 향후 매도 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김은주 보증금 확인 — 최우선. 임대차계약서, 현황조사서, 매각물건명세서, 배당요구 관련 서류를 대조하여 실제 보증금과 임대차 성립 경위를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 입찰가를 확정하는 것은 위험합니다.
• 대항력 성립요건 검증. 2021.12.09 전입 사실 외에 실제 주택 인도, 점유 계속 여부, 전출입 변동 및 계약관계 등을 검토해야 합니다. 전입이 말소기준일보다 빠르다는 사실만으로 법적 대항력을 확정하지 마세요.
• 확정일자·배당요구 검토. 2025.12.24 배당요구가 접수된 사실은 확인되지만 확정일자가 미상입니다. 우선변제권과 배당 가능 범위, 배당요구의 적법성 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 재계산. 단순 낙찰가 외에 인수할 미배당 보증금을 포함하여 실제 취득 부담액을 계산하고, 그 금액으로 최근 시세와 비교해야 합니다. 추가 유찰 시에도 같은 계산이 필요합니다.
• 우리카드 채권 중복 여부. 2025.03.04 가압류 청구금액 20,452,938원과 강제경매 신청채권액 22,872,416원의 관계를 확인해야 합니다. 동일한 채권이 중복 집계된 것인지 검토하지 않고 예상배당액을 확정할 수 없습니다.
• 최근 시세의 비교 가능성. 2026.06 거래는 51.48㎡·2층, 대상은 55.8㎡·5층입니다. 층, 전용면적, 내부 수리상태 등이 달라 동일 조건의 실거래라고 가정해서는 안 됩니다.
• 최상층 건물 상태. 옥상 방수, 천장 누수 흔적, 결로, 창호, 배관 및 내부 유지보수 상태를 확인해야 합니다. 현황상 건물 이용상태와 실제 점유상태도 대조해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 체납 관리비, 실제 점유자와 인도 협의 가능성, 점유자가 대항력 있는 임차인으로 인정되는 경우의 보증금 반환과 인도 관계를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 점검. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 주민등록 관련 자료, 배당요구 및 채권계산 관련 자료를 대조해야 합니다. 임차인 권리나 매각조건에 변동이 없는지도 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도, 실질취득이 낮다는 뜻은 아니다”

안양 에버그린빌 502호는 겉으로 보면 가격이 눈에 띄는 경매물건입니다. 감정가 273,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 218,400,000원으로 낮아졌고, 최근 실거래 265,000,000원과 비교하면 최저가 비율은 82.4%입니다. 확인된 최근 거래 추세도 +10.4%로 하락 방향은 아닙니다.

하지만 가격만으로 매수 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 사건에는 말소기준일보다 먼저 전입한 김은주가 있으며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 매수인은 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 구조라면 추가 유찰에도 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

여기에 최근 거래 표본은 1건뿐이고 대상과 면적·층도 다릅니다. 10세대 규모 다세대주택이라는 환금성 변수까지 감안하면, 표면적인 가격 차이를 곧바로 투자 수익 여력으로 해석하기 어렵습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 김은주의 실제 보증금, 대항력 성립 여부, 우선변제 및 예상배당을 확인해 실질취득금액을 계산한 다음, 비교 가능한 현재 시세와 대조해야 합니다. 이 물건의 핵심은 218,400,000원에 낙찰받을 수 있느냐가 아니라, 최종적으로 얼마를 부담해야 소유권과 점유를 안정적으로 확보할 수 있느냐입니다.