수원지방법원 2025타경1994. 안양시 만안구 안양동 에버그린빌 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 273,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 현 소유자는 신승식 씨이며 2021.12.08 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다.
등기만 보면 현재 살아 있는 담보권은 없고, 2025.03.04 우리카드의 가압류 20,452,938원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.10 같은 우리카드의 강제경매개시결정이 뒤따랐고 둘 다 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 물건은 등기보다 임차관계가 핵심입니다. 김은주 씨의 전입일이 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 711-264 에버그린빌 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 냉천로189번길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 502호 |
| 소유자 | 신승식 (2021.12.08 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 22,872,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
현재 말소기준권리는 2025.03.04 접수된 우리카드 가압류 20,452,938원입니다. 과거 우리은행 근저당 600,000,000원, 새서울신용협동조합 근저당 189,600,000원, 창원시의창구 압류와 농협은행 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현존 등기권리 자체는 매각으로 정리되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 502호 | 2021.12.09 | 미상 | 2025.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 3.0% 높다
에버그린빌 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 가장 최근 거래는 2026년 6월 전용 51.48㎡·2층 265,000,000원이고, 2021년 10월에는 이 물건과 면적이 일치하는 전용 55.8㎡·5층이 240,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 최신 1건과 같은 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.48㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 55.8㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 265,000,000원 |
최근 거래는 과거 거래 대비 10.4% 상승 추세지만, 현재 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 265,000,000원보다 8,000,000원 높은 103.0%입니다. 따라서 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,452,938원 | 20,452,938원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사우리카드 | 22,872,416원 | 22,872,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 225,052,646원 |
위 배당은 제공된 매각가 273,000,000원 기준 시뮬레이션입니다. 김은주 씨의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차인 배당 및 매수인 인수 여부가 반영된 최종 배당표로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양4동 행정복지센터 남동측 인근으로, 다세대·연립·다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 안양역(지하철 1호선)이 도보 약 15분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2015.05.01입니다. 공부와의 차이는 특이사항 없습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 302.8㎡, 공시지가 2,456,000원/㎡입니다.
- 환금성. 에버그린빌은 10세대 규모이며 최근 12개월 확인 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김은주 씨의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 등 원본에서 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재는 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 273,000,000원은 최신 거래 265,000,000원의 103.0%입니다. 인수금이 추가되면 가격 부담은 더 커집니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 218,400,000원, 2회 유찰 시 174,720,000원입니다. 다만 임차보증금 인수 여부가 확인되지 않으면 최저가 하락만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 시뮬레이션은 임차보증금이 반영되지 않은 상태이므로 보증금 확인 후 배당과 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘보증금’을 확인할 물건
이 물건은 등기만 보면 단순합니다. 현재 살아 있는 말소기준 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 담보권도 이미 말소됐습니다. 그러나 실제 입찰 판단은 김은주 씨의 임차관계에서 갈립니다. 전입일 2021.12.09가 말소기준 2025.03.04보다 빠른 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 265,000,000원보다 3.0% 높습니다. 즉 현재 확인 가능한 실질취득가의 하한부터 최근 시세 이상이고, 여기에 미배당 임차보증금이 붙을 가능성까지 남아 있습니다. 등기는 단순하지만 임차위험은 미확정, 가격은 최근 시세 이상. 보증금 확인 전에는 보수적으로 보는 것이 맞는 사건입니다.
