수원지방법원 안양지원 2025타경2034. 경기도 안양시 동안구 호계동에 있는 ‘안양2차에스케이브이원센터’ 10층 1011호가 경매에 나왔습니다. 건물은 2020년 12월 23일 사용승인된 지상 10층의 철근콘크리트구조이며, 해당 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 감정가 435,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 348,000,000원입니다.
권리 구조는 비교적 명료합니다. 최초 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2021년 4월 7일 최윤희 씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 284,400,000원이 말소기준입니다. 이후 2024년 우리은행 가압류, 2025년 수협은행 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 권리상 인수 위험과 실제 투자 가격을 구분하는 것입니다. 임차인에게 대항력이 없어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아니지만, 현재 점유하고 있는 임차인과의 인도 문제는 남습니다. 또한 지식산업센터는 일반 아파트와 이용 목적과 매수자층이 다르므로, 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안양지원 2025타경2034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-34 안양2차에스케이브이원센터 10층 1011호 도로명주소: 경기도 안양시 동안구 엘에스로116번길 118 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지상 10층 중 10층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인일 2020.12.23 |
| 소유자 | 최윤희 (2021.04.07 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 435,000,000원 |
| 최저매각가 | 348,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 284,400,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.07 수협은행 근저당권 · 채권최고액 284,400,000원 |
| 점유 / 임대차 | 방준영 · 전부 점유 · 보증금 10,000,000원 · 월차임 1,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 토지 용도지역 | 준공업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
등기부상 출발점은 신탁입니다. 2021년 1월 7일 우리자산신탁주식회사 명의로 소유권보존 신탁등기가 이루어졌고, 이후 2021년 4월 7일 최윤희 씨 앞으로 소유권이전 및 신탁등기 말소가 이루어졌습니다. 따라서 이 신탁등기는 현재 매수인이 승계하는 미말소 신탁권리가 아닙니다.
같은 날 설정된 수협은행 근저당권 284,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 우리은행 가압류 120,727,320원이 설정됐으며, 수협은행이 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
후순위 우리은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 확인된 등기권리 중 매수인에게 승계되는 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1,000만원, 대항력 없음
임차인으로 확인된 사람은 방준영 씨 1명입니다. 전체를 점유하고 있으며 보증금은 10,000,000원, 월차임은 1,000,000원입니다. 전입일은 2021년 11월 22일로, 말소기준인 수협은행 근저당권 설정일 2021년 4월 7일보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 방준영 전부 점유 |
10,000,000원 | 1,000,000원 | 전입 2021.11.22 배당요구 2026.01.12 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 0원 |
방준영 씨는 말소기준권리 이후 전입한 후순위 임차인으로, 낙찰자가 임대차보증금 10,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다. 배당요구는 2026년 1월 12일 접수됐습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제권 유무나 실제 배당 수령액을 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 80%, 그러나 시세 검증은 필요
감정가 435,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 348,000,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준으로 진입한 상태입니다.
그렇지만 감정가 대비 20% 하락과 실거래 시세 대비 20% 저렴하다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 동일 지식산업센터 내 유사 호실의 최근 거래가나 임대수익을 확인하지 않은 상황에서는 348,000,000원을 저평가된 가격이라고 판단할 수 없습니다.
| 회차별 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 권리 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 348,000,000원 | 80% | 0원 | 348,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 278,400,000원 | 64% | 0원 | 278,400,000원 |
| 3회 유찰 시 | 222,720,000원 | 51.2% | 0원 | 222,720,000원 |
회차별 금액은 유찰 시나리오입니다. 향후 실제 매각가격과 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득액은 각 시나리오의 매각가에 권리 인수액 0원을 더한 금액으로, 별도 취득비용은 제외합니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 먼저 공제하고 수협은행 근저당권과 우리은행 가압류에 배당하는 구조입니다. 배당 추정상 수협은행은 전액 배당되지만 우리은행에는 미배당이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,672,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수협은행 | 284,400,000원 | 284,400,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 우리은행 | 120,727,320원 | 57,928,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 62,799,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,672,000원은 추정치입니다. 수협은행과 우리은행의 배당액은 각각 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 기타 우선권은 반영되지 않았으며, 임차인의 확정일자와 실제 배당자격은 확인이 필요합니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 채권자 미배당과 인수액은 다르다
현재 회차에서는 예상 매각대금 348,000,000원 중 집행비용을 제외한 342,328,000원이 채권자에게 배당됩니다. 수협은행의 기준 채권액 284,400,000원은 전액 배당되며, 우리은행에는 62,799,320원의 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 채권자 총배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 342,328,000원 | 62,799,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 273,702,400원 | 131,424,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 218,801,920원 | 186,325,400원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 수협은행도 기준 채권액 전액을 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다. 그러나 수협은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이므로, 채권자에게 돈이 부족하게 배당된다는 사정만으로 그 부족액을 매수인이 떠안지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 호계동 소재 호원초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 아파트형공장 및 일반공장 등이 혼재하는 지역으로, 주거와 산업시설이 함께 형성된 입지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 금정역이 있습니다. 차량과 대중교통을 통한 접근이 가능한 환경입니다.
- 건물. 2020년 12월 23일 사용승인된 지상 10층 철근콘크리트 건물의 10층 1011호입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 아파트나 주거형 오피스텔과 달리 실제 사용 목적, 입주 가능 업종 및 관련 제한을 고려해야 하는 물건입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형이고 공업용으로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 준공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등의 지정 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재도 있으므로 적용 대상자·대상 용도·지정기간을 구분하여 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 매수 수요층이 다릅니다. 산업시설 입주수요, 임대수익, 실제 공실 및 매매 사례를 검토해야 하므로 감정가 대비 할인율만으로 유동성이나 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세부터 확인. 감정가 435,000,000원과 최저가 348,000,000원은 확인되지만, 동일 건물 내 유사 호실의 최근 실거래가를 대조해야 현재 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 수익성 검토. 방준영 씨의 월차임은 1,000,000원입니다. 현재 임대차 조건만으로 향후 안정적인 수익을 확정할 수 없으므로 임대차 유지 가능성, 공실 및 관리비 등을 함께 검토해야 합니다.
- 임차인 대항력·배당. 전입일 2021.11.22는 말소기준권리 2021.04.07 이후입니다. 대항력은 없는 것으로 확인되지만, 확정일자·배당자격·실제 임대차계약 내용을 최종 점검해야 합니다.
- 명도 및 점유 상태. 실제 임차인 1명이 전부 점유하고 있습니다. 인수 보증금이 없더라도 낙찰 후 인도 협의와 점유 이전을 위한 시간 및 비용을 고려해야 합니다.
- 지식산업센터 용도 확인. 공장(지식산업센터)으로 이용하는 호실이므로 입주 가능 업종, 관리규약, 사용 제한 및 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰가격 상한. 현재 최저가 348,000,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 응찰가격을 높이지 말고, 실거래 시세와 예상 수익을 기준으로 별도의 상한을 설정해야 합니다.
- 배당표 주의. 채권자 미배당 62,799,320원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 배당표는 추정치로, 세금·임차인 우선배당 등의 반영 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.27 매각 예정입니다. 입찰 전 법원 공고, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 후 판단”
안양2차에스케이브이원센터 1011호는 권리분석 자체는 비교적 단순한 지식산업센터 경매물건입니다. 말소기준인 수협은행 근저당권 이후의 우리은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 방준영 씨는 후순위 전입으로 대항력이 없습니다. 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 감정가 435,000,000원에서 한 차례 유찰된 최저가 348,000,000원이 충분히 저렴한지는 아직 확정할 수 없습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이며, 동일 건물·유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 바탕으로 가격을 검증하는 과정이 중요합니다.
현재 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당액은 62,799,320원이지만 이 금액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 낙찰 후의 주요 실무 쟁점은 임차인 점유 정리, 실제 사용 가능성, 적정 낙찰가격 및 환금성입니다.
결론은 권리 인수 측면에서는 양호하지만, 가격 측면에서는 신중한 접근이 필요하다는 것입니다. 감정가 대비 80%라는 숫자에만 집중하기보다 실거래 시세, 공실 위험 및 실제 임대수익을 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
