수원지방법원 2025타경2034. 안양시 동안구 호계동 ‘안양2차에스케이브이원센터’ 10층 1011호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 등기상 소유자는 최윤희이고, 2021.04.07 수협은행이 채권최고액 284,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.28 주식회사 우리은행의 가압류 120,727,320원, 2025.12.15 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 이 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 방준영 1명으로 전부를 사용하고 있으며 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원입니다. 전입일은 2021.11.22로 말소기준권리인 2021.04.07보다 늦어 대항력은 없습니다. 2026.01.12 배당요구도 접수했습니다. 따라서 배당 결과와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2034 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 555-34 안양2차에스케이브이원센터 10층 1011호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상10층 · 제10층 제1011호 · 사용승인일 2020.12.23 |
| 소유자 | 최윤희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 435,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 284,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2021.01.07 우리자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2021.04.07 최윤희 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사 우리은행 가압류와 수협은행의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방준영 | 전부 | 2021.11.22 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2026.01.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
방준영의 전입신고는 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 매수인이 보증금 10,000,000원을 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격·배당 — 신건 가격은 실거래 검증이 먼저
감정가와 현재 최저매각가는 모두 435,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 유형의 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 이 금액을 두고 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 지식산업센터는 개별 호실의 위치·임대조건·실사용 상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있어, 신건 응찰 전에 인근·동일 건물 실거래 확인이 우선입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 435,000,000원 | 405,127,320원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 348,000,000원 | 342,328,000원 | 62,799,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 278,400,000원 | 273,702,400원 | 131,424,920원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,750,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 284,400,000원 | 284,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 120,727,320원 | 120,727,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,122,680원 |
집행비용은 6,750,000원으로 추정됐고, 수협은행 근저당권과 주식회사 우리은행 가압류는 신건 매각가 가정에서는 전액 배당됩니다. 소유자 잔여는 23,122,680원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호원초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·아파트형공장·일반공장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 금정역(지하철1호선)이 있습니다.
- 이용상태. 제10층 제1011호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 6,932.9㎡, 공장용지·공업용, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역 등에 포함되고, 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 2,941,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 신건 최저가 435,000,000원의 적정성은 동일 건물·인근 지식산업센터 실거래를 직접 대조해 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 방준영이 전부를 사용하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 전 실제 점유와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 임차권리. 전입일 2021.11.22는 말소기준 2021.04.07 이후로 대항력은 없으나, 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 배당 변화. 1회 유찰 시 미배당 62,799,320원, 2회 유찰 시 131,424,920원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서와 감정평가 모두 공장(지식산업센터) 이용을 명시하고 있으므로 실제 사용계획과 적합성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 임차관계와 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건은 2021.04.07 수협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 방준영의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다. 다만 현재는 감정가와 최저가가 동일한 435,000,000원 신건이고, 이를 직접 비교할 실거래 시세 수치가 확인되지 않습니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 전 보류. 실제 입찰 판단은 동일 건물과 인근 지식산업센터의 실거래·임대 조건을 확인한 뒤 내려야 합니다.
