전주지방법원 2025타경307. 군산시 미룡동 금광베네스타 104동 3층 303호로, 감정평가상 20층 중 3층 아파트입니다. 비교 대상 면적은 130.82㎡이고 단지는 950세대, 준공일은 2008.12.30입니다. 감정가는 290,000,000원이며 한 차례 유찰돼 최저매각가는 203,000,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 288,000,000원과 비교하면 70.5% 수준이어서 가격만 보면 할인 폭이 분명합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 권리분석상 말소기준은 2009.11.12 설정된 우리은행 근저당 168,000,000원으로 산정돼 있지만, 등기 내역에는 같은 근저당이 2011.12.21 해지로 말소된 기록도 있습니다. 한편 박주영은 2010.04.12 전입했고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 2009년 근저당이 유효한 기준권리라면 후순위 전입이지만, 말소 기록대로 기준권리가 달라지면 전입 선후관계와 대항력 판단을 다시 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 104동 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 20층 중 3층 |
| 비교 대상 면적 | 130.82㎡ |
| 소유자 | 권영배 (2010.12.30 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 203,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 155,403,218원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 기준권리 확인은 필수
우리은행 근저당을 기준으로 보면 현대해상화재보험, 신한은행, 고은희, 구승우의 근저당과 2024년에 집중된 가압류 8건, 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있으며 현재 배당 계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 기준권리의 말소 기록이 해소되지 않은 상태에서는 이 결론을 확정적으로 받아들이기보다 원본 문서의 현재 유효사항을 먼저 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 점유자 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주영 | 2010.04.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박주영은 보증기관이나 대위변제 승계 신고자가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 현재 계산은 2009.11.12 근저당보다 전입이 늦다는 이유로 대항력 없음으로 분류하지만, 해당 근저당의 2011.12.21 말소 기록이 함께 존재합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 최종 결론은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 가격 할인은 분명하다
금광베네스타의 최근 실거래 12건은 2026년 3월부터 5월 사이에 신고됐습니다. 130.82㎡와 139.76㎡ 거래가 함께 포함돼 있으며, 최근 12개월 평균은 288,000,000원, 최저 거래는 265,000,000원, 최고 및 최신 거래는 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 130.82㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 17 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 8 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 130.82㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 139.76㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 288,000,000원 |
현재 최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 288,000,000원의 70.5%입니다. 또한 실거래 최저 265,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 실제로 0원으로 확정된다면 현재 산정 실질취득액도 203,000,000원이므로 가격 경쟁력은 충분합니다. 다만 이 가격 가점은 임차인 인수 가능성이 완전히 배제된다는 전제 아래에서만 유효합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 120,000,000원 | 31,358,000원 |
| 4. 근저당 · 신한생명보험주식회사 | 52,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 고은희 | 84,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 구승우 | 40,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행주식회사 | 42,323,285원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 169,293,137원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 48,533,493원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 158,145,660원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,290,407원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 중소기업은행 | 328,075,103원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 주식회사국민은행 | 281,425,844원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 227,519,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 총 채권액 1,974,606,033원 중 199,358,000원이 배당되고, 1,775,248,033원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 신한은행의 현재 회차 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 1,775,248,033원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 142,100,000원 | 139,310,600원 | 1,835,295,433원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 99,470,000원 | 97,279,540원 | 1,877,326,493원 | 0원 |
각 시나리오는 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산하지만, 이는 현재 적용된 말소기준과 임차인 판정이 유지된다는 전제입니다. 박주영의 대항력이 최종적으로 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 인수가 늘어날 수 있으므로, 단순히 다음 회차 가격만 보고 실질취득액이 함께 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산금강중학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장, 황룡로와 용둔길이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 3층이며 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 강화마루·타일, 창호는 새시이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비와 도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측의 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 교육환경보호구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 인접지와 도로에 대체로 평탄합니다. 공시지가는 508,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 950세대 단지이며 2026년 3월부터 5월까지 실거래 12건이 확인돼 거래 표본은 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2009.11.12 우리은행 근저당의 현재 유효 여부와 2011.12.21 말소 기록을 등기사항전부증명서 원본에서 대조해야 합니다.
- 박주영의 전입 선후관계 재판정. 최종 말소기준일과 2010.04.12 전입일을 비교해 대항력 여부를 다시 확정해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 임대차계약서와 보증금 지급 자료를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 박주영이 현대해상화재보험 근저당 채무자와 동일인인지, 소유자와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 명세서 최신본 확인. 인수권리 해당 없음 문구와 점유자 조사 내용이 매각기일까지 변경되지 않았는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 우리은행 근저당 말소 여부에 따라 현재 예상배당 순서 전체가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·조세 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 평균과 같은 3층 130.82㎡ 거래 280,000,000원을 참고하되 권리 불확실성 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 권리 확정이 선행돼야 한다
최저가 203,000,000원은 최근 12개월 평균 288,000,000원의 70.5%이고 실거래 최저 265,000,000원보다도 낮습니다. 매각물건명세서 문구와 현재 시뮬레이션만 보면 인수액도 0원이어서 가격과 권리가 모두 좋아 보입니다.
하지만 말소기준으로 잡힌 우리은행 근저당의 말소 기록과 박주영의 2010.04.12 전입이 맞물려 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자의 대항력 여부가 바뀌면, 인수 0원과 실질취득 203,000,000원이라는 전제도 함께 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “싸기 때문에 바로 입찰할 물건”이 아니라, “말소기준과 임대차를 확정하면 가격 매력이 살아나는 물건”입니다. 결론은 가격 합격, 권리 확인 전 보류입니다.
