창원지방법원 2025타경726. 진주중앙시장 남동측 인근 상가지대에 있는 토지 144.8㎡와 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 일괄매각 사건입니다. 현재 이용은 1층 점포인 덕양공구기계종합상사, 2층 점포·창고, 3층 주택입니다. 공유자 노옥분과 하진만이 각 2분의 1 지분을 소유하고 있으며, 2002.08.23 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 585,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준 이후 설정된 주식회사케이비원 근저당권 50,000,000원, 노성영 근저당권 70,000,000원, 농협은행·신용보증기금·경남신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리와 별개로 심순연의 전입일이 말소기준일보다 약 4개월 앞섭니다. 보증금과 실제 점유 부분이 확인되지 않았으므로 대항력을 확정할 수는 없지만, 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경726 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 동성동 1-3 · 진양호로556번길 4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 점포, 2층 점포(창고), 3층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 1968년 사용승인 |
| 토지 | 대 144.8㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 노옥분 2분의 1 · 하진만 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 578,941,890원 / 405,259,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 412,602,585원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 토지·건물 일괄매각 · 인접 필지와의 정확한 위치·경계는 측량 필요 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
1996년 전세권 220,000,000원은 2001.07.11 해지로 말소됐고, 1998년 근저당권 260,000,000원은 2001.06.26, 2001년 근저당권 390,000,000원은 2002.09.18 각각 해지로 말소됐습니다. 따라서 등기상 현재 권리분석의 기준은 2002.08.23 농업협동조합중앙회 근저당권입니다.
② 점유자 분석 — 실제 인수액은 아직 계산 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심순연 | 2002.04.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
| 하경화 | 2019.04.09 | 미상 | 기준상 없음 | 미상 | 기준상 없음 |
하경화는 2019.04.09 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 반면 심순연은 선순위 전입이므로 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담이 될 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 단순히 최저가 405,259,000원이 아니라 405,259,000원 + 심순연의 미배당 보증금으로 계산해야 하며, 보증금이 확인되기 전에는 총액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 578,941,890원의 70%인 405,259,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 점포·창고·주택 복합 건물의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 더욱이 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로 실제 비교 대상은 최저가가 아니라 최저가와 승계 보증금을 합한 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 405,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,452,590원 |
| 전세권 · 진주축산업협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 근저당권 · 진주축산업협동조합 | 260,000,000원 | 178,806,410원 |
| 근저당권 · 진주축산업협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 585,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 주식회사케이비원 | 50,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 노성영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 농협은행주식회사 | 70,249,822원 | 0원 |
| 가압류 · 신용보증기금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 경남신용보증재단 | 19,448,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,732,697,822원 중 배당 시나리오상 398,806,410원이 배당되고, 1,333,891,412원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 보증금 미배당액도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 진주중앙시장 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 1층은 점포인 덕양공구기계종합상사, 2층은 점포·창고, 3층은 주택입니다.
- 노후도. 1968년 사용승인 건물로 일부 누수현상과 일부 보수가 필요한 상태가 감정에 반영됐습니다.
- 면적 차이. 1층 등기부상 면적은 129.62㎡이나 일반건축물대장상 129.26㎡이며, 대장 면적으로 평가됐습니다.
- 용도·지붕 차이. 2층 대장상 용도는 예능계강습소이나 등기상 점포, 현황은 점포·창고입니다. 대장상 지붕은 토기와지붕이나 등기와 현황은 슬래브지붕입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)이며, 소로1류에 접하고 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 경계. 인접 필지와의 정확한 위치와 경계 확정은 측량이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 심순연 점유 부분 확인. 1층 점포, 2층 창고, 3층 주택 중 실제 점유 위치와 전입세대 열람 내용을 대조해야 합니다.
- 보증금 원액 확인. 임대차계약서, 현황조사 원문, 매각물건명세서와 배당요구 여부를 확인해 미배당 승계액을 산정해야 합니다.
- 하경화 권리 확인. 전입일은 후순위이나 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 말소된 과거 권리 대조. 배당 시나리오에 포함된 전세권과 근저당권의 해지·말소 기록을 원본 등기와 배당서류에서 재확인해야 합니다.
- 현장 영업관계 확인. 1층 점포의 실제 영업자, 임대차관계, 시설물 소유와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 보수비 확인. 누수 위치와 범위, 지붕·창호·급배수·난방 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 측량 검토. 토지 경계와 건물의 인접 필지 침범 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 인근 상업용 토지와 점포·주택 복합건물의 실제 거래·임대수익을 조사한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 578,941,890원에서 1회 유찰돼 최저가가 405,259,000원으로 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 70%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 2002.04.08 전입한 심순연은 말소기준권리보다 선순위이고, 보증금·점유 부분·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다. 보증금이 존재해 배당으로 회수되지 않는다면 매수인의 실질취득액은 최저가보다 증가합니다.
여기에 1968년 사용승인, 일부 누수와 보수 필요, 층별 용도 차이, 토지 경계 측량 필요성, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 이 물건의 입찰 판단은 선순위 전입 보증금 확인 → 실제 점유·명도 범위 확인 → 보수비·측량비 반영 → 인근 실거래 비교 순서로 진행해야 합니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 인수 위험 확인 전 입찰 보류입니다.
