수원지방법원 2025타경53668. 안산시 상록구 본오동 각골동로 29, 5층 건물 중 2층 201호의 공동주택(다세대주택)입니다. 이 사건은 등기 순서만 보면 조금 특이합니다. 현재 소유자 이철순은 2021.09.10 거래가 220,000,000원으로 소유권을 넘겨받았고, 임차인 김영현은 그보다 앞선 2021.08.20 주민등록과 점유를 시작했습니다. 확정일자도 2021.07.15로, 말소기준인 2023.01.19 국세 압류보다 빠릅니다.
따라서 확약이 없었다면 이 물건의 핵심은 분명합니다. 임차보증금 220,000,000원이 신건 최저가 201,000,000원보다 크므로, 배당 후 남는 금액을 매수인이 떠안을 수 있는 대항력 인수형입니다. 원자료 배당계산에서도 임차인에게 197,386,000원을 배당하고 22,614,000원이 남습니다. 하지만 이 사건에는 그 구조를 바꾸는 2026.06.01 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 776-2 2층 201호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 각골동로 29 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 75.745㎡ · 5층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2009.06.01 |
| 소유자 | 이철순 · 2021.09.10 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 244,194,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 구조가 바뀐다
말소기준은 2023.01.19 국의 압류입니다. 임차인 김영현의 주민등록·점유 2021.08.20은 이보다 빠르고, 확정일자도 2021.07.15이므로 원래는 대항력과 우선변제권이 함께 있는 임차인입니다. 임차권등기도 2023.09.11 보증금 220,000,000원으로 마쳐져 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영현 | 주택 전부 | 220,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.07.15 | 대항력 有→포기 우선변제 有 HUG 양도 표시 |
실제 임차인은 김영현 1명입니다. 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사 “양도전: 임차권자 김영현”으로 기재되어 있고, 2026.06.01 확약서가 제출되었습니다.
② 가격 비교 — 2.01억은 비교 거래보다 낮지만 표본이 한 건
확인되는 준아트빌(776-2) 동일 면적 거래는 2021.08, 2층, 75.75㎡, 220,000,000원 한 건입니다. 감정가이자 신건 최저가는 201,000,000원으로 이 거래가격의 91.4%, 금액으로는 19,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 75.75㎡ | 2 | 220,000,000원 |
다만 거래자료가 1건이고 거래월도 2021.08이므로, 이 숫자 하나만으로 2026.09의 현재 시장가를 확정해서는 안 됩니다. 따라서 “2.01억이 현재 시세보다 확실히 싸다”는 결론 대신, 확인 가능한 비교 거래보다 8.6% 낮다는 수준으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김영현 보증금 | 220,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 7,631,638원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 244,194,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 계산상 임차보증금 미배당액은 22,614,000원입니다. 그러나 2026.06.01 확약서에서 대항력·잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 전 계산상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 계산상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 201,000,000원 | 22,614,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 80% | 160,800,000원 | 62,251,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 64% | 128,640,000원 | 93,960,960원 | 0원* |
확약이 없는 일반 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득가가 단순히 낮아지지 않습니다. 이 사건은 확약으로 그 잔존 보증금 반환청구권까지 포기했다는 점이 결정적으로 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각골초등학교 북동측 인근. 공동주택·근린생활시설·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 2층 201호. 외벽은 석재붙임 등, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 정방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중, 동측 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 중로1류에 접합니다.
- 규모. 준아트빌(776-2)은 8세대이며, 확인되는 동일면적 실거래 표본은 1건입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 최신 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 조건. 김영현 명의 주택임차권 220,000,000원이 실제 매각 후 말소되는 구조인지 원본 문서와 매각조건을 대조하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 거래는 2021.08의 220,000,000원 한 건뿐입니다. 2026.09 입찰가를 정할 때 이 한 건만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 명도·점유. 임차권등기와 보증기관 관련 서류를 기준으로 현재 실제 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 세금자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 이번 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있고 신건 최저가가 201,000,000원이어서 인수 위험이 큰 전형적인 대항력 임차 물건입니다. 실제 배당계산도 22,614,000원의 미배당을 보여줍니다.
하지만 2026.06.01 주택도시보증공사가 제출한 확약서는 우선변제권만 유지하고 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용입니다. 이 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 신건 기준 201,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 확인 가능한 220,000,000원 거래보다 19,000,000원 낮지만, 비교 거래가 2021.08 한 건에 불과합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “2.01억이 싸냐”보다 확약서가 매각조건에 정확히 반영되어 인수 0원이 확정되는지를 원본으로 확인하는 데 있습니다. 권리는 확약 확인이 끝나면 단순해지고, 가격은 별도 시세 검증이 필요합니다.
