수원지방법원 2025타경53684. 안산시 단원구 선부동 희성베스트빌 4층 402호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이진재이며 2020년 11월 30일 매매를 원인으로 거래가액 115,000,000원에 취득해 2020년 12월 23일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 임차인 심동섭의 선순위 대항력입니다.
등기상 과거 근저당들은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 갑구 7번 2023.05.25 국 압류입니다. 그런데 심동섭은 그보다 앞선 2020.11.27 전입·점유, 2020.10.29 확정일자를 갖추고 있습니다. 임차보증금은 2020년 계약 115,000,000원에서 2022년 3,000,000원이 증액돼 118,000,000원입니다. 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 전액 회수하지 못하는 부분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1129-5 4층402호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 선삼로4안길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 43.595㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 이진재 (2020.11.30 매매 · 거래가액 115,000,000원 · 2020.12.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 심동섭 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
과거 을구 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소돼 현재 인수문제의 중심이 아닙니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.05.25 국 압류이고, 그 뒤 서울특별시장·안산시·국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 13번 주택임차권은 등기일 자체는 2024.12.04로 말소기준 이후지만, 임차인의 대항력은 2020.11.27 전입·점유에서 먼저 성립한 것으로 나타납니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 심동섭 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.27 / 2020.10.29 | 118,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
심동섭은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일은 2020.10.28, 최초 확정일자는 2020.10.29, 전입 및 점유개시는 2020.11.27입니다. 이후 2022.11.05 보증금 3,000,000원을 증액했고, 증액분 확정일자는 2022.11.10입니다. 전체 보증금은 118,000,000원입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 임차보증금 118,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 싸지는 대신 임차인에게 돌아갈 배당액도 줄어 매수인 인수액이 증가합니다. 현재 신건에서는 115,000,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액 5,410,000원을 더해 실질취득이 120,410,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 115,000,000원 | 5,410,000원 | 120,410,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 92,000,000원 | 28,056,000원 | 120,056,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 73,600,000원 | 46,124,800원 | 119,724,800원 |
④ 시세 비교 — 1.45억은 참고값일 뿐
희성베스트빌의 제공 실거래는 2021.12 거래 1건으로, 전용 64.32㎡ 4층이 145,000,000원에 거래됐습니다. 그러나 대상 면적은 43.595㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 단지도 총 7세대에 불과하며 제공된 거래가 1건뿐이어서, 145,000,000원을 현재 대상 호수의 직접 시세로 단정하기 어렵습니다.
현재 신건 실질취득 120,410,000원은 이 참고 거래가 145,000,000원의 약 83.0% 수준입니다. 숫자상으로는 낮지만, 거래시점이 2021.12이고 면적도 다르므로 “시세보다 확실히 싸다”는 결론이나 가격 가점의 근거로 쓰기에는 약합니다. 이 사건은 최근 동일면적 거래 확인이 특히 중요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 심동섭 보증금 | 118,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 심동섭 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 임차보증금 118,000,000원 중 112,590,000원이 배당되고 5,410,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 등 당해세가 우선 배당되는 경우 임차인의 실제 배당액은 더 줄고 매수인 인수부담은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 중 4층 402호입니다.
- 입지. 안산시 단원구 선부동 소재 선부중학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 도로. 대상 토지 동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 토지면적 239.5㎡, 지목 대, 공시지가 1,470,000원/㎡이며 평지·가로장방 형태입니다.
- 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역·시가지경관지구 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 희성베스트빌은 총 7세대, 2009.08.11 준공이며 제공 실거래가 1건뿐이라 거래 표본이 매우 제한적입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 신건 115,000,000원에 인수 추정 5,410,000원을 더한 120,410,000원이 현재 판단의 출발점입니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 28,056,000원, 2회 유찰 시 46,124,800원으로 늘어 실질취득은 약 1.2억원 수준에 머뭅니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 배당순위와 당해세 금액을 확인해야 실제 인수액을 좁힐 수 있습니다.
- 임차관계 원본 대조. 임차인 심동섭이 경매신청채권자와 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급자료·임차권등기명령·경매신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공 실거래는 2021.12의 64.32㎡ 1건이며 대상 43.595㎡와 면적이 맞지 않습니다. 최근 동일·유사면적 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 13번 주택임차권등기가 말소되지 않는다는 매각물건명세서 기재를 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “1.15억짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 물건의 표면상 최저가는 115,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 118,000,000원으로 더 큽니다. 신건 가정에서 임차인이 배당으로 받지 못하는 5,410,000원이 매수인에게 남아 실질취득은 120,410,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 총부담이 약 1.2억원 수준에 머문다는 것입니다.
참고 실거래 145,000,000원보다 숫자상 낮아 보이지만 그 거래는 2021.12·64.32㎡ 1건이고 대상 면적 43.595㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류에 따른 실제 배당 변동 가능성과, 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 확인 포인트도 있습니다. 결론은 “가격 할인보다 권리·배당 확인이 먼저”입니다. 최저가만 보고 접근하기보다는 당해세와 임차보증금 실제 인수액을 확정한 뒤 실질취득 기준으로 입찰가를 정하는 사건입니다.
