수원지방법원 2025타경101601. 경기도 의왕시 오전동 신원수선화아파트 105동 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 22층 건물 내 5층입니다. 등기상 소유자는 이향숙이며 2015.09.11 소유권이전 당시 거래가액은 345,000,000원입니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 269,500,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 애큐온저축은행 근저당 373,200,000원과 2025.11.21 임의경매개시결정, 이후 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 배당 부족 여부에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101601 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 오전동 24 신원수선화아파트 105동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 의왕시 모락로 89-16 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 기준 115.86㎡ · 22층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이향숙 · 2015.09.11 소유권이전 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 559,000,000원 / 559,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 347,840,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없고 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2015.09.11 우리은행 근저당권이며, 2021.11.11 애큐온저축은행 근저당, 2025.11.21 임의경매개시결정, 2026.02.09 의왕시 압류, 2026.08.28 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
신원수선화 동일면적 115.86㎡의 실거래 12건을 보면 전체 평균은 531,416,666원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 538,500,000원, 최신 거래는 2026.06 535,000,000원이고 최근 흐름은 이전 구간 대비 1.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 115.86㎡ | 7 | 535,000,000원 |
| 2026.04 | 115.86㎡ | 9 | 542,000,000원 |
| 2025.06 | 115.86㎡ | 8 | 575,000,000원 |
| 2025.06 | 115.86㎡ | 13 | 549,000,000원 |
| 2024.09 | 115.86㎡ | 13 | 575,000,000원 |
| 2024.08 | 115.86㎡ | 9 | 510,000,000원 |
| 2024.07 | 115.86㎡ | 12 | 530,000,000원 |
| 2024.06 | 115.86㎡ | 14 | 503,000,000원 |
| 2024.05 | 115.86㎡ | 6 | 525,000,000원 |
| 2024.05 | 115.86㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2024.03 | 115.86㎡ | 14 | 510,000,000원 |
| 2024.03 | 115.86㎡ | 17 | 513,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 115.86㎡ | 2건 | 538,500,000원 |
현재 최저가 559,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.8%입니다. 최신 거래 535,000,000원도 최저가보다 낮습니다. 최근 흐름은 1.6%로 음수가 아니지만, 현재 신건 가격 자체가 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 559,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,990,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 269,500,000원 | 269,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 373,200,000원 | 281,510,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 642,700,000원 중 예상배당은 551,010,000원이며, 미배당은 91,690,000원입니다. 신청채권자 청구액은 347,840,234원이고 신건 가정에서 신청채권자 예상배당은 281,510,000원으로 완제되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의왕시 오전동 소재 모락중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 신원수선화는 389세대이며 사용승인 비교 기준일은 2000.07.08입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 22층 건물 내 5층 502호이며 급·배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 3,013,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 표시돼 있어 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 531,416,666원보다 최근 12개월 평균 538,500,000원과 최신 거래 535,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 검증. 최저가가 최근 12개월 평균의 103.8%이므로 현 회차를 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현황조사·매각물건명세서의 최종 점유 상태를 대조하세요.
- 토지거래 관련 표시 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있으므로 입찰 전 해당 물건에 적용되는 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리 안전, 가격은 보류
이 사건은 권리 자체보다 입찰 가격이 더 중요한 물건입니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 말소기준 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 신건 최저가 559,000,000원은 최근 12개월 평균 538,500,000원의 103.8%이고 최신 거래 535,000,000원도 웃돕니다. 최근 거래 흐름은 1.6%로 하락 추세는 아니지만, 현재 가격이 최근 시세보다 높은 사실은 변하지 않습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 유찰이 발생한다면 447,200,000원·357,760,000원 시나리오에서 시세 대비 가격을 다시 검토하는 편이 합리적입니다.
