수원지방법원 2025타경101601. 경기도 의왕시 오전동 신원수선화아파트 105동 502호, 전용면적 115.86㎡의 아파트입니다. 2000년 7월 준공된 389세대 단지로, 본건은 철근콘크리트조 지상 22층 건물의 5층에 위치합니다. 소유자 이향숙은 2015년 거래가액 345,000,000원에 취득한 이력이 있으며, 같은 해 우리은행 명의의 269,500,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재 권리분석의 출발점인 말소기준권리입니다.

이후 설정된 애큐온저축은행 근저당권과 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역도 없어 등기상 인수 위험은 낮은 편입니다. 가격은 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔고, 최근 동일 면적의 실거래 수준과 비교해도 차이가 뚜렷합니다. 그러나 권리 소멸과 세금 배당은 별개이며, 실제 점유자의 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸

말소기준은 2015.09.11 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 269,500,000원이며, 이후 설정되어 현재 남아 있는 애큐온저축은행 근저당권 373,200,000원, 임의경매개시결정, 국세·지방세 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

김태우 명의 근저당권 100,000,000원, 오케이저축은행 근저당권 162,000,000원, 에스비아이저축은행 근저당권 318,000,000원은 이미 말소된 권리입니다. 이를 현재 남아 있는 채권에 중복 합산해서는 안 됩니다. 과거 의왕시 및 국 명의 압류 중에서도 해제·말소가 완료된 등기가 있습니다.

② 점유·임차관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인은 필요

현재 신고된 임차인은 없으므로 분석상 확인되는 임차보증금 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 소유자의 실제 거주 여부나 별도 점유자가 존재하는지는 확정할 수 없습니다. 신고되지 않은 점유자가 확인되면 전입·점유 시점과 보증금, 확정일자 등 권리관계를 별도로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 실거래 평균의 83.0%

신원수선화아파트의 동일 전용면적 115.86㎡ 거래를 비교합니다. 전체 확인 거래는 12건, 평균 거래가는 533,666,666원입니다. 다만 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다는 최근 12개월 거래 3건의 평균 539,000,000원과 최신 거래가 540,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.

최근 12개월 평균인 539,000,000원에 비해 현재 최저가 447,200,000원은 91,800,000원 낮습니다. 최저가의 최근 시세 대비 비율은 83.0%로, 최근 평균 대비 약 17.0% 낮은 가격입니다. 최신 거래인 2026년 9월 540,000,000원과 비교해도 92,800,000원 차이가 있습니다.

반면 감정가 559,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높습니다. 즉 감정가 자체가 저렴했던 물건은 아니며, 1회 유찰로 최저가가 447,200,000원까지 내려온 것이 가격 메리트의 핵심입니다. 최근 거래와 이전 거래 사이의 가격 추세는 +1.3%로 집계되어, 이 비교에서는 하락 추세보다 완만한 상승 흐름으로 나타납니다. 다만 최근 12개월 거래는 3건이므로 개별 호수의 층·향·상태에 따른 가격 차이를 반드시 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 447,200,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 가정입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 여부, 최우선변제권 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 위 배당 계산에 반영되지 않았습니다.

현재 최저가로 매각되면 집행비용 6,872,000원을 제외하고, 채권자들에게 440,328,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 선순위 우리은행에 269,500,000원, 후순위 애큐온저축은행에 170,828,000원이 배정됩니다. 이 경우 채권최고액 기준으로 202,372,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 확대

추가 유찰이 발생하면 최저가가 357,760,000원, 286,208,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이때 채권자 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 추정됩니다. 다만 추가 유찰 여부는 확정된 것이 아니며, 실제 낙찰금액과 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의왕시 오전동 소재 모락중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 22층 건물의 5층 502호입니다. 외벽은 수성페인팅, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호이며 급배수·위생·가스·승강기 설비가 있습니다.
• 단지 규모. 신원수선화아파트는 389세대, 2000.07.08 준공 단지입니다. 동일 전용면적 115.86㎡ 거래 12건이 확인되며, 거래가격 범위는 503,000,000원~575,000,000원입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 토지이용상황은 아파트입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다. 개별공시지가는 3,013,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·상대보호구역 등 지정 사항이 확인되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 있습니다. 특히 아파트 관련 토지거래허가구역 지정이 기재되어 있으므로 경매 취득에 대한 허가 적용 여부와 후속 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요성은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 같은 전용면적의 실거래가 확인된다는 점은 가격 검증에 도움이 됩니다. 최근 12개월 평균은 539,000,000원이고 최근 거래 추세는 +1.3%입니다. 다만 표본이 3건이므로 실제 매도 가능 가격과 소요 기간까지 보장하는 지표는 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2015.09.11 우리은행 근저당권을 기준으로 애큐온저축은행 근저당권과 경매개시결정, 현재 남아 있는 압류의 소멸 관계를 등기 원본으로 재확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 의왕시 압류와 동안양세무서장 관련 압류가 존재합니다. 당해세 여부와 배당순위를 확인하고, 일반 근저당권자 배당액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
• 실제 점유관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·전입세대 확인 등을 통해 실제 점유자 및 대항력 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 83.0%로 낮지만, 실제 응찰가가 높아지면 할인 폭은 줄어듭니다. 최근 거래 539,000,000원·540,000,000원을 기준으로 명도·수리비 등 추가 비용을 반영해야 합니다.
• 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래허가구역 지정 사항이 있으므로 해당 경매 취득의 허가 적용 여부와 이용 조건을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 체납 관리비가 존재하는지 관리주체에 확인하고, 공용부분 관리비 등 승계 가능 비용을 검토해야 합니다.
• 입찰기일 및 원본 대조. 매각기일 2026.10.27을 기준으로 기일 변경·취하·정지 여부와 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가보다 낮다”를 넘어, 최근 시세와도 차이가 난다

이번 신원수선화아파트 105동 502호는 권리구조와 현재 최저가를 함께 평가할 만한 물건입니다. 말소기준권리는 2015년 우리은행 근저당권이고, 현재 확인되는 후순위 근저당권·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

가격 역시 현재 최저가 447,200,000원이 최근 12개월 실거래 평균 539,000,000원의 83.0%라는 점에서 긍정적입니다. 단순히 감정가 559,000,000원에서 유찰됐기 때문이 아니라, 실제 최근 거래가격보다 낮다는 근거가 있습니다. 또한 확인된 최근 거래 추세는 +1.3%로, 시세 하락을 전제로 할인 폭을 과대평가해야 하는 상황으로 나타나지는 않습니다.

다만 세금과 점유가 최종 판단의 핵심입니다. 국세·지방세 압류에 따른 배당순위, 신고되지 않은 점유자의 존재 여부, 토지거래허가 관련 사항을 검증하지 않은 채 인수 0원과 가격 할인만으로 안전성을 단정해서는 안 됩니다. 최근 시세 대비 가격 경쟁력은 확인되지만, 입찰 결정은 권리와 현장 검증 이후가 적절합니다.