수원지방법원 2025타경53720. 안산시 단원구 대부동동 819-2에 있는 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 일반건축물대장상 건물은 근린생활시설로 이용 중이고, 토지면적은 272.0㎡입니다. 말소기준권리는 2010.03.22. 설정된 군자새마을금고 근저당권 273,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 김금수·박연용·정남철의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
현황조사에는 고유지 영농법인조합이 보증금 10,000,000원, 월 500,000원으로 조사돼 있습니다. 전입일은 2017.11.03.으로 말소기준일 2010.03.22.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 임차보증금을 낙찰자가 추가로 떠안는 인수형 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53720 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 대부동동 819-2 · 경기도 안산시 단원구 대부황금로 873 |
| 용도 | 근린생활시설 + 토지 |
| 건물 | 경량철골조 경량판넬지붕 단층 · 일반건축물대장상 근린생활시설 |
| 토지 | 272.0㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 상업용 |
| 소유자 | 신재철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 267,029,760원 / 267,029,760원 (신건) |
| 청구액 | 37,490,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2010.03.22. 군자새마을금고 근저당권입니다. 이 권리는 채권최고액 273,000,000원, 채무자 신교진, 공동담보로 대부동동 819와 819-2가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 김금수 45,000,000원, 박연용 15,000,000원, 정남철 80,000,000원의 근저당권과 2025.11.14.·2026.01.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고유지 영농법인조합 | 2017.11.03 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2017.11.03.은 말소기준일 2010.03.22.보다 뒤입니다. 따라서 현황조사 자료상 대항력은 없으며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 매각조건·토지 현황 — 일괄매각, 지목 ‘전’이나 현황 ‘대’
- 일괄매각. 제시외 건물 ㉢도 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 불요입니다. 2025.12.02. 안산시 단원구청장 사실조회회신이 근거로 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 토지 지목은 ‘전’이나 현재 현황은 ‘대’입니다.
- 토지 용도. 자연녹지지역·제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 등이 걸려 있습니다.
- 도로. 소로한면이며 소로3류(폭 8m 미만) 저촉이 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,029,760원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,417원 |
| 을구 12번 근저당권 · 군자새마을금고 | 273,000,000원 | 262,491,343원 |
| 을구 16번 근저당권 · 김금수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 박연용 | 15,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당권 · 정남철 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권 413,000,000원 중 262,491,343원이 배당되는 시나리오로, 미배당은 150,508,657원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대동초등학교 북서측 인근으로, 지방도변 근린생활시설과 농경지·농가주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 경량철골조 경량판넬지붕 단층, 외벽 판넬 마감과 샷시창이며 위생·급배수설비가 돼 있습니다.
- 토지. 평지·부정형, 도로접면은 소로한면이며 공시지가는 439,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2010.03.22. 군자새마을금고 근저당권과 공동담보 범위를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 고유지 영농법인조합의 실제 점유부분, 계약관계, 확정일자와 배당요구 여부를 현장에서 확인하세요.
- 지목·현황 확인. 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’입니다. 경계·이용상태·제시외 건물 ㉢의 현황을 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 267,029,760원을 그대로 시세로 간주하지 말고 인근 근린생활시설·토지 거래를 별도로 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 채권최고액 기준이고 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당과 다를 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2010.03.22. 군자새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인 고유지 영농법인조합도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 큰 인수 함정은 없습니다.
다만 신건 최저가 267,029,760원은 감정가의 100%이고, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 더구나 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설과 토지이며, 지목 ‘전’·현황 ‘대’, 토지이용계획, 임대관계까지 가격과 환금성에 직접 영향을 줍니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요입니다.
