수원지방법원 2025타경53788. 안산시 상록구 부곡동 671-8, 도시형생활주택 ‘오성플러스’ 3층 302호입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 박정호의 주택임차권입니다. 박정호는 2020.10.24. 임대차계약을 맺고 2020.11.30. 확정일자를 받았으며, 2020.12.28. 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 2023.04.11.에는 임차보증금 143,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이후 선행 강제경매에서 박정호는 보증금 중 2,629,716원을 배당받았습니다. 매각물건명세서에 따르면 그 선행 절차로 우선변제권은 소멸했지만 대항력은 유지됩니다. 이번 경매는 잔여 임차보증금 140,370,284원 반환채권을 근거로 다시 신청된 강제경매이며, 이번에는 일반채권자로 배당받고, 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 부곡동 671-8 3층302호 · 성호로18길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 45.57㎡ · 방2·거실겸주방·화장실 · 5층 건물 중 3층 |
| 현재 소유자 | 주식회사리빙트리 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정호 / 140,370,284원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 / 세대수 | 2013.10.01 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘살아남는 임차권’이 핵심
이 사건에서 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.11. 강제경매개시결정입니다. 그러나 박정호의 전입·점유는 2020.12.28., 임차권등기는 2023.04.11.로 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 단순히 매각으로 지워지는 후순위 권리로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 7번 주택임차권등기가 말소되지 않는다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 유지
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정호 | 주택 전부 | 2020.12.28 | 2020.11.30 | 143,000,000원 | 대항력 유지 우선변제 소멸 보증기관 승계 아님 |
박정호는 보증기관이 대위·승계한 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기 당시 보증금은 143,000,000원이었고, 선행 경매에서 2,629,716원을 배당받은 뒤 현재 반환채권은 140,370,284원입니다. 배당요구 종기 기준 신청채권자 외 다른 배당요구권자는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
오성플러스 동일 면적대 실거래 표본은 2건입니다. 평균 거래가는 120,500,000원, 최신 거래는 2023.02. 111,000,000원입니다. 신건 최저가 124,000,000원 자체도 평균의 102.9%로 이미 최근 비교가격보다 높습니다. 여기에 대항력 임차권 인수까지 반영하면 가격 판단은 더 불리해집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 45.06㎡ | 3 | 111,000,000원 |
| 2022.04 | 44.91㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 120,500,000원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조에서는 낙찰가를 낮추는 것만으로는 실질 부담이 크게 줄지 않습니다. 이 사건은 원 보증금이 143,000,000원이고 선행 경매에서 일부 배당된 뒤에도 반환채권이 140,370,284원 남아 있습니다. 따라서 실질취득 기준을 약 143,000,000원으로 보면 실거래 평균 120,500,000원의 약 118.7%, 최신 거래 111,000,000원보다도 상당히 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,536,000원 |
| 1. 박정호 잔여보증금 반환채권 | 140,370,284원 | 121,464,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
선행 경매에서 박정호의 우선변제권은 소멸했으므로 이번 사건에서는 잔여보증금 반환채권의 일반채권자로 배당받는다는 매각물건명세서 문언을 우선해 정리했습니다. 매각대금 124,000,000원에서 집행비용 2,536,000원을 제외한 예상배당액은 121,464,000원이며, 잔여보증금이 전액 변제되지 않는 한 미배당액에 관한 대항력 부담이 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부곡동행정복지센터 남동측 인근의 도시형생활주택으로, 주변은 유사 규모 다세대·다가구주택 중심 주거지이며 학교·공원·골프장 등이 산재합니다.
- 교통. 42번국도 동측 인근으로 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 한대앞역은 남서측 직선거리 약 2.5km 지점입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호이며, 개별난방·위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 토지는 평지의 다세대주택 부지입니다. 공시지가는 1,681,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 10m, 동남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 확인된 동일 면적대 실거래는 2건으로, 대단지 공동주택처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 124,000,000원은 실거래 평균의 102.9%이고, 대항력 임차권까지 반영한 실질취득 기준은 약 143,000,000원입니다.
- 선행 경매 배당 확인. 박정호가 선행 경매에서 2,629,716원을 배당받은 사실과 현재 잔여 반환채권 140,370,284원을 배당표·판결문과 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 을구 7번 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 99,200,000원, 2회 유찰 시 79,360,000원으로 내려가지만 자료상 인수액은 함께 증가합니다.
- 관계인 확인. 임차인 박정호가 신청채권자이므로 임대차계약·임차보증금판결·선행 경매기록의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당표·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 쉽게 내려가지 않는다”
이 사건은 최저가 할인율만 보는 순간 판단이 틀어질 수 있습니다. 감정가와 최저가는 124,000,000원이지만, 박정호의 대항력은 유지되고 잔여 임차보증금 반환채권이 140,370,284원 남아 있습니다. 선행 경매에서 우선변제권은 소멸했어도 대항력이 살아 있어, 이번 경매에서 전액 배당되지 않는 잔액은 매수인이 떠안습니다.
시세 측면에서도 신건 최저가는 실거래 평균 120,500,000원의 102.9%로 이미 평균 이상이고, 실질취득 기준을 원 보증금 143,000,000원 수준으로 놓으면 평균 대비 약 118.7%입니다. 1회·2회 유찰 때는 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 증가하는 시나리오가 확인됩니다. 가격도 불리하고, 대항력 인수구조도 강합니다. 따라서 이 사건은 최저가 숫자보다 임차보증금의 최종 미배당액과 매수인 인수 범위를 확정하는 것이 입찰 여부보다 먼저입니다.
