수원지방법원 2025타경101622. 안양시 만안구 안양동 소재 수자인201동 3층 301호, 전용 61.57㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 이인숙은 2021년 10월 29일 거래가 340,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 11월 5일 이승엽 명의 채권최고액 255,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 후순위 가압류·압류 등이 이어졌습니다. 2025년 12월 1일에는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
그런데 등기부의 근저당보다 먼저 살펴야 할 사람이 있습니다. 임차인 김주미입니다. 전입·점유개시일과 확정일자가 모두 2021년 10월 22일로, 말소기준인 2021년 11월 5일 근저당보다 앞섭니다. 보증금도 340,000,000원으로 현재 최저매각가를 웃돕니다. 통상적인 선순위 임차인 경매라면 낙찰가가 내려가도 매수인이 미배당 보증금을 떠안아 실질취득액이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 772, 1232-15 도로명주소: 경기도 안양시 만안구 장내로 53 수자인201동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 61.57㎡ · 방 3·욕실 2·거실·주방·다용도실 · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2015.09.16 사용승인 · 전체 9세대 |
| 소유자 | 이인숙 (2021.10.29 소유권이전 · 거래가 340,000,000원) |
| 감정가 | 353,000,000원 |
| 최저매각가 | 282,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.05 을구 3번 · 이승엽 근저당권 · 채권최고액 255,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 김주미 · 340,000,000원 · 대항력 있음(확약서로 포기) |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (2026.09.01 확약서 반영) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심
말소기준은 2021.11.05 이승엽 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 발생한 동양자산관리대부주식회사 가압류, 안양시·서울특별시 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 신한은행 근저당, 강장미 근저당, 국민건강보험공단 압류 및 종전 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
반면 김주미의 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023.10.26에 이루어졌지만, 선순위 대항력 판단에서는 등기일만이 아니라 앞선 전입·점유개시 내역이 중요합니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 처음부터 없었다고 판단하면 안 됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김주미 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
2021.10.22 2021.10.22 배당요구 있음 |
340,000,000원 |
대항력 있음 → 포기 확약
우선변제권 행사
주택도시보증공사 승계
확약 반영 실질 인수 0원 |
주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로 명시돼 있습니다. 별도의 보증금 340,000,000원을 가진 두 번째 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 김주미 1명이며, 보증금은 한 번만 계산합니다.
이 확약은 김주미 임차권을 승계한 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 다른 독립된 임차인에게 자동으로 적용되는 포괄적인 면책은 아닙니다. 현재 확인되는 별도 임차인은 없지만, 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 유리하지만 거래가 오래됐다
수자인201동은 총 9세대 규모입니다. 비교 가능한 실거래는 2021년과 2022년의 2건으로, 평균 거래가는 335,000,000원입니다. 그러나 최신 거래도 2022년 6월에 머물러 있어 이 평균을 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 58.08㎡ | 4층 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 61.57㎡ | 3층 | 340,000,000원 |
| 과거 평균 | — | 2건 | 335,000,000원 |
| 현재 경매 | 61.57㎡ | 3층 | 282,400,000원 |
확약서로 인수액이 해소된 현재 회차의 실질취득액은 282,400,000원입니다. 이는 과거 거래 평균 335,000,000원의 84.3%이며, 최신 확인 거래 330,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 차이는 어디까지나 과거 거래와의 비교입니다. 해당 표본으로 현재 가격의 하락·상승 추세를 확정하거나 현 시세 대비 할인율이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,753,600원 |
| 1. 김주미 임차보증금 우선배당 주택도시보증공사 승계 관련 |
340,000,000원 | 277,646,400원 |
| 2. 근저당권 · 이승엽 | 255,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 승계 보증금과 중복 합산 금지 |
340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 배당 순서와 집행비용 추정액을 따른 계산입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구금액은 승계한 임차보증금과 중복되는 채권으로 별도의 두 번째 임차보증금을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 실질취득 구조
확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 선순위 보증금의 미배당액이 커져 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 하지만 이 사건에서는 확약서로 해당 인수위험이 해소된다는 점이 결정적입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 추정 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 282,400,000원 | 62,353,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 225,920,000원 | 118,042,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(51.2%) | 180,736,000원 | 162,594,304원 | 0원 |
확약 전 인수금은 각 회차의 추정 배당에 따른 참고 수치로 실제 확정 채무액이 아닙니다. 확약서 효과가 유지되고 별도 인수권리가 없다는 전제에서 해당 임차인의 실질 인수는 모두 0원입니다. 후속 회차는 유찰을 가정한 가격이며 확정 매각가격이 아닙니다. 취득세·등기비용·명도비 등은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양예술고등학교 남동측 인근의 기존 주택지대로, 주변은 다세대주택·단독주택·중소규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2015.09.16 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층이며, 방 3개·욕실 2개·거실·주방·다용도실로 이용됩니다. 도시가스 개별난방과 위생·급배수·화재탐지설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,553,000원/㎡입니다. 거래·이용과 관련된 제한사항을 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 미상이며, 내부 상태 및 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 전체 9세대 규모로 동일 단지 거래 사례가 적습니다. 확인된 최신 매매사례가 2022.06인 점과 단지 경매 낙찰률 0%라는 기록을 감안하면 재매각 가능성을 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01자 확약서가 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 명확하게 포함하는지 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 임차보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김주미 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이므로 보증금 340,000,000원을 두 번 더하면 안 됩니다.
- 선순위 대항력과 확약의 구분. 김주미는 말소기준 전에 전입한 대항력 임차인입니다. 원래의 대항력을 부정하는 것이 아니라, 별도로 제출된 확약서에 의해 인수 문제가 해소된다는 점을 확인해야 합니다.
- 현장 점유 및 명도. 임차권등기만으로 현재 실제 거주자를 확정할 수 없습니다. 별도 점유자 유무, 인도 가능성, 명도 비용과 절차를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2021~2022년 거래 2건으로는 현재 적정가격을 확정하기 어렵습니다. 주변 동급 다세대주택의 최근 거래, 실제 매수수요, 임대수요를 비교해야 합니다.
- 세금·관리비. 압류 관련 조세채권의 배당 순위와 당해세 여부, 체납 관리비, 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 인수비용과 취득비용 구분. 해당 임차보증금의 확약 반영 인수액은 0원이지만, 취득세·등기비용·명도비 등 일반 취득부대비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
- 최신 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 3.4억보다 확약서의 효력이 중요하다”
이 사건은 표면적으로는 매수인이 선순위 임차보증금을 떠안을 수 있는 위험한 다세대주택 경매입니다. 임차인 김주미의 전입일은 말소기준보다 빠르고, 보증금은 최저매각가보다 큽니다. 현재 회차의 일반적인 배당계산만 보면 62,353,600원의 미배당 보증금이 남습니다.
그러나 결정적인 예외가 있습니다. 2026.09.01자 주택도시보증공사의 확약서입니다. 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 282,400,000원으로 판단합니다.
가격 측면에서는 과거 평균 거래가 335,000,000원보다 낮다는 장점이 있으나, 최신 실거래가 2022년인 만큼 이를 2026년 현재의 할인 매수 기회라고 단정할 수는 없습니다. 9세대 소규모 다세대주택의 환금성 위험도 남습니다. 권리는 확약서 확인을 조건으로 긍정적, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 조건부 접근 물건입니다. 확약서의 법적 효력과 현장 점유, 현재 시장가격을 확인한 뒤 신중하게 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
