수원지방법원 2025타경101622. 안양시 만안구 안양동 772, 장내로 53에 있는 다세대주택 3층 301호입니다. 2015.09.16 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 안의 3층 호실이고, 감정 이용상태는 방3·욕실2·거실·주방·다용도실을 갖춘 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이인숙이며 2021.10.20 매매를 원인으로 2021.10.29 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 340,000,000원입니다.
권리관계의 핵심은 소유권보다 앞서 시작된 임대차입니다. 김주미의 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.10.22이고, 말소기준 근저당은 이보다 늦은 2021.11.05 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 다만 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 임차권 승계인으로서 제출한 확약 때문에 낙찰자가 잔존 보증금을 떠안는 효과가 제거됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101622 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 772 · 장내로 53 · 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 61.57㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·다용도실 |
| 건물 | 2015.09.16 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 이인숙 · 2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 353,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2021.11.05 이승엽 근저당권 255,000,000원입니다. 그 뒤의 동양자산관리대부주식회사 가압류, 안양시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김주미의 전입·점유·확정일자는 모두 말소기준보다 앞선 2021.10.22이므로 본래는 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주미 전유부분 전부 · 주거 | 340,000,000원 | 2021.10.22 | 2021.10.22 | 2023.10.26 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 확약·인수 0* |
실제 임차인은 1명, 김주미입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권의 승계인입니다. 따라서 340,000,000원 보증금을 김주미와 주택도시보증공사에 중복 합산해서는 안 됩니다.
* 확약이 없다고 가정한 회차 계산상 매수인 인수액은 현재 신건 0원, 1회 유찰 시 62,353,600원, 2회 유찰 시 118,042,880원입니다. 그러나 2026.09.01 확약이 이 임차권에 적용되므로 본 분석의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 권리는 풀렸지만 가격은 아직 높다
확인되는 동일 면적권 실거래는 2건입니다. 대상 면적은 61.57㎡이고, 2021.10 같은 61.57㎡ 3층 거래가 340,000,000원, 2022.06 58.08㎡ 4층 거래가 330,000,000원입니다. 실거래 평균은 335,000,000원, 최신 거래는 330,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 58.08㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2021.10 | 61.57㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 335,000,000원 |
현재 최저가 353,000,000원은 실거래 평균 335,000,000원의 105.4%입니다. 최신 거래 330,000,000원보다도 높습니다. 확약 덕분에 실질취득액은 최저가와 같은 353,000,000원으로 정리되지만, 그 실질취득액 자체가 확인되는 실거래 시세지표보다 높으므로 신건을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 353,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,742,000원 |
| 1. 임차보증금 · 김주미 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 이승엽 | 255,000,000원 | 7,258,000원 |
| 3. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,742,000원과 임차보증금 340,000,000원을 배당한 뒤 이승엽 근저당권에 7,258,000원이 배당되어 매각대금 353,000,000원이 모두 소진됩니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인이므로 임차보증금 340,000,000원을 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수 계산 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 353,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 282,400,000원 | 62,353,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 225,920,000원 | 118,042,880원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양예술고등학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·중소 규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2015.09.16 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 인조석 붙임·치장벽돌 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지설비가 있고 도시가스 개별난방입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,553,000원/㎡이며 토지면적은 434.0㎡입니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대이고 확인되는 실거래가 2건이어서 가격 판단 시 거래 표본의 한계를 감안할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01 제출 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 임차권 승계 관계 확인. 실제 임차인은 김주미 1명이고 주택도시보증공사는 그 임차권의 승계인입니다. 보증금 340,000,000원을 중복 계산하면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 353,000,000원은 실거래 평균 335,000,000원의 105.4%입니다. 현재 회차에는 명확한 가격 할인 근거가 없습니다.
- 거래사례 희소성. 확인 실거래가 2건뿐인 9세대 다세대이므로 호별 상태·층·향에 따른 가격 차이를 현장 확인으로 보완하세요.
- 배당순위 재확인. 임차인의 전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 확약이 없다면 대항력 인수 문제가 생기는 구조입니다.
- 세금·체납 확인. 안양시·서울특별시 압류가 존재하므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 자료를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸고, 남는 문제는 가격”
이 물건은 처음 보면 340,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 실제로 김주미의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.10.22로, 2021.11.05 말소기준 근저당보다 빠릅니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.09.01 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 감정가이자 최저가인 353,000,000원은 실거래 평균 335,000,000원의 105.4%이고 최신 거래 330,000,000원보다도 높습니다. 게다가 총 9세대 다세대이고 확인 실거래가 2건뿐이라 환금성과 가격 검증 측면에서도 보수적으로 볼 이유가 있습니다. 결론은 권리 리스크는 확약으로 해소, 가격 메리트는 신건에서 부족입니다.
