전주지방법원 군산지원 2025타경348. 군산시 비응도동 비응도 관광 어항지구 내 부동산입니다. 물건 용도는 대지 + 토지로 표시되어 있으며, 감정평가상 철근콘크리트조 3층 건물이 카페 등 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 토지면적은 599.9㎡이고, 토지이용계획상 일반상업지역입니다.
소유자는 정일형과 현재호의 공유 형태입니다. 정일형이 100분의 67, 현재호가 100분의 33 지분을 보유하고 있습니다. 군산농업협동조합이 근저당권자로서 임의경매를 신청했으며, 청구금액은 903,249,839원입니다.
등기상 말소기준 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 공실이 포함된 상업용 건물입니다. 낙찰 후 운영 가능성과 실제 점유 인도를 별도로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경348 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 비응도동 51-10 도로명주소: 비응동로 55 |
| 물건 용도 | 대지 + 토지 · 감정상 근린생활시설 이용 건물 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 |
| 토지 | 599.9㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 정일형 (100분의 67) · 현재호 (100분의 33) |
| 감정가 | 1,545,782,180원 |
| 최저매각가 | 530,204,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 군산농업협동조합 |
| 청구금액 | 903,249,839원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 인수권리 | 매각물건명세서상 해당 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2011.01.19 설정된 군산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이며, 토지 비응도동 51-10에 대한 공동담보 추가설정 내용이 기재되어 있습니다.
그 이후 정일형 지분에 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원과 금산군산림조합 가압류 청구금액 1,881,134,522원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 군산시의 압류는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 3명, 점유와 보증금 확인
현황조사 등에서 확인된 실제 임차인은 3명입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2011.01.19 이후의 전입신고가 기재되어 있고, 제시된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 확정일자·우선변제 여부와 일부 보증금은 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 윤진영 옥상 제시 외 건물 |
2011.03.07 | 보증금 미상 월세 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음 배당요구: 2025.06.24 |
| 김옥분 103.25㎡ |
2016.05.24 | 50,000,000원 월세 미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음 배당요구: 2025.06.24 |
| 유한회사 녹색전국해양정화산업 (대표 장훈희) 사무실 · 297.522㎡ |
2023.04.26 | 20,000,000원 월 1,000,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음 배당요구 확인 필요 |
대항력 판정은 제시된 전입일·권리분석을 기준으로 합니다. 상업용 점유의 실제 사업자등록 및 점유 개시 등은 별도 확인 대상입니다. 우선변제권은 확정일자 등 요건을 확인하지 못해 확정하지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 하락이 곧 시세 할인은 아니다
감정가 1,545,782,180원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 530,204,000원입니다. 감정가 대비 약 34% 수준까지 내려온 상태입니다.
그러나 이 물건은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 직접 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 인근 상업용 토지·건물의 최근 거래가격과 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 하락률만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 약 34% |
530,204,000원 | 522,501,960원 | 3,698,632,562원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
371,142,800원 | 365,146,801원 | 3,855,987,721원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 17% |
259,799,959원 | 255,362,760원 | 3,965,771,762원 | 0원 |
회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일이나 확정된 최저매각가를 의미하지 않습니다. 채권 미배당액은 채권최고액·청구금액 등을 기준으로 한 추정치이며, 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 530,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,702,040원 |
| 1. 군산농업협동조합 근저당 | 1,140,000,000원 | 522,501,960원 |
| 2. 세종중앙농업협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 금산군산림조합 가압류 | 1,881,134,522원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 530,204,000원에서 집행비용 7,702,040원을 제외한 522,501,960원이 군산농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액 903,249,839원도 전액 충족되지 않습니다.
후순위 근저당권과 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다. 추정 채권총액 4,221,134,522원 중 예상 배당액은 522,501,960원으로, 미배당액은 3,698,632,562원입니다.
채권액은 등기상 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준이며, 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 및 실제 배당순위는 반영되지 않은 추정표입니다. 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권액을 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 비응도동 비응도 관광 어항지구 내 소재합니다. 주변에는 근린생활시설, 수산시장 및 나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 토지. 면적 599.9㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 평지·사다리형이며 중로각지 조건입니다.
- 도로. 중로1류(폭 20~25m)와 소로1류(폭 10~12m)에 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 적벽돌치장쌓기 마감이며, 위생설비·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 이용상태. 1층은 카페 및 일부 공실, 2층과 3층은 공실, 옥탑1층은 방으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 585,300원/㎡입니다. 이는 개별 매매시세나 건물 포함 가격을 의미하지 않습니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 옥상 제시 외 건물의 구체적인 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 공실이 포함된 상업용 건물로, 현재 최저가만으로 매각 용이성을 판단하기 어렵습니다. 실제 임대수요와 유사 물건의 거래 사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각목록 대조. 토지 599.9㎡와 건물의 매각 포함 범위, 공유지분 전체 매각 여부 및 옥상 제시 외 건물의 처리 내용을 확인하세요.
- 임차인 3명 확인. 윤진영·김옥분·유한회사 녹색전국해양정화산업의 실제 점유부분, 계약관계, 배당요구 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 옥상 점유. 윤진영의 보증금과 옥상 제시 외 건물의 매각 포함 여부, 점유원인 및 명도 문제를 확인하세요.
- 사업자등록·확정일자. 상업용 점유에 관한 실제 사업자등록, 확정일자 및 우선변제 성립 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 공실 실사. 1층 일부, 2층, 3층의 공실 상태와 수선 필요 범위 및 재임대 가능성을 점검하세요.
- 임대수익 검증. 법인 임차인의 월세 1,000,000원은 확인되지만, 건물 전체의 실제 임대수익은 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 비응도 관광 어항지구 내 유사 상업용 토지·건물의 최근 거래가격과 공실을 반영한 수익가치를 비교하세요.
- 배당표 검증. 집행비용, 당해세, 임차인 우선변제 및 채권별 실제 확정액을 확인하세요.
- 입찰금액 판단. 감정가 대비 약 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 명도·공실·운영비를 반영하세요.
- 기일 및 원본 확인. 매각기일 2026.09.28의 진행 여부와 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸해도 공실과 점유는 남는다”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리도 없는 구조입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 실제 임차인 3명 중 옥상 점유자의 보증금이 확인되지 않았고, 상업용 건물의 여러 층이 공실입니다. 토지·건물 매각범위와 임차인의 실제 점유·배당관계도 원본 확인이 필요합니다.
3회 유찰로 최저가가 530,204,000원까지 내려왔지만 최근 거래가격과 전체 임대수익이 확인되지 않아 가격이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 권리상 소멸 여부와 별개로 공실, 명도, 환금성 및 상업용 부동산의 실질 가치를 검증한 뒤 입찰금액을 판단해야 합니다.
