전주지방법원 2025타경348. 군산시 비응도동 51-10에 위치한 물건으로, 감정평가상 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 1층은 카페 및 일부 공실, 2층·3층은 공실, 옥탑1층은 방으로 이용 중입니다. 토지는 599.9㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 비응도 관광 어항지구 내 근린생활시설·수산시장·나대지가 혼재하는 입지입니다.
등기상 소유자는 정일형 100분의 67, 현재호 100분의 33의 공유 형태입니다. 권리분석의 기준점은 2011.01.19 설정된 군산농업협동조합 근저당권 1,140,000,000원입니다. 2023년 세종중앙농업협동조합 근저당, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 금산군산림조합 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경348 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 비응도동 51-10 · 비응동로 55 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 카페 및 일부 공실 · 2층 공실 · 3층 공실 · 옥탑1층 방 |
| 토지 | 599.9㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업나지 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 정일형 100분의 67 · 현재호 100분의 33 |
| 감정가 / 최저가 | 1,545,782,180원 / 757,434,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 903,249,839원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2011.01.19 군산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이고 채무자는 정일형입니다. 2023.03.27 정일형 지분 전부에 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 1,200,000,000원, 2025.04.01 임의경매개시결정, 2026.05.07 금산군산림조합 가압류 1,881,134,522원은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤진영 | 옥상 제시 외 건물 | 2011.03.07 | 보증금 미상 | 2025.06.24 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥분 | 103.25㎡ | 2016.05.24 | 50,000,000원 | 2025.06.24 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 녹색전국해양정화산업(대표:장훈희) | 297.522㎡ · 사무실 | 2023.04.26 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 임차인의 전입일은 각각 2011.03.07, 2016.05.24, 2023.04.26로 모두 말소기준권리인 2011.01.19보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 세 임차인 모두 대항력이 없고, 보증기관 대위·승계에 해당하는 신고도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 757,434,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,974,340원 |
| 2. 근저당 · 군산농업협동조합 | 1,140,000,000원 | 747,459,660원 |
| 3. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 금산군산림조합 | 1,881,134,522원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 4,221,134,522원, 채권자 예상배당은 747,459,660원, 미배당은 3,473,674,862원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 757,434,000원 | 49% | 747,459,660원 | 3,473,674,862원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 530,203,799원 | 34% | 522,501,761원 | 3,698,632,761원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 371,142,659원 | 24% | 365,146,662원 | 3,855,987,860원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 군산농업협동조합의 청구액 903,249,839원은 전액 충족되지 않습니다. 현재 회차 예상배당은 747,459,660원이고, 3회 유찰 시 522,501,761원, 4회 유찰 시 365,146,662원으로 내려갑니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 제공된 분석에서는 모든 시나리오의 매수인 인수액이 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 비응도동 비응도 관광 어항지구 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 수산시장 및 나대지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 화강석붙임·적벽돌치장쌓기마감, 내벽은 타일붙임·몰탈위페인팅 등입니다.
- 현재 이용. 1층 카페 및 일부 공실, 2층 공실, 3층 공실, 옥탑1층 방입니다.
- 설비. 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 599.9㎡, 대, 일반상업지역, 상업나지, 평지, 사다리형, 중로각지이며 공시지가는 585,300원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역·기타용지·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 중로1류·소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 낙찰 가능성을 단정하지 말고 주변 근린생활시설·토지 거래를 별도로 대조하세요.
- 공실 상태. 1층 일부와 2층·3층이 공실이므로 실제 임대수익과 공실 해소 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 윤진영의 보증금은 미상이고, 유한회사 녹색전국해양정화산업은 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원문을 대조하세요.
- 점유·명도. 세 점유자는 권리판정상 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별개이므로 현황과 사용자를 확인하세요.
- 공유관계. 등기상 정일형과 현재호가 100분의 67·100분의 33 지분으로 공유 중인 물건입니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 따로 봐야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2011.01.19 군산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없으며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 2회 유찰로 최저가가 757,434,000원, 감정가의 49%까지 내려왔다고 해서 곧바로 가격 경쟁력이 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 현 이용상태는 1층 일부와 2·3층 공실이 포함되고, 직접 비교할 실거래 시세도 제시되지 않았습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·공실·수익성은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 안전합니다.
