대전지방법원 2025타경837. 충청남도 서산시 동문동 284-14 소재 부동산이 경매에 나왔습니다. 물건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 1979년 4월 사용승인된 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.

소유자는 이복동이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2017년 10월 16일 설정된 서산수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 100,800,000원입니다. 이후 주식회사신한은행 근저당권과 다수의 가압류·압류가 붙었고, 서산수산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 125,011,000원으로, 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준입니다. 그러나 이 물건은 단순히 등기상 권리가 없어지는지만 볼 대상이 아닙니다. 특히 남측 토지 일부의 인접 건물 점유와 골목길 접근 가능 여부가 실제 이용가치를 좌우할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당

권리관계의 기준은 2017.10.16 서산수산업협동조합 근저당권입니다. 종전 서동새마을금고 근저당권은 같은 날 말소되었으며, 현재 기준 근저당권 이후 설정된 주식회사신한은행 근저당권, 카드사·보증보험·중소기업은행 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

서산수산업협동조합 근저당권에는 동문동 284-14, 284-12, 284-13 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 주식회사신한은행 근저당권에도 동일한 토지들이 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 실제 일괄매각 범위는 매각목록으로 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

감정가는 178,587,120원, 현재 최저매각가는 125,011,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다.

현재 회차와 추가 유찰 시나리오에 따른 가격 비교입니다. 추가 유찰 가격은 실제 매각 진행 및 변경사항에 따라 달라질 수 있습니다.

여기서 중요한 구별이 있습니다. 감정가 대비 70%라는 사실은 확인되지만, 그것이 곧 실거래 시세의 70%를 의미하지는 않습니다. 주변 유사 주택·토지의 거래가격이 확인되지 않았으므로 현 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 125,011,000원 가정)

위 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 추정입니다. 집행비용 2,550,154원과 채권자 배당 122,460,846원으로 매각대금 125,011,000원이 배분됩니다. 국세·지방세 우선배당, 실제 피담보채무, 법정 우선순위 등은 확정 반영되지 않았습니다.

이 시뮬레이션에서는 선순위 서산수산업협동조합이 채권최고액 기준 100,800,000원을 배당받고, 후순위 주식회사신한은행은 21,660,846원만 배당받습니다. 세 가압류 채권자는 배당받지 못하며 소유자에게 돌아갈 잔액도 없습니다.

다만 신청채권자인 서산수산업협동조합의 경매 청구액은 63,266,002원으로, 배당표에서 사용한 채권최고액 100,800,000원과 다릅니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 조정될 수 있으므로 채권최고액 전액 배당을 확정 결과로 받아들여서는 안 됩니다.

④ 유찰에 따른 배당 변화

채권자들의 추정 채권액 합계는 407,085,311원으로, 현재 최저매각가에 비해 큽니다. 현재 회차에서는 284,624,465원의 미배당이 발생하고, 추가 유찰 시 미배당액은 더 증가하는 구조입니다.

그렇다고 미배당액이 낙찰자의 부담으로 넘어오는 것은 아닙니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 문제입니다. 제시된 모든 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 서산시청 남동측 근거리, 서산초등학교 동측 인근, 서산공용버스터미널 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 전통시장, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 남동측 근거리에 국도 29호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 1979년 4월 사용승인된 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 급배수, 위생, 전기 및 난방설비가 설치되어 있는 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 139.0㎡이며 일반상업지역입니다. 토지는 평지의 사다리형으로 조사되었습니다.
• 규제. 방화지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 588,800원/㎡로 기재되어 있습니다. 실거래 시세와는 구별해서 보아야 합니다.
• 일괄매각. 제시외 건물인 창고와 변소가 매각에 포함됩니다. 해당 건물의 실제 현황과 이용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로·점유. 토지 일부는 현황 도로로 이용되고 있으며, 남측 일부는 인접 건물 일부가 점유하는 것으로 조사되었습니다.

특히 인접 골목길로 현재 출입할 수 있다는 사실만으로 법적 통행권이나 차량 진입이 보장되는 것은 아닙니다. 경계측량과 현장 확인을 통해 실제 점유 범위를 파악하고, 필요한 경우 분쟁 해결 가능성까지 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2017.10.16 서산수산업협동조합 근저당권과 이후 주식회사신한은행 근저당권, 가압류·압류의 말소관계를 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
• 임차인·점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 실제 점유자 및 점유 경위를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 안산세무서장, 안양세무서장 및 안산시 관련 압류의 체납세액, 법정기일, 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 토지 경계 확인. 남측 타인 점유 부분과 서측 현황 도로 부분의 범위를 지적도·측량자료·현장에서 확인해야 합니다.
• 접근로 확인. 지적도상 맹지라는 기재와 인접 골목길 이용현황을 함께 확인하고, 적법하고 지속적인 통행 가능 여부를 조사해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 창고와 변소가 일괄매각에 포함됩니다. 위치와 현황, 건축물대장·등기부와의 관계를 대조해야 합니다.
• 이용상태 확인. 연립/다세대 + 토지라는 물건 분류와 단독주택이라는 감정 이용상태의 차이를 건축물대장 및 매각목록 원본으로 확인해야 합니다.
• 시세 비교. 감정가의 70%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 주변 토지·단독주택 실거래와 실제 활용 가능성을 기준으로 상한을 검토해야 합니다.
• 배당·매각조건 확인. 채권최고액을 사용한 예상배당과 실제 배당은 다를 수 있습니다. 매각물건명세서, 등기부, 현황조사 및 관련 원본을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 소멸해도 현장 위험까지 사라지지는 않는다”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2017년 서산수산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후의 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서 낙찰자의 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 178,587,120원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 125,011,000원까지 내려왔어도, 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 가격이 저렴하다고 말할 수는 없습니다.

더구나 남측 토지의 타인 점유, 지적도상 맹지, 제시외 건물 및 국세·지방세 압류라는 확인 과제가 남아 있습니다. 등기상 권리 소멸은 유리한 요소지만, 실제 활용 가능성과 명도·경계 관련 부담은 현장 조사 결과에 따라 달라집니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격 판단 유보, 현장 확인 우선입니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 통행·경계·점유 문제가 해결되지 않는다면 낮은 낙찰가 자체가 투자 메리트를 보장하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 어떤 토지를 실제로 얼마만큼 자유롭게 이용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.