말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 가능성, 일부 토지의 타인 점유, 지적도상 맹지와 골목길 접근이라는 현장·배당 리스크가 동시에 존재합니다. 실거래 비교 근거 없이 신건 최저가 자체를 ‘싸다’고 평가할 수 있는 사건은 아닙니다.
대전지방법원 2025타경837. 서산시 동문동 284-14 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 1979년 4월 사용승인된 시멘트 벽돌조 스라브지붕 단층이며, 토지는 139.0㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 이복동이고, 말소기준권리는 2017.10.16. 설정된 서산수산업협동조합 근저당권 100,800,000원입니다.
등기 순서 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 신한은행 근저당, KB국민카드·서울보증보험· 중소기업은행 가압류, 국·안산시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 권리 말소와 별개로 세금 우선순위와 현황 점유·접근 문제는 반드시 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경837 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 동문동 284-14 · 충청남도 서산시 시장7로 8-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용 중 |
| 건물 | 1979년 4월 사용승인 · 시멘트 벽돌조 스라브지붕 단층 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이복동 |
| 감정가 / 최저가 | 178,587,120원 / 178,587,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서산수산업협동조합 / 63,266,002원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 확인되는 임차인 보증금 인수 구조는 없습니다. 2017.10.16. 서산수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 신한은행 근저당과 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
② 임차인·점유 — 임차인은 없지만 현황 점유는 따로 본다
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
임대관계는 감정평가에서 미상으로 조사됐지만, 별도로 확인된 임차인은 없습니다. 다만 목록(2) 남측 일부는 인접 건물 일부가 점유 중인 것으로 보인다는 현황이 있어, 임차인 문제와는 다른 차원의 토지 경계·점유 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,587,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,300,220원 |
| 2. 근저당 · 서산수산업협동조합 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 156,000,000원 | 74,486,900원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,385,311원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 69,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 407,085,311원 중 175,286,900원이 배당되고, 231,798,411원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 연립/다세대 + 토지이나 감정 현황은 단독주택 이용 중입니다. 1979년 4월 사용승인된 단층 건물입니다.
- 입지. 서산시청 남동측 근거리, 서산초등학교 동측 인근, 서산공용 버스터미널 남서측 인근이며 전통시장·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 남동측 근거리에 국도 29호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 139.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 588,800원/㎡입니다.
- 현황 차이. 기호(2-4) 토지 서측 일부는 현황 도로이고, 기호(2) 남측 일부는 타인 점유 상태로 보입니다.
- 접근성. 지적도상 맹지이나 인접 골목길을 이용해 접근 가능합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물인 창고와 변소가 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당 순서를 다시 점검해야 합니다.
- 남측 타인 점유. 목록(2) 남측 일부의 인접 건물 점유 범위와 경계선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 맹지·골목길 이용. 지적도상 맹지인 만큼 실제 통행 경로와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 현황 도로. 기호(2-4) 토지 서측 일부가 현황 도로인 점을 면적 활용과 가치 판단에 반영해야 합니다.
- 제시외 건물. 창고·변소가 일괄매각에 포함되므로 현황·사용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 별도 실거래 비교 근거 없이 최저가가 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·경계·통행 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기권리만 보면 구조가 분명합니다. 2017.10.16. 서산수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 총 채권 407,085,311원에 비해 현재 매각가가 178,587,120원이라 미배당이 231,798,411원 발생하고, 세금 압류 3건의 당해세 가능성도 남습니다.
더 큰 실무 포인트는 현장입니다. 타인 점유로 보이는 남측 일부, 현황 도로로 사용되는 토지 일부, 지적도상 맹지와 골목길 접근이 동시에 존재합니다. 여기에 1979년 4월 사용승인된 단독주택이라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 현장 확인 없이는 가격을 평가하기 어려운 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 비교적 단순, 현장은 반드시 확인. 신건 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
