대전지방법원 2025타경51370. 당진시 송악읍 복운리 동광아파트 101동 6층 601호입니다. 등기부상 현재 소유자는 고광철이고, 2019년 7월 22일 거래가액 104,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사국민은행이 채권최고액 92,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소되어 현재 인수문제로 이어지지 않습니다.
2025년 5월 29일 임의경매개시결정이 내려졌고 2025년 6월 4일 등기됐습니다. 채권자는 국민은행에서 양수한 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사이며, 사건 청구금액은 78,811,588원입니다. 현재 확인되는 임차인은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 따라서 핵심 판단은 권리가 아니라 현재 115,000,000원이라는 신건 가격이 실거래에 비해 적정한가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51370 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1629-1 동광아파트 101동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 15층 내 6층 · 아파트로 이용중 |
| 사용승인일 | 2007.04.20 |
| 소유자 | 고광철 (2019.07.22 소유권이전 · 거래가액 104,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 78,811,588원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 현재 인수할 등기권리는 없다
임차인은 없습니다. 2007년과 2010년 설정됐던 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019년 7월 22일 국민은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당자료 기준으로도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 115,000,000원은 최근 평균의 112.0%
동광아파트 동일 면적 기준 실거래 표본은 전용 약 60.0㎡, 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 102,666,666원, 최저는 95,000,000원, 최고는 115,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 115,000,000원은 최근 평균의 112.0%이며, 표본 최고가와 같은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 15 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 8 | 101,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 60.0㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 평균 | 59.9974㎡ | 12건 | 102,666,666원 |
특히 최신 2026년 8월 거래 3건은 모두 95,000,000원입니다. 현재 최저가 115,000,000원은 최신 거래보다 20,000,000원 높고, 최신 거래 대비 약 121.1%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 신건에서 115,000,000원에 취득하면 최근 거래대의 상단에서 매수하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,190,000원 |
현재 회차 115,000,000원에서는 국민은행 근저당 채권최고액 92,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 20,190,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 2,456,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 20,524,800원 | 0원 |
중요한 점은 유찰로 채권 미배당이 생겨도 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조가 아니라는 것입니다. 공급된 시나리오상 1회 유찰 시 92,000,000원, 2회 유찰 시 73,600,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리비용이 아니라 매각가 자체가 가격 경쟁력을 좌우합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송악건강생활지원센터 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·다가구·다세대주택·상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 25미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 국가산업단지, 가축사육제한구역에 포함되고 대로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 33,594.0㎡, 공시지가 506,600원/㎡이며 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 단지. 동광아파트 655세대, 사용승인일 2007.04.20입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균 102,666,666원의 112.0%입니다. 권리안전만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 2026년 8월 동일 면적 거래 3건이 모두 95,000,000원입니다. 응찰가 판단 시 최근 거래를 우선 비교할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 92,000,000원, 2회 유찰 시 73,600,000원이며 어느 회차도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도. 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유관계와 인도절차는 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 별도로 확인해야 하며 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 권리분석은 단순합니다. 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균 102,666,666원보다 높고, 최신 2026년 8월 거래 95,000,000원보다도 높습니다. 지금 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 반면 1회 유찰 시 시나리오인 92,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려갑니다. 이 사건은 권리는 안전하지만 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 B급 물건입니다.
