부동산임의경매

한 줄 평 근저당 이후 권리들은 매각으로 정리되어 인수 부담은 없습니다. 다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린시설(소매점)으로, 가격이 낮아진 만큼 상가 공실·임대수요·환금성을 함께 봐야 하는 유형입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 24%까지 내려온 4회 유찰 물건입니다.

감정가 / 최저가

442,000,000원

최저 106,124,000원

유찰 횟수

4회

감정가 대비 약 24%

매수인 인수

0원

매각물건명세서 해당사항 없음

핵심 리스크

상가 환금성

임대관계 확인 필요

전주지방법원 2025타경352. 전북특별자치도 군산시 수송동 802 1층106호 근린시설입니다. 감정가는 4억4,200만원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1억612만원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2016년 설정된 칠보농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.

하지만 상가는 가격만 보고 판단하기 어렵습니다. 감정가 대비 낮은 최저가는 매력 요소지만, 실제 수익성과 환금성은 현재 이용상태인 소매점 운영 여부, 임대 가능성, 상권 지속성을 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	전주지방법원 2025타경352 (임의경매)
소재지	전북특별자치도 군산시 수송동 802 1층106호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 소매점 이용 중
소유자	윤종현
감정가 / 최저가	442,000,000원 / 106,124,000원
신청채권자 / 청구	칠보농업협동조합 / 381,508,573원
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

말소기준권리는 2016.04.21 설정된 을구 1번 칠보농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 서천군 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 후 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

점유자	점유부분	전입	대항력	보증금
김윤이	87.0제곱미터	2020.12.17	없음	미상

⚠️ 점유 확인 필요 전입일이 말소기준권리(2016.04.21) 이후라 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임대차 관계와 현장 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 106,124,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,285,736원
칠보농업협동조합 근저당	1,130,000,000원	103,838,264원
소유자 교부	-	0원

근저당 채권최고액 11억3,000만원 대비 매각가는 부족하여 채권 일부 미배당이 발생합니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.

매각대금 배분

감정가 vs 최저매각가

4회 유찰 후 최저가는 감정가의 약 24% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고, 매수인이 부담할 인수금액은 없습니다.

⛔ 사업성 관점 근린시설은 낙찰가보다 중요한 것이 임대수요입니다. 소매점 이용 상태와 주변 상권, 공실 가능성을 확인하지 않으면 낮은 가격이 곧 좋은 투자로 이어지지 않을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 군산중앙여자고등학교 북동측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·학교가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스승강장 및 문화로·축동안3길을 통해 접근 가능합니다.
용도. 일반상업지역 내 근린시설이며 현재 소매점으로 이용 중입니다.
환금성. 상가는 개별 입지와 임대수요 영향이 커 현장 상권 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임대현황 확인. 점유자 김윤이의 실제 임대차 관계와 보증금 여부를 확인하세요.
상권 분석. 소매점 업종 유지 가능성과 주변 경쟁시설을 확인해야 합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본에서 말소 및 인수 여부를 재확인하세요.
관리비 확인. 집합건물 공용관리비 체납 여부를 확인하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 상가는 따로 봐야 한다”

이 물건은 4회 유찰로 가격 장벽이 크게 낮아졌고, 권리상 인수 위험도 없습니다. 다만 근린시설은 주거용 부동산처럼 단순 비교가 어렵습니다. 낙찰 후 수익을 결정하는 것은 임대수요와 공실 위험입니다. 권리는 안전, 가격은 매력적, 그러나 상가성 검토가 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-01-26	유찰	4억 4,200만원
2	2026-03-09	유찰	3억 940만원
3	2026-04-20	유찰	2억 1,658만원
4	2026-06-01	유찰	1억 5,160만원
5	2026-07-13	대기	1억 612만원

부동산임의경매

4회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 상가의 환금성을 봐야 한다 — 군산 수송동 106호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 확인 필요

③ 예상배당표 (최저매각가 106,124,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 상가는 따로 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (6장)

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