대전지방법원 2025타경51494. 서산시 인지면 화수리 674-4, 도로명 화계길 26 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 272.0㎡의 ‘대’이고 계획관리지역에 위치합니다. 권리분석의 중심은 소유자 김미경보다 임차인 김현욱의 100,000,000원 보증금입니다.
김현욱은 2022.10.31 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 홍승남의 가압류는 2023.05.01 접수이므로, 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 분석되며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 인지면 화수리 674-4 · 충청남도 서산시 인지면 화계길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 272.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김미경 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 121,210,000원 / 121,210,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현욱 / 103,912,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현욱 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.10.31 / 2022.10.31 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하지 않으며, 보증금은 100,000,000원 한 건만 계산합니다. 김현욱은 2024.11.21 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 현 회차에서는 배당 계산상 보증금 전액이 먼저 변제되므로 인수액이 0원이지만, 낙찰가가 내려가 보증금 전액을 배당하지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
② 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 약 1억 원대
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 121,210,000원 | 0원 | 121,210,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 96,968,000원 | 5,177,424원 | 102,145,424원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 77,574,400원 | 24,221,939원 | 101,796,339원 |
1회 유찰이면 표면 최저가는 96,968,000원이지만, 임차보증금 미배당분 5,177,424원이 매수인에게 넘어오는 계산이라 실질취득은 102,145,424원입니다. 2회 유찰이면 표면 최저가는 77,574,400원까지 내려가도 인수액이 24,221,939원으로 늘어 실질취득은 101,796,339원입니다. 즉 대항력 보증금이 가격의 하방을 막아 실질취득이 약 1억 원 수준으로 고정되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,496,940원 |
| 1. 임차인 김현욱 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 가압류 · 홍승남 | 40,000,000원 | 18,713,060원 |
| 3. 경매개시결정 · 김현욱 | 103,912,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 125,199,268원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산시 인지면 화수리 ‘화수교차로’ 동측 인근. 단독주택, 농경지 및 임야가 혼재하는 농촌지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 조적조 판넬·기와지붕 단층 건물입니다. 기본 위생·급배수설비와 유류보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 272.0㎡, 지목 ‘대’, 평지·정방형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 70,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 성장관리계획구역도 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 유찰 후에는 최저가만 보지 말고 반드시 ‘낙찰가 + 미배당 임차보증금’을 합산하세요.
- 임차권 원문 대조. 김현욱의 임대차계약일 2022.10.24, 전입·점유·확정일자 2022.10.31, 임차권등기 2024.11.21을 원문 서류에서 다시 확인하세요.
- 중첩 관계 확인. 김현욱이 임차권자이자 신청채권자이므로, 보증금 지급내역과 강제경매 청구금액 103,912,328원의 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 실제 낙찰가에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라집니다. 특히 100,000,000원 아래 구간은 승계 위험이 핵심입니다.
- 토지·이용상태 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택이므로 현황, 건축물대장, 토지대장을 함께 대조하세요.
- 농촌지역 환금성. 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 지역 특성상 재매각 시 매수층과 처분기간을 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “보증금까지 합친 가격”을 봐야 한다
이 사건의 포인트는 신건 자체보다 유찰 이후입니다. 현 회차 121,210,000원에서는 김현욱의 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 1회 유찰 시에는 96,968,000원에 인수 5,177,424원이 더해져 실질취득 102,145,424원, 2회 유찰 시에는 77,574,400원에 인수 24,221,939원이 더해져 실질취득 101,796,339원이 됩니다.
즉 겉으로는 80%, 64%까지 싸지는 것처럼 보여도 대항력 있는 1억 원 보증금이 미배당분만큼 매수인에게 승계되면서 총취득액을 떠받칩니다. 게다가 임차인 김현욱이 신청채권자와 동일해 임대차·채권 관계를 별도로 검증해야 합니다. 현 회차는 인수 0, 유찰 후에는 인수 발생. 이 물건은 최저가 숫자보다 배당과 승계 구조를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
