대전지방법원 2025타경51603. 태안군 안면읍 창기리 992-1, 도로명 삼봉길 30-2 물건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시돼 있으나 감정평가 기준 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 405.0㎡이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 단층 건물로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외건물 ㉠·㉡·㉢도 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다.
등기 권리의 기준점은 분명합니다. 2012.05.16. 설정된 안면도농업협동조합의 채권최고액 70,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 충남신용보증재단, 주식회사 케이비국민카드, 신용보증기금, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 2025.08.18. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 창기리 992-1 · 충청남도 태안군 안면읍 삼봉길 30-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기준시점 현재 단독주택 등으로 이용 |
| 토지 | 405.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 단층 |
| 소유자 | 박영주 · 2021.12.24. 소유권이전 (2021.12.20. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 231,405,900원 / 231,405,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안면도농업협동조합 / 31,908,071원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 ㉠, ㉡, ㉢ 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2012.05.16. 안면도농업협동조합 근저당권입니다. 2012.06.05. 안면도수산업협동조합의 채권최고액 13,000,000원 근저당권은 2023.08.08. 해지로 이미 말소됐고, 2024.02.02. 현대캐피탈 주식회사 가압류도 2024.02.15. 해제로 말소됐습니다. 2024.03.18. 현대캐피탈주식회사의 강제경매개시결정 역시 2025.03.21. 취하 후 2025.03.25. 말소됐습니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 확인된 임차인 내역은 없으나 감정평가 기타사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건 가격의 우열은 단정하지 않는다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 231,405,900원입니다. 0회 유찰 신건이며, 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 185,124,720원, 2회 유찰 시에는 148,099,776원입니다.
이 사건은 실거래 비교 수치 없이 배당 시나리오가 제시돼 있으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다. 특히 주위환경이 단독주택·전·답 등이 섞인 국도 주변 농촌지대로 평가된 만큼, 입찰가격 판단은 개별 토지·건물 상태와 실제 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,405,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,039,683원 |
| 1. 근저당 · 안면도농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 62,656,266원 | 62,656,266원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,551,947원 | 22,551,947원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 11,611,119원 | 11,611,119원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,495,675원 | 9,495,675원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,051,210원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 176,315,007원이 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여액은 51,051,210원입니다. 집행비용은 4,039,683원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회차부터 미배당 발생
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 231,405,900원 | 176,315,007원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 185,124,720원 | 176,315,007원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 148,099,776원 | 145,226,379원 | 31,088,628원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 채권자 청구 합계는 전액 배당되고 소유자에게 5,417,967원이 남습니다. 2회 유찰, 즉 매각가격이 148,099,776원으로 내려가면 채권자 배당액은 145,226,379원이고 31,088,628원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창기1리마을회관 남서측 인근이며, 주변은 노변 단독주택과 전·답 등의 농경지가 소재하는 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 단층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지깔기, 창호는 하이샷시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 405.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 113,900원/㎡입니다. 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 포함되며 도로구역·생산관리지역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택입니다. 현황과 공부를 함께 대조하세요.
- 제시외건물 확인. 제시외건물 ㉠·㉡·㉢이 매각에 포함되므로 위치·상태·이용관계를 직접 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2012.05.16. 안면도농업협동조합 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 순위를 원본 등기와 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 231,405,900원의 시세 적정성은 주변 실거래·매물·토지 및 건물 상태를 별도로 조사해 판단하세요.
- 배당 변동요인. 집행비용·당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당표는 시나리오로 보세요.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2012.05.16. 안면도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 전 회차 0원입니다.
다만 입찰 판단을 권리만으로 끝낼 수는 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 사건 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 하며, 제시외건물까지 일괄매각됩니다. 무엇보다 현재 신건 가격 231,405,900원이 시장에서 싼지 비싼지를 판정할 실거래 비교 근거가 없으므로 권리는 통과, 가격과 현황은 확인 후 결정이 이 사건의 핵심입니다.
