대전지방법원 2025타경51603. 충남 태안군 안면읍 창기리 992-1 소재 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건은 연립/다세대와 토지로 분류되지만, 감정평가서에는 현재 단독주택 등으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 토지면적은 405.0㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 단층 건물로 설명됩니다. 일괄매각이며 제시외건물 ㉠, ㉡, ㉢도 매각에 포함됩니다.

현재 소유자는 박영주입니다. 2021년 12월 24일 증여를 원인으로 소유권을 이전받았으며, 경매의 말소기준이 되는 근저당권은 그보다 앞선 2012년 5월 16일 설정됐습니다. 근저당권자는 안면도농업협동조합이고 채권최고액은 70,000,000원입니다. 이후 여러 가압류가 설정되었고, 2025년 8월 18일 안면도농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 후순위 채권이 많다는 사실 자체가 곧 매수인의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 다만 이 물건은 건물 등기뿐 아니라 토지 등기, 실제 점유관계, 제시외건물의 상태를 함께 확인해야 정확한 취득 위험을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 채권은 매각으로 소멸

권리분석의 출발점은 2012년 5월 16일 안면도농업협동조합 근저당권입니다. 을구 1번으로 설정된 채권최고액 70,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당권의 채무자는 최초 박연산에서 2023년 1월 25일 박영주로 변경됐으나, 이 변경으로 말소기준 설정일이 바뀌는 것은 아닙니다.

그 뒤 설정된 충남신용보증재단, 케이비국민카드, 신용보증기금, 소상공인시장진흥공단의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 현대캐피탈의 가압류와 과거 강제경매개시결정은 이미 말소됐으며, 안면도수산업협동조합의 별도 근저당권도 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%, 시세 할인율은 아니다

감정가는 231,405,900원, 현재 최저매각가는 161,984,000원입니다. 1회 유찰을 거쳐 감정가의 약 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정평가액 대비 하락률이지, 실제 시장에서 거래되는 가격보다 저렴하다는 증거가 아닙니다.

이 물건은 토지와 단독주택 이용 건물을 함께 평가해야 하고, 감정평가상 농촌지대에 위치합니다. 가격 검증에는 동일하거나 유사한 입지의 토지면적, 건물 구조, 이용상태, 도로접면을 갖춘 실제 거래사례를 비교하는 작업이 필요합니다. 현재로서는 최근 거래가격에 비춰 최저가가 유리한지 판단을 보류해야 합니다.

③ 회차별 예상배당 — 유찰될수록 채권자 미배당 증가

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 예상 집행비용은 3,067,776원이고, 배당 대상 채권액 176,315,007원 중 158,916,224원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 예상 미배당액은 17,398,783원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

현재 회차 매각가 161,984,000원을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액 70,000,000원을 기준으로 계산했으나, 신청채권자의 청구금액은 31,908,071원입니다. 실제 피담보채권액에 따라 배당금은 달라집니다. 또한 가압류 등 일반채권자의 배당은 순차 전액배당이 아닌 안분배당 등이 적용될 수 있으므로 표의 개별 채권자별 금액은 확정 배당순위나 확정 배당금이 아닙니다. 당해세, 우선변제채권 및 배당요구 등도 실제 배당에 영향을 줍니다.

④ 유찰 시나리오 — 미배당과 매수인 인수는 다르다

유찰 횟수가 늘어나면 예상 매각대금이 감소하면서 채권자들이 돌려받지 못하는 금액은 커집니다. 현재 회차의 미배당 17,398,783원은 2회 유찰 시 65,313,650원, 3회 유찰 시 98,771,546원으로 확대되는 구조입니다.

그러나 이 금액을 매수인이 대신 지급하는 것은 아닙니다. 각 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 배당 가정에 따른 계산으로, 실제 점유자의 권리나 토지의 별도 인수사항까지 확정해 주는 수치는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)

• 입지. 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 창기1리마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 전·답 등의 농경지가 분포하는 국도 주변 농촌지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 콘크리트 평슬라브지붕 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지, 창호는 하이샷시로 설명됩니다. 기본적인 위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 토지 형태. 지목은 대, 면적은 405.0㎡입니다. 평지·부정형 토지이며 소로한면 조건입니다. 공시지가는 113,900원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역에 해당하며 생산관리지역과 접합니다. 도로구역과 접하고 가축사육제한구역이 포함되어 있어 활용 목적에 따라 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 별도 표시되지 않았습니다. 다만 제시외건물 ㉠, ㉡, ㉢이 매각에 포함되므로 건축물대장·현황도·감정평가서의 해당 부분을 대조해야 합니다.
• 환금성. 주변이 농촌지대이고 토지와 건물을 함께 평가해야 하는 물건이므로, 일반적인 대단지 공동주택처럼 표준화된 매매가격을 적용하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 거래기간은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 등기 확인. 건물 등기에는 안면도농업협동조합의 근저당권이 토지 창기리 992-1과 공동담보라고 기재되어 있습니다. 토지 등기상 소유권과 별도 제한물권, 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 조사. 임차인 신고는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 전입세대, 점유 원인, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미신고 점유자의 대항력은 단정할 수 없습니다.
• 제시외건물 확인. ㉠, ㉡, ㉢이 매각에 포함됩니다. 건축물대장 등재 여부, 실제 이용상태, 경계와 점유관계를 확인해야 합니다.
• 용도 불일치 확인. 사건상 연립/다세대 + 토지와 감정평가상 단독주택 이용이라는 설명의 차이를 건축물대장 및 현장조사로 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 최근 거래사례를 통해 161,984,000원의 가격 경쟁력을 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 배당금 재검증. 채권최고액 70,000,000원과 신청채권자의 청구금액 31,908,071원은 다른 개념입니다. 실제 피담보채권액과 일반채권자 배당방식을 확인해야 합니다.
• 규제·이용 가능성. 계획관리지역, 도로구역 접함, 가축사육제한구역 및 건물 현황에 따른 이용·증축·변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 건물·토지 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장과 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격과 점유는 보류”

이 사건은 말소기준권리가 오래전에 설정되어 있고 후순위 가압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확한 편입니다.

하지만 권리 소멸의 명확성이 곧 안전한 취득이나 높은 수익성을 의미하지는 않습니다. 감정평가상 단독주택으로 이용되는 농촌형 부동산이며, 건물과 토지가 일괄매각되고 제시외건물도 포함됩니다. 실제 임대관계는 미상이고, 최근 실거래를 기준으로 현재 최저매각가가 저렴한지도 검증되지 않았습니다.

종합 판단은 C등급(48점). 등기상 인수액 0원은 긍정적이지만, 점유·토지 권리·건물 이용상태·환금성·시장가격의 확인 과제가 남아 있어 적극적인 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 최저매각가 161,984,000원에 응찰하기 전, 무엇보다 실거래 시세와 실제 점유관계를 확인하는 것이 우선입니다.