인수 0원·최근 평균 대비 25.9% 낮다 — 다만 최신 9,500만원 거래와는 사실상 같은 가격

전주지방법원 2025타경407. 익산시 영등동 ‘영등4차제일아파트’ 603동 14층 1408호, 전용 59.77㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 임이결은 2021년 1월 5일 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 전세금 150,000,000원의 전세권자인 주식회사 두산이 2025년 7월 30일 임의경매를 신청한 구조입니다.

핵심은 오래된 등기들의 현재 효력입니다. 1999년 설정된 한국주택은행 근저당권은 2004년 11월 23일 일부포기를 원인으로 말소됐고, 농협은행의 2017년 전세권과 한국광물자원공사의 2020년 전세권도 각각 2020년과 2022년에 말소됐습니다. 따라서 현존 등기 중에서는 2022년 1월 27일 설정된 주식회사 두산의 전세권과 그 전세권에 기초한 경매개시결정이 핵심입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당 없음으로 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소, 현존 신청 전세권도 매각으로 소멸

임차인 조사 내역 없음. 별도의 주택임차인 보증금이나 대항력·우선변제권을 승계할 사정은 확인되지 않습니다. 등기된 전세권은 임차인의 대항력과는 구별되는 물권이며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리가 없다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 확인되는 범위에서 낙찰자의 권리상 실질취득액은 낙찰가와 같은 95,900,000원입니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 저가 거래와는 동일권

‘제일4차’는 1999년 11월 준공된 708세대 단지입니다. 대상과 면적이 같은 전용 59.77㎡의 최근 거래 12건은 95,000,000원부터 160,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 최근 12개월 평균은 129,333,333원입니다.

최저가 95,900,000원은 최근 평균보다 33,433,333원 낮고, 평균의 74.1%입니다. 감정가 137,000,000원과 비교해도 41,100,000원 낮습니다. 평균값만 보면 할인 폭이 분명합니다.

그러나 최신 거래는 2026년 7월 15층에서 95,000,000원에 이뤄졌습니다. 최저가는 이 거래보다 900,000원 높아 사실상 동일한 가격대입니다. 같은 14층 거래도 110,000,000원·112,000,000원·155,000,000원으로 차이가 커, 내부 수리 상태·향·동별 선호도에 따라 가격이 크게 달라지는 단지로 보입니다.

③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

위 표는 매각가 95,900,000원을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 추정상 총 채권액은 400,000,000원, 채권자 배당액은 93,773,800원, 미배당액은 306,226,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 커지지만, 매각물건명세서상 인수권리가 없으므로 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다. 권리상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 움직입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 백제초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 14층입니다. 벽지·타일·장판·새시창 등이 적용돼 있습니다.
• 설비. 위생·난방·급배수·화재경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 동측·서측·남측 출입구를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
• 공시지가. 843,700원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 708세대 단지이고 같은 면적 거래가 이어지고 있으나, 최근 거래가 9,500만원부터 1억 6,000만원까지 넓게 분포합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 대조. 1999년 근저당권의 말소와 전세권 설정·말소 내역을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 인수권리와 법정지상권이 해당 없다는 문구가 최신 명세서에도 유지되는지 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만, 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 실제 점유자와 명도 가능성을 점검하세요.
• 동일 층 비교. 같은 14층 거래가 110,000,000원·112,000,000원·155,000,000원으로 갈립니다. 내부 수리 상태와 향을 확인하지 않고 평균가만 적용하면 오차가 큽니다.
• 낙찰가 상한. 최신 거래가 95,000,000원이라는 점을 반영해 취득세·명도비·수리비를 더한 총투입비 기준으로 상한을 정하세요.
• 배당표 구별. 이미 말소된 권리가 예상배당 계산에 포함돼 있으므로, 채권자별 실제 배당은 법원 배당표로 별도 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에 체납 여부와 금액을 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 상태를 보고 결정

이 물건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 임차인 보증금 승계나 법정지상권이 없고, 권리상 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 최저가 95,900,000원은 최근 평균 129,333,333원보다 25.9% 낮아 평균 기준으로는 매력적인 구간입니다.

다만 최신 거래가가 95,000,000원이라는 사실을 빼면 안 됩니다. 같은 면적·같은 단지에서도 거래가격이 크게 갈리고, 같은 14층조차 110,000,000원부터 155,000,000원까지 편차가 있습니다. 결국 이 물건은 권리 때문에 피할 물건은 아니지만, 평균가만 보고 서둘러 가격을 올릴 물건도 아닙니다. 내부 상태와 명도·수리비를 확인한 뒤, 최신 저가 거래 수준을 기준으로 보수적인 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.