47,600,000원
창원지방법원 2025타경771. 사천시 사천읍 대방빌리지 101동 207호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 정윤미가 2020.02.24. 거래가 80,000,000원에 취득하면서 국민은행에 채권최고액 61,600,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 삼성카드 가압류, 국세 압류, 케이비국민카드 가압류, 사천시 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조가 단순해 보이지만, 점유관계는 그렇지 않습니다. 이복남은 2021.01.04. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없지만, 정윤희는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 때문에 현재 최저가와 실질취득가는 같은 숫자가 아닐 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경771 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 사천읍 사주리 460-1 대방빌리지 101동 2층 207호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 9층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2001.06.30. · 대방빌리지 228세대 |
| 소유자 | 정윤미 (2020.02.24. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 53,034,821원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 2020년 근저당이 기준
2001년 주택은행 근저당 2건은 2008.08.04. 말소됐고, 2012년 한국외환은행 근저당은 2013.04.18., 2013년 삼성생명 근저당은 2015.02.06., 2015년 국민은행 근저당은 2020.02.24. 각각 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당을 매수인이 인수하는 구조로 해석하면 안 됩니다. 현재 등기상 말소기준은 2020.02.24. 국민은행 근저당 61,600,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액은 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이복남 | 전입 2021.01.04. | 보증금 미상 월 250,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 정윤희 | 주거 · 전입일 미상 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
이복남은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 정윤희는 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 판정할 수 없습니다. 보증금과 전입일이 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수액을 0원으로 확정해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 ‘할인 확정’은 아니다
대방빌리지 동일 면적 59.97㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균보다 과거 고가·저가 거래의 영향을 덜 받는 최근 12개월 평균 72,750,000원과 최신 거래 74,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 8.0% 상승입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 7 | 69,500,000원 |
| 2025.07 | 59.97㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 7 | 63,000,000원 |
| 2025.04 | 59.97㎡ | 8 | 69,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 59.97㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 72,750,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 70,041,666원 |
최저가 47,600,000원은 최근 12개월 평균의 65.4%, 전체 평균의 68.0%입니다. 감정가 68,000,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 따라서 인수액이 없다면 가격 경쟁력은 분명합니다. 하지만 정윤희의 보증금이 확인되지 않아 현재 단계에서는 “실질취득가가 시세보다 싸다”고 확정할 수 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 — 등기 말소 이력과 반드시 대조
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 1. 2001년 주택은행 근저당 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 2. 2001년 주택은행 근저당 | 31,200,000원 | 25,543,200원 |
| 3. 2012년 한국외환은행 근저당 | 50,400,000원 | 0원 |
| 4. 2013년 삼성생명 근저당 | 52,560,000원 | 0원 |
| 5. 2015년 국민은행 근저당 | 54,600,000원 | 0원 |
| 6. 2020년 국민은행 근저당 | 61,600,000원 | 0원 |
| 7. 삼성카드 가압류 | 35,963,442원 | 0원 |
| 8. 케이비국민카드 가압류 | 45,978,914원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 47,600,000원 가정. 총 채권액 353,102,356원, 배당액 46,343,200원, 미배당액 306,759,156원, 소유자 잔여 0원으로 산정된 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물 중 2층 207호로, 아파트로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재로 확인되지 않았습니다.
- 입지. 사천사주용당택지개발지구 서측 인근이며, 주변에 아파트·근린생활시설·농경지·공장이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 승강기, 난방, 소방, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북서측에 진출입로와 왕복 2차선 아스팔트도로가 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역에 해당하며 공시지가는 407,300원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 거래 추세는 이전 기간 대비 8.0% 상승했습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정윤희 전입일 확인. 말소기준일인 2020.02.24.보다 빠른 전입인지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금 규모, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 예상 미배당액과 매수인 승계액을 계산해야 합니다.
- 이복남 점유 확인. 대항력은 없지만 월 250,000원의 차임이 기재돼 있으므로 실제 계약관계와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금·공단 체납 확인. 국세·사천시·국민건강보험공단 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 공매공고 등기는 2023.05.03. 말소됐지만, 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 시뮬레이션 재검증. 이미 말소된 과거 근저당이 포함돼 있으므로 법원의 배당표와 등기부를 기준으로 순위를 다시 계산해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 수리비와 점유 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 아직 미완성”
현재 최저가 47,600,000원은 최근 12개월 평균 72,750,000원의 65.4%로, 숫자만 보면 상당한 할인 구간입니다. 최신 거래도 74,000,000원이고 최근 추세도 8.0% 상승해 가격 배경은 나쁘지 않습니다. 등기상으로도 2020.02.24. 국민은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 과거 근저당은 이미 말소됐습니다.
하지만 이 물건의 결론을 결정하는 것은 최저가가 아니라 정윤희의 임대차 내용입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 매각물건명세서도 임차인 대항력에 주의하라고 명시합니다. 따라서 현 단계 평가는 표면가격은 합격, 실질취득가는 보류입니다. 임차인 확인 없이 “시세의 65.4%에 산다”고 접근해서는 안 됩니다.
