대구지방법원 2025타경859. 칠곡군 북삼읍 인평리 679-18 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 1층 계단실, 2~4층 다가구주택 총 11가구입니다. 토지는 295.0㎡의 대지이며 소유자는 임지예입니다. 권리분석의 기준이 되는 권리는 2016.02.01 설정된 북삼새마을금고 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다.
문제는 근저당 뒤에 붙은 권리 자체보다 임차인 현황의 완결성입니다. 전입일이 확인된 임차인은 모두 말소기준권리보다 뒤에 들어와 대항력이 없지만, 정일과 지주택은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 두 사람의 선순위성 여부가 확인되지 않은 상태에서는 배당표의 인수 0원을 그대로 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경859 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 679-18 · 경상북도 칠곡군 북삼읍 평원3길 7-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 계단실 · 2~4층 다가구주택(총11가구) |
| 토지 | 대 295.0㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 임지예 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 752,747,840원 / 752,747,840원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조혜민 / 40,871,264원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
말소기준권리는 2016.02.01 북삼새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 설정된 이영미 전세권, 조혜민 주택임차권, 한국토지주택공사 주택임차권 및 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배정화·박진 전세권과 칠곡군 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 구조 — 실제 임차인 10명, 대위·승계 1건
임차 관련 신고는 여러 건이지만 한국토지주택공사는 조혜민 보증금 40,000,000원의 보증기관 대위·승계로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 별도의 40,000,000원 보증금으로 더하면 중복 계산입니다. 실제 임차인은 10명으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영옥 | 202호 | 2020.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임지영 | 203호 | 2025.01.20 | 미상 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성국 | 205호 | 2017.03.10 | 미상 | 2025.08.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종택 | 301호 | 2022.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정윤미 | 302호 | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜민 | 건물 3층 중 303호(40㎡) | 2022.12.12 | 40,000,000원 | 2025.02.12 | 없음 | 미상 | 원보증금 |
| 전경수 | 501호 | 2021.06.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성승모 | 502호 | 2022.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 건물 4층 중 502호 전부(35.8㎡) | 2022.11.04 | 40,000,000원 | 2025.07.04 | 없음 | 미상 | 조혜민 대위·승계 |
| 정일 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 752,747,840원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,927,478원 |
| 1. 근저당 · 북삼새마을금고 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 전세권 · 이영미 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조혜민 | 40,871,264원 | 40,871,264원 |
| 4. 경매개시결정 · 북삼새마을금고 | 40,871,264원 | 40,871,264원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 271,077,834원 |
현재 계산 기준에서는 채권총액 471,742,528원이 모두 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 271,077,834원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정일·지주택의 대항력 및 보증금이 확정되지 않았으므로 실제 배당·인수 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당은 버티지만 권리확인은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 752,747,840원 | 0원 | 271,077,834원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 602,198,272원 | 0원 | 122,033,761원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 481,758,617원 | 0원 | 2,798,503원 | 0원 |
배당계산만 보면 2회 유찰 시 481,758,617원까지 내려가도 채권자 미배당은 0원입니다. 그러나 이것은 정일·지주택의 선순위 대항력이나 미상 보증금이 매수인 인수로 확정되지 않는다는 전제의 계산입니다. 낙찰가가 내려갈수록 숨은 선순위 임차보증금이 존재할 경우 실질취득비용에 미치는 영향은 커질 수 있으므로, 가격 하락만 보고 안전해졌다고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 숭오대동타운아파트 동측 인근에 위치하며, 아파트·다가구주택·단독주택·나지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 일반대중교통편은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 1층은 계단실이고 2~4층은 다가구주택 총11가구로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 295.0㎡, 평지·가로장방이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 353,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정일·지주택 최우선 확인. 전입일, 점유부분, 보증금, 확정일자를 확인해 2016.02.01보다 앞선 대항력 발생 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 한국토지주택공사 보증금 중복 합산 금지. 조혜민 40,000,000원의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도의 40,000,000원 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 조혜민 관계 확인. 303호 임차권자이면서 강제경매 채권자로 등장하므로 실제 임대차계약과 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 202호 점유관계 확인. 전세권자 이영미와 현황상 점유자 이영옥이 서로 다른 이름으로 확인됩니다.
- 502호 점유관계 확인. 현황상 성승모가 확인되고 한국토지주택공사의 임차권등기도 존재하므로 실제 점유 및 승계관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지의 매각 범위를 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 맹신 금지. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 잔여액과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “후순위가 많다”와 “권리가 끝났다”는 다르다
이 사건은 말소기준 자체는 단순합니다. 2016.02.01 북삼새마을금고 근저당보다 늦게 전입한 임차인들은 대항력이 없고, 등기된 후순위 전세권·임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국토지주택공사의 40,000,000원은 조혜민 보증금의 대위·승계로 표시돼 중복 합산 대상도 아닙니다.
하지만 정일·지주택 2명은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 둘 때문에 현재 배당계산의 인수 0원을 법률상 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 여기에 조혜민의 임차권자·경매채권자 관계, 202호의 이영미·이영옥 이름 불일치까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 결론은 “말소기준은 안전하지만, 미상 임차인 확인 전에는 입찰 보류”입니다.
