전주지방법원 2025타경410. 익산시 황등면 황등리 754-1, 도로명주소 황등로 195에 소재한 토지 459㎡와 3층 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 음식점, 2층 주택, 3층 창고이며 현재는 공가로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2007.11.14. 설정된 황등새마을금고의 채권최고액 200,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 김미경·문성애 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다.
권리보다 먼저 확인해야 할 부분은 건물 현황입니다. 매각물건명세서에는 공부상 면적이 1층 114.34㎡, 2층 109.21㎡, 3층 16.65㎡인 반면, 실측면적은 1층 120.7㎡, 2층 116.7㎡, 3층 68㎡로 기재돼 있습니다. 특히 3층의 차이가 크므로 현황과 건축물대장, 제시외 부분의 매각 포함 범위를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경410 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 황등면 황등리 754-1 · 황등로 195 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 음식점 · 2층 주택 · 3층 창고 · 현 공가 |
| 토지 | 대 459㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김미경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 306,138,500원 / 214,297,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신익산새마을금고 / 157,822,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 가능한 소형 포차 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2007.11.14. 황등새마을금고 근저당권입니다. 2020.01.30. 설정된 김미경·문성애의 각 채권최고액 125,000,000원 근저당권과 2025.05.22. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020.11.24.에는 1번 근저당권의 채무자가 최남진에서 김미경으로 변경됐습니다.
② 건물 현황 — 공부면적과 실측면적 차이
| 구분 | 공부상 면적 | 실측면적 | 이용상태 |
|---|---|---|---|
| 1층 | 114.34㎡ | 120.7㎡ | 음식점 |
| 2층 | 109.21㎡ | 116.7㎡ | 주택 |
| 3층 | 16.65㎡ | 68㎡ | 창고 |
건물은 벽돌조 및 경량철골조립식조 슬래브지붕 3층 구조입니다. 매각물건명세서는 제시외 건물을 포함해 일괄매각한다고 기재하는 한편, 토지 위 이동 가능한 소형 포차는 매각에서 제외한다고 명시합니다. 따라서 실제 경계, 각 층의 증축·제시외 부분, 소형 포차의 위치와 철거·반출 여부를 현장과 서류에서 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,800,158원 |
| 1. 근저당 · 황등새마을금고 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김미경 | 125,000,000원 | 10,496,842원 |
| 3. 근저당 · 문성애 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 450,000,000원 중 채권자 예상배당은 210,496,842원, 미배당은 239,503,158원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 214,297,000원 | 210,496,842원 | 239,503,158원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 150,007,900원 | 147,107,789원 | 302,892,211원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 105,005,530원 | 102,735,453원 | 347,264,547원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 황등성당 동북측 인근이며 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 농촌마을 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 소로에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 중로3류에 접합니다.
- 토지 형태. 대 459㎡, 주상용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 106,400원/㎡입니다.
- 건물 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 음식점·주택·창고가 결합된 혼합용도이고 현재 공가이므로 일반 단독주택보다 매수층과 활용 방식의 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실측면적 대조. 1층·2층·3층의 공부상 면적과 실측면적이 다르므로 건축물대장, 현황도, 감정평가서와 현장을 대조하세요.
- 제시외 건물 범위. 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만 이동 가능한 소형 포차는 제외됩니다. 위치와 반출 상태를 확인하세요.
- 점유 재확인. 현 공가로 조사됐고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 잔존 물품, 잠금 상태를 확인하세요.
- 용도 확인. 1층 음식점·2층 주택·3층 창고의 실제 이용 가능 여부와 필요한 인허가·수선 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 토지·주상용 건물 거래와 임대수익을 별도로 조사해 응찰가를 산정하세요.
- 배당과 세금. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권이 없어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 건물 현황에 있습니다. 음식점·주택·창고가 섞인 3층 건물이고 현재 공가이며, 공부상 면적과 실측면적 사이에 차이가 있습니다. 제시외 건물은 포함되지만 이동 가능한 소형 포차는 제외됩니다.
최저가는 감정가의 70%인 214,297,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”만 보고 접근하기보다 면적 차이의 원인, 실제 매각 범위, 건물 상태, 점유관계와 혼합용도의 활용성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 현장 확인형 물건입니다.