인수는 0원이지만, 맹지·경계·제시외가 핵심 — 산청 백운리 단독주택

창원지방법원 2025타경775. 경상남도 산청군 단성면 백운리 390-3 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 주택은 사용승인일 1997.12.26.인 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물이며, 별도의 벽돌조 슬래브지붕 단층 부속사는 민박 및 창고 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 지목이 대이고 면적은 382㎡, 계획관리지역·완경사·부정형 토지입니다.

권리관계만 보면 1998년 근저당과 1999년·2003년 가압류가 한때 존재했지만 모두 2005년 또는 2009년에 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2005.06.07. 설정된 산청군농업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 400,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건의 이용 가능성입니다. 목록 토지는 지적도상 맹지이고, 차량은 인접지를 통해 접근하는 것으로 조사됐습니다. 일부 토지는 차량 접근이 불가능하며, 제시외 건물 일부가 인접지와 경계가 불분명하게 위치해 명확한 위치와 경계를 확인하려면 측량이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수는 0원

1998.03.23. 설정된 산청농업협동조합 근저당권 20,000,000원은 2005.06.07. 해지로 말소됐습니다. 1999.10.13. 강상수 가압류 26,700,000원은 2009.01.02. 말소됐고, 2003.10.10. 접수된 가압류 2건도 2005.06.15. 각각 말소됐습니다. 따라서 이 권리들은 접수일만 보면 현재 말소기준보다 앞서지만, 이미 등기에서 제거되어 매수인에게 승계되는 권리는 아닙니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 106,103,000원으로 감정가 151,575,900원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 단독주택과 여러 토지가 함께 매각되고, 맹지·인접지 경유 접근·경계 불분명·차량 접근 제한이 겹치는 물건은 일반 주택보다 현장 조건에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.

유찰이 진행될수록 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 늘어나지만, 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 실질취득은 현재 회차 기준 최저가 106,103,000원에 인수액 0원을 더한 금액입니다. 다만 취득세·등기비용, 측량비용, 진입로 확보비용, 명도 및 시설 정비비용은 별도로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,103,000원 가정)

총 채권액 674,394,983원 중 채권자 예상배당은 103,817,558원, 미배당은 570,577,425원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소된 과거 권리의 실제 배당 대상 여부는 배당 관련 원본 서류 확인이 필요합니다.

④ 물건 리스크 — 맹지·경계·제시외를 한꺼번에 확인

• 지적도상 맹지. 목록 토지는 지적도상 맹지입니다. 현황상 인접지를 통해 차량 접근이 가능하더라도 통행권, 사용승낙, 도로 지분 또는 법정통로 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 차량 접근 차이. 기호(1,15)는 인접지를 통해 차량 접근이 가능하지만, 기호(3~14)는 차량 접근이 불가능한 것으로 조사됐습니다.
• 경계 불분명. 제시외 건물 중 감정서상 기호 ㄱ, ㄷ은 인접지와 경계가 불분명하게 위치해 있으며, 인접필지와 명확한 위치·경계 확정을 위해 측량이 필요합니다.
• 일괄매각. 제시외 건물 감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ과 제시외 관정 감정서상 A가 매각에 포함됩니다.
• 건축물 현황. 일반건축물대장상 관련 지번은 390-4번지로 기재돼 있으나, 본건 건물은 현황 390-3번지 지상에 소재합니다.
• 멸실 및 별도 평가. 일반건축물대장상 경량철골구조 칼라강판지붕 2층 곶감건조장 75㎡는 현황 멸실 상태이며, 경량철골구조 창고시설 9.9㎡는 제시외 건물 기호 ㄱ으로 별도 평가됐습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 주위환경. 백운동계곡 남동측 근거리 및 백운사 북측 근거리·원거리에 위치하며, 주변은 캠핑장, 민박, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
• 이용상태. 주 건물은 주택, 부속사는 민박 및 창고 등으로 이용되고 있습니다.
• 건물 구조. 주택은 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층, 부속사는 벽돌조 슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 모두 1997.12.26.입니다.
• 설비. 난방설비와 위생설비가 있습니다.
• 토지 규제. 대표 토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 영농여건불리농지에 접합니다.
• 환금성. 단독주택·민박·창고·다수 토지의 일괄매각 구조에 맹지와 접근 제한, 경계 확인 문제가 겹쳐 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전 필지 등기 확인. 건물뿐 아니라 일괄매각되는 각 토지와 제시외 물건의 권리관계를 개별 등기부와 매각목록으로 대조하세요.
• 진입로 권원 확인. 인접지를 통한 차량 접근 경로의 소유자, 도로 지목, 통행승낙, 지역권·주위토지통행권 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 현황측량. 인접지와 경계가 불분명한 제시외 건물의 위치와 토지 경계를 지적측량으로 확정한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 제시외 물건 확인. 감정서상 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ과 관정 A의 실제 구조·면적·상태, 타인 소유 여부와 철거 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 대장·현황 차이 확인. 관련 지번 390-4 기재, 현황 390-3 소재, 멸실된 곶감건조장 75㎡ 및 별도 평가된 창고시설 9.9㎡를 건축물대장과 현장에서 대조하세요.
• 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현황조사, 전입세대열람, 사업자등록, 현장 점유자를 다시 확인하세요.
• 배당권리 재검증. 말소기재가 있는 과거 권리가 예상배당표에 포함돼 있으므로 배당요구 내역과 채권계산서를 직접 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 이유만으로 가격 가점을 주지 말고, 진입로·측량·정비 비용을 반영한 보수적 상한을 설정하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건은 확인된 건물 등기 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 현재 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 선순위처럼 보이는 근저당과 가압류도 이미 말소돼 권리분석 자체는 비교적 명확합니다.

그러나 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 토지가 지적도상 맹지이고 인접지를 통해 접근하며, 일부 토지는 차량 접근이 불가능합니다. 제시외 건물의 경계가 불분명하고 측량이 필요하며, 건축물대장과 현황 사이에도 지번·멸실·별도 평가 문제가 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.

권리 인수는 0원, 물건 리스크는 현장 확인 전 미확정. 법적 진입로와 경계를 먼저 확정하고 제시외 물건 및 대장 차이를 검증한 뒤, 그 비용과 환금성 제한을 모두 반영한 가격에서만 접근해야 하는 사건입니다.