대구지방법원 2025타경1338. 대구 수성구 중동 358-26의 주택·창고 및 화장실 이용 건물과 토지가 함께 다뤄지는 사건입니다. 등기상 현재 공유자는 박인희 4분의 1, 박재곤 4분의 2, 박재성 4분의 1이고, 경매개시결정은 박재성 지분에 대해 내려졌습니다. 매각물건명세서 비고도 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각으로 정리되어 있어, 일반적인 단독 소유권 전체 취득형 경매와는 구조가 다릅니다.
등기부에는 근저당권이나 압류가 따로 확인되지 않고, 2025.12.22 강제경매개시결정이 기준이 됩니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 1993.08.30 박준태 전입과 2017.12.11 박재곤 전입입니다. 두 사람 모두 전입일만 보면 기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 ‘있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 박재곤은 현재 등기상 공유자이기도 하므로 단순 임차인과 동일하게 취급해 보증금 인수액을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1338 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 중동 358-26 · 대구광역시 수성구 수성로39길 6-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택, 창고 및 화장실 이용 |
| 토지 | 179.0㎡ · 지목 대 · 근린상업지역 · 공시지가 1,613,000원/㎡ |
| 공유관계 | 박인희 4분의 1 · 박재곤 4분의 2 · 박재성 4분의 1 |
| 매각형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 139,722,100원 / 139,722,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 577,529,502원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전입을 먼저 본다
등기상 2025.06.25 농업협동조합자산관리회사가 박재곤 지분 일부에 가처분을 걸었고, 2025.12.06 사해행위취소를 원인으로 박재성에게 4분의 1 지분이 이전된 뒤 가처분은 목적 달성으로 말소됐습니다. 이어 2025.12.22 박재성 지분에 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 현재 등기 흐름 자체보다 더 중요한 실무 포인트는 이 기준일보다 앞서 전입된 점유자의 법적 성격과 보증금입니다.
② 점유·임차 현황 — 인수액을 0원으로 볼 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박준태 | 1993.08.30 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박재곤 | 2017.12.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,722,100원이고 아직 유찰은 없습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 또는 최저가가 실제 시장가 대비 높은지 낮은지 비교할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 이 사건이 전체 소유권 단독취득형이 아닌 지분매각이라는 점입니다. 여기에 선순위 전입자의 보증금도 미상이므로 입찰가격만으로 총 취득원가를 계산할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가 100%라는 사실만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,722,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,756,109원 |
| 1. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 577,529,502원 | 136,965,991원 |
| 미배당 | - | 440,563,511원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용을 제외한 136,965,991원이 신청채권자에게 배당되고 440,563,511원이 미배당으로 남습니다. 예상배당표상 별도 인수액은 계산되지 않았지만, 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수액까지 0원이라고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성구 중동 소재 중동네거리 북측 인근으로, 부근은 단독주택·중소규모 상업용 부동산·주상복합건물 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 소형차량 접근이 가능하며, 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 일련번호(가)는 주택, 일련번호(나)는 창고 및 화장실로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지 179.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로각지(불)입니다. 용도지역은 근린상업지역입니다.
- 건물. 주택은 시멘트벽돌조 기와지붕 단층, 창고 및 화장실은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 조사됐습니다.
- 환금성. 일반 단독소유권 매매와 달리 공유지분 취득형이고 공유자 우선매수 가능성이 있어, 향후 처분·사용에는 공유관계가 직접적인 변수가 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박준태 권리 확인. 1993.08.30 전입의 점유관계·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 박재곤 점유 원인 확인. 2017.12.11 전입자이면서 현재 공유자 4분의 2이므로 임차인인지 공유자 점유인지 법적 원인을 구분해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 경매개시결정은 박재성 지분 4분의 1에 대해 기재되어 있고 매각물건명세서도 지분매각으로 표시됩니다. 매각 대상 토지·건물·제시외 건물의 구체적인 지분범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수 대비. 공유자의 우선매수가 1회 가능하므로 최고가매수신고 후에도 우선매수 행사 가능성을 입찰전략에 반영해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 예상배당은 신청채권자 청구액 중심이며, 선순위 전입자의 보증금이 확인되면 실제 배당과 인수구조가 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 주택·창고 및 화장실 이용상태, 제시외 건물, 실제 점유자, 출입·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 100%”보다 지분과 점유가 먼저다
이 사건의 핵심은 139,722,100원이라는 최저가가 아닙니다. 박재성 지분 4분의 1에 대한 강제경매라는 취득구조, 공유자의 우선매수 가능성, 그리고 기준일보다 앞선 박준태·박재곤의 전입이 동시에 존재합니다. 더구나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
신청채권자 청구액은 577,529,502원인데 현재 매각가 가정에서도 440,563,511원이 미배당으로 남습니다. 1회·2회 유찰 시 미배당은 각각 468,116,710원, 490,116,957원으로 더 커집니다. 그러나 채권자의 미배당 규모 자체가 매수인의 추가 부담을 의미하는 것은 아니며, 매수인에게 중요한 것은 선순위 점유자의 실제 임대차권과 보증금, 그리고 공유지분 취득 후의 사용·처분 가능성입니다. 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격 메리트 판단보다 권리관계 확정이 먼저인 고난도 지분경매입니다.
