대구지방법원 2025타경1350. 대구 북구 구암동 칠곡동서영남아파트 102동 5층 501호입니다. 감정가는 134,000,000원이고 아직 유찰 없는 신건이라 최저매각가도 134,000,000원입니다. 현재 소유자는 손춘분이며, 2012.09.07 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 117,500,000원이었습니다.
현재 권리관계의 출발점은 2025.06.11 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 100,100,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 2025.07.11 설정된 이동선의 30,000,000원 근저당과 2026.01.06 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1350 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 구암동 695-1 칠곡동서영남아파트 102동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 501호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 손춘분 (2012.09.07 소유권 취득 · 거래가액 117,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동선 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 매각 기준에서 핵심은 단순합니다. 을구 18번 삼성화재해상보험주식회사 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 을구 20번 이동선 근저당과 갑구 11번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 승계되는 금액은 없습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘압도적 할인’은 아니다
칠곡동서영남의 비교 면적은 59.84㎡이고, 최근 12개월 동일면적 실거래 12건 평균은 137,083,333원입니다. 현재 최저가 134,000,000원은 이 평균의 97.8%입니다. 평균보다 아래이므로 신건 가격이 최근 평균을 웃도는 물건은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.84㎡ | 12 | 157,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 1 | 144,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 59.84㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 2026.02 | 59.84㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 11 | 119,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2025.12 | 59.84㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 137,083,333원 |
최근 거래 범위는 115,000,000원~160,000,000원이고, 최신 거래는 2026.05의 157,000,000원입니다. 현재 최저가 134,000,000원은 최근 평균보다 낮고 최신 거래보다도 낮지만, 115,000,000원·119,000,000원·120,000,000원처럼 현재 최저가보다 낮은 실거래도 존재합니다. 따라서 평균 대비 소폭 할인은 인정되지만, 신건부터 가격 우위가 매우 크다고 평가할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 100,100,000원 | 100,100,000원 |
| 2. 근저당 · 이동선 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,224,000원 |
현재 회차 134,000,000원에서는 채권자 청구액 130,100,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 1,224,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 134,000,000원 | 0원 | 30,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 107,200,000원 | 25,200,800원 | 4,799,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,760,000원 | 46,283,680원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당은 늘지만 이것은 매수인의 인수채무로 전환되는 구조가 아닙니다. 1회 유찰 시에도, 2회 유찰 시에도 데이터상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 가격은 낮아지지만 권리 인수액이 반대로 늘어 실질취득이 고정되는 대항력 임차인형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구암초등학교 북동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·각급 학교·근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 교통상황은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측으로 완충녹지 건너 약 35m 도로, 북측 약 30m, 남측 약 15m, 서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,703,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 칠곡동서영남은 810세대, 사용승인일은 1995.10.24이며 동일면적 실거래 자료가 지속적으로 확인됩니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2025.06.11 삼성화재해상보험주식회사 근저당이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 범위 확인. 동일면적 최근 거래가 115,000,000원~160,000,000원으로 넓게 분포합니다. 평균 137,083,333원만 보지 말고 층·상태를 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 1회·2회 유찰 시 채권자 미배당은 생기지만 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 건물 상태 확인. 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지·일부 타일, 바닥 장판지·일부 타일, 새시 창호 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 우위’
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원입니다. 2025.06.11 삼성화재해상보험 근저당을 말소기준으로 이후 이동선 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸해 등기상 권리 부담은 단순합니다.
가격도 신건부터 최근 12개월 평균보다 높지는 않습니다. 최저가 134,000,000원은 최근 평균 137,083,333원의 97.8%입니다. 다만 최근 거래 자체가 115,000,000원부터 160,000,000원까지 크게 벌어져 있어, 평균 대비 97.8%라는 이유만으로 강한 할인 물건이라 평가하기에는 근거가 부족합니다. 권리는 합격, 가격은 평균 대비 소폭 우위. 실제 점유와 501호의 상태를 확인한 뒤 그 차이를 응찰가에 반영하는 것이 핵심입니다.
