대구지방법원 2025타경1361. 대구 북구 동변동 690-6 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 1층 4가구·2층 4가구·3층 2가구의 다가구주택이고, 토지는 198.2㎡입니다. 등기상 소유자는 최윤경이며, 말소기준권리는 2017.06.02 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권 156,000,000원입니다.
이 사건의 권리구조는 표면적으로는 단순합니다. 2022년 이후 전세권·임차권, 2025년 가압류, 2026년 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 한국토지주택공사 명의 85,000,000원 임차권은 별도 임차인 보증금을 하나 더 합산하는 항목이 아니라, 천영철 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 수는 한국토지주택공사를 중복 계산하지 않은 8명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1361 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 동변동 690-6 · 대구광역시 북구 동변로16길 22-9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 3층 다가구주택 · 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 2가구 |
| 토지 | 198.2㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 최윤경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 450,056,100원 / 450,056,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 107,821,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 미상 점유자는 별도 확인
2002년 김종대 전세권과 2003년 안신영 전세권은 각각 2002.12.31, 2005.02.01 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.06.02 경북대구낙농협동조합 근저당입니다. 이후 김덕환 전세권, 한국토지주택공사·오만규·홍석민 임차권, 경산농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 보증기관 승계 1건은 중복 제외
| 이름 | 점유 / 호수 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천영철 | 확인되지 않음 | 2020.07.16 | 미상 | 없음 | 미상 | LH 승계 |
| 황태욱 | 103호 | 2023.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이강원 | 105호 · 주거 | 2024.04.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최정민 | 203호 | 2018.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이해봉 | 201호 · 주거 | 2020.09.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오만규 | 3층 301호 서쪽 47㎡ | 2023.10.11 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍석민 | 2층 202호 약 33㎡ | 2023.09.14 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 주거 | 2023.04.28 | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사는 임차보증금 85,000,000원으로 임차권등기가 되어 있으나, 천영철 보증금의 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 위 표의 실제 임차인은 한국토지주택공사를 제외한 8명입니다.
③ 배당 구조 — 현재 가정에서는 채권 전액 변제 후 잔여 232,971,858원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,900,561원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 전세권 · 김덕환 | 23,000,000원 | 23,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경산농업협동조합 | 31,183,681원 | 31,183,681원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 232,971,858원 |
매각가 450,056,100원 가정. 채권총액 210,183,681원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 450,056,100원 | 0원 | 232,971,858원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 360,044,880원 | 0원 | 144,020,571원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 288,035,904원 | 0원 | 73,019,720원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 동변중학교 북측 인근. 정비된 주택지대로 다가구주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층. 외벽 외장석재 등, 내벽 벽지도배·일부 타일, 가구별 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 198.2㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 871,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·택지개발지구·비행안전제2구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함되고, 교육환경 보호구역 관련 제한도 표시돼 있습니다.
- 환금성. 단일 아파트 호수가 아니라 토지와 다가구형 건물을 함께 취득하는 구조이고 여러 가구의 임대차 확인이 필요한 만큼, 권리·명도 확인 난도는 단순 집합건물보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기사항전 선확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 주민등록·점유개시·임대차계약을 확인해야 합니다.
- 가구별 점유 매칭. 현황은 1층 4가구·2층 4가구·3층 2가구입니다. 임차인 명단과 실제 호실·점유구획을 대조해야 합니다.
- LH 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 85,000,000원은 천영철 보증금에 대한 대위·승계로 표시되어 있으므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 후순위 임차권. 오만규 50,000,000원, 홍석민 20,000,000원 및 LH 임차권등기는 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 표시돼 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가를 시세 대비 저가라고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “계산상 0원”과 “확정적 0원”은 다르다
이 사건은 말소기준이 2017.06.02로 분명하고, 확인된 임차인들의 전입일과 후순위 임차권은 모두 그 뒤에 있어 권리표만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰까지 채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원입니다. 그러나 기사항전의 전입일·보증금이 미상이고, 실제 건물은 1·2층이 공부상 가구수보다 더 잘게 사용되는 현황이 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 무조건 안전”이 아니라 “알려진 권리는 후순위, 미상 점유자 확인 후 판단”이 맞습니다. 실거래 시세까지 제시되지 않은 만큼 신건 가격 450,056,100원에 대한 가격 메리트도 별도로 입증되지 않았습니다.
