대구지방법원 2025타경8274. 대구광역시 동구 용계동 17, 용계로 53에 소재한 기타 + 토지 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사나우로지스이고, 2017.11.29 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,140,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 중소기업은행 명의로 여러 건의 추가 근저당권이 설정됐고 2025년에는 대구신용보증재단·신용보증기금·중소기업은행의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 대구광역시 동구의 압류가 이어졌습니다.
등기 흐름만 놓고 보면 말소기준 뒤의 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 이 물건은 일반 주거형 부동산처럼 권리만 확인하고 끝내기 어렵습니다. 매각조건에 제시외 건물과 기계기구가 포함되고, 공장기계기구 일부는 소재불명이며 일부 기계기구는 중복으로 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전 현장과 목록 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8274 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 용계동 17 · 대구광역시 동구 용계로 53 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사나우로지스 |
| 감정가 / 최저가 | 2,763,745,820원 / 2,763,745,820원 (신건) |
| 청구액 | 2,287,769,898원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 1,073.0㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 주거기타 |
| 용도지역 | 준주거지역 |
| 공시지가 | 1,009,000원/㎡ |
| 형상 / 도로 | 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 2017년 중소기업은행 근저당이 기준
과거의 신탁과 구 근저당권 상당수는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2017.11.29 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 추가된 중소기업은행 근저당권들과 2025년 가압류·임의경매개시결정·압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다. 일부 근저당권에는 신용보증기금의 일부이전·이전 등 대위변제에 따른 변동이 있으나, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기경 | 2024.11.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 인수 0원 |
김기경의 전입신고일은 2024.11.18로, 말소기준권리인 2017.11.29 중소기업은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다. 매수인 인수액 계산에는 이 임차인의 보증금 승계가 반영되지 않으며, 현재 시나리오상 인수액은 0원입니다.
③ 회차별 배당 — 신건은 전액 배당, 유찰 시 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,763,745,820원 | 2,720,353,416원 | 0원 | 13,354,946원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,210,996,656원 | 2,186,486,689원 | 533,866,727원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,768,797,324원 | 1,748,709,351원 | 971,644,065원 | 0원 |
현재 최저매각가 2,763,745,820원에서는 배당대상 채권 2,720,353,416원이 전액 배당되고 소유자에게 13,354,946원이 남는 구조입니다. 반면 1회 유찰 시 미배당은 533,866,727원, 2회 유찰 시에는 971,644,065원으로 늘어납니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,763,745,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,037,458원 |
| 을구 27번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,140,000,000원 | 1,140,000,000원 |
| 을구 29번 근저당권 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 을구 30번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 31번 근저당권 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 을구 32번 근저당권 · 중소기업은행 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 을구 33번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 34번 근저당권 · 중소기업은행 | 28,920,000원 | 28,920,000원 |
| 을구 35번 근저당권 · 중소기업은행 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 을구 36번 근저당권 · 중소기업은행 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 대구신용보증재단 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 12,433,416원 | 12,433,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,354,946원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구액 2,720,353,416원이 전액 배당됩니다. 소유자 잔여 13,354,946원은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제로 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·현황 메모
- 토지. 면적 1,073.0㎡, 지목은 창고용지이고 토지이용상황은 주거기타입니다.
- 지역·지구. 준주거지역에 포함되고 자연녹지지역에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 중점경관관리구역에 포함되며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 1,009,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구가 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 공장기계기구 일부는 소재불명이고, 기계기구 1~13 및 15~24는 중복입니다.
- 공부·현황 차이. 목록3은 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘도로’이며, 건물 2층은 공부상 ‘창고’이나 현황은 ‘사무실’입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.11.29 중소기업은행 근저당권이 기준이며, 이후 근저당권·가압류·경매개시결정·압류의 매각 소멸 여부를 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차인 김기경. 전입 2024.11.18로 대항력 없음으로 분류되지만, 보증금·확정일자·실제 점유범위와 인도 조건은 확인하세요.
- 기계기구 실사. 일부 소재불명 및 중복 기재가 있으므로 현존 여부와 동일성, 실제 인도 가능한 범위를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물의 위치와 상태를 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 목록3의 ‘전/도로’, 건물 2층의 ‘창고/사무실’ 차이를 실제 이용상태와 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표의 소유자 잔여 13,354,946원은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 자산 실사가 승부처”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017.11.29 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각 소멸 구조입니다. 임차인 김기경도 2024.11.18 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 실제 입찰 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 기타 + 토지이고 일괄매각에 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 일부 기계기구 소재불명·중복, 토지 및 건물의 공부와 현황 차이도 확인됩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 비교적 명확하지만, 현장·목록·기계기구 실사가 선행돼야 하는 사건입니다. 신건 최저가는 2,763,745,820원이며 현재 회차에서는 미배당 0원이지만, 1회 유찰 시 미배당 533,866,727원, 2회 유찰 시 971,644,065원으로 커집니다. 다만 그 미배당은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
