대구지방법원 2025타경8296. 경상북도 영천시 금호읍 신대리의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택과 창고시설(농사용창고·저온창고)로 이용되고, 토지는 농촌 외곽의 농경지대에 위치합니다. 등기부상 말소기준권리는 2019.12.10. 금호농업협동조합 근저당 156,000,000원입니다. 이후 금호농업협동조합 가압류 97,721,039원, 농업협동조합중앙회 가압류 199,189,142원, 대구경북원예농업협동조합 가압류 19,128,407원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 하상아가 2023.02.22. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 이 사건에서 대항력은 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이지만 경매 분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 현장 인도와 점유 이전은 별개의 실무 문제이므로 입찰 전 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8296 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 금호읍 신대리 322-55 |
| 등기부 건물 표시 | 경상북도 영천시 금호읍 신대리 322-18 주건축물제1동 · 도로명주소 경상북도 영천시 금호읍 대구대길 92-36 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 창고시설(농사용창고, 저온창고) |
| 토지 | 3,174㎡ · 지목 답 · 현황 과수원 · 농림지역 · 농업진흥구역 |
| 소유자 | 김학성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 746,331,600원 / 746,331,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금호농업협동조합 / 626,939,329원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 과수목 포함 · 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.10. 을구 1번 금호농업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 세 건의 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위이고 매각으로 소멸합니다. 2022.03.30.에도 금호농업협동조합이 임의경매를 신청했으나 그 경매개시결정 등기는 2024.09.04. 취하를 원인으로 말소됐고, 이후 2025.06.10. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하상아 | 2023.02.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
하상아의 전입일 2023.02.22.은 말소기준일 2019.12.10.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없고 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당 가능성 자체는 별도 확인 대상이지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 746,331,600원이고 유찰은 0회입니다. 하지만 이 물건에 대해 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가나 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 농림지역·농업진흥구역 토지와 단독주택·농사용창고· 저온창고가 결합된 복합 물건은 일반 주거용 부동산처럼 단순 평형 실거래 비교가 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 746,331,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,863,316원 |
| 1. 근저당 · 금호농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 금호농업협동조합 | 97,721,039원 | 97,721,039원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 199,189,142원 | 199,189,142원 |
| 4. 가압류 · 대구경북원예농업협동조합 | 19,128,407원 | 19,128,407원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 264,429,696원 |
현재 회차에서는 등기상 배당 대상 채권 472,038,588원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 264,429,696원으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액은 626,939,329원이나 현재 시나리오의 신청채권자 배당액은 253,721,039원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물 이용과 환금성
- 입지. 신대교 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 도시근교 읍소재 외곽 농촌지역으로 대단위 경지정리지대와 농경지, 농가주택, 창고, 축사 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변 도보 약 4분 내외 거리에 마을버스 정류장이 있으며, 북서측 직선거리 약 1.5km 일대로 4번 국도가 지나갑니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 단독주택은 경량철골조 판넬지붕 단층, 창고시설은 일반철골조 판넬지붕 단층이며 모두 일반건축물대장상 사용승인일은 2019.11.13.입니다.
- 창고설비. 창고시설은 농사용창고와 저온창고로 이용되며, 저온창고에 콘덴싱유닛과 유니쿨러 등의 설비가 구비돼 있습니다.
- 농지 규제. 토지는 농림지역·농업진흥구역이고 가축사육제한구역에 해당합니다. 입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 활용 제한을 반드시 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘과수원’으로 이용되고 있으며 과수목도 매각에 포함됩니다.
- 형상·접면. 토지는 평지·자루형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. ㎡당 46,600원입니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 746,331,600원 | 472,038,588원 | 0원 | 264,429,696원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 597,065,280원 | 472,038,588원 | 0원 | 116,656,039원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 477,652,224원 | 470,475,702원 | 1,562,886원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 등록된 권리나 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 2회 유찰 시부터 채권자 배당에 1,562,886원의 부족분이 생깁니다. 이는 채권자의 미회수 문제이고, 현재 자료상 매수인의 인수액으로 전환되지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물, 과수목이 함께 매각되는 구조이므로 현황과 매각목록을 대조하세요.
- 지목과 현황. 공부상 ‘답’인 토지가 현황 ‘과수원’으로 이용되고 있습니다. 농지 이용·전용 가능성과 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 하상아는 후순위 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 절차는 현장에서 다시 확인하세요.
- 창고설비. 저온창고의 콘덴싱유닛·유니쿨러 등 설비의 작동상태와 포함 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 인근 유사 농지·주택·창고 거래와 수익성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 행정서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 농지 조건과 가격 검증이 먼저
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2019.12.10. 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 실제 임차인 하상아도 후순위 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 토지는 농림지역·농업진흥구역이고, 공부상 답이지만 현황 과수원이며, 단독주택과 농사용창고·저온창고, 제시외 건물과 과수목까지 함께 매각됩니다. 무엇보다 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는다는 조건이 있습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가 746,331,600원의 가격 경쟁력을 입증할 근거가 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 농지 취득요건·활용성·가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
