대구지방법원 2025타경8429. 수성구 범어동 세진로3길 61, 토지 302.4㎡와 지상 4층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 다가구주택 및 근린생활시설로, 1층은 계단실 등, 2~4층은 다가구주택으로 평가됐습니다. 사용승인일은 2015.11.15이고, 목록2의 옥탑 계단실·화단·태양광 설비도 일괄평가에 포함됩니다.

표면적인 등기 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2016.01.22 설정된 영천농업협동조합 근저당권 360,000,000원이고, 같은 날 120,000,000원 근저당 2건이 더 설정됐습니다. 이후 2024.08.22 추가 근저당 120,000,000원, 2025.01.06 박민정 가압류 50,000,000원, 각종 임차권등기와 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인의 전입시점은 등기 말소 여부와 별개로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차는 별도 확인

말소기준 근저당권은 2025.09.25 확정채권양도를 원인으로 2025.12.02 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 권리의 명의가 이전된 것이므로 경매에서 기준이 되는 최초 설정일은 여전히 2016.01.22입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 신고 11명, 승계 1건은 중복

한국토지주택공사 40,000,000원 신고는 심현임 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차·점유 신고는 11명으로 봅니다.

③ 가격·배당 — 신건 2,088,574,500원, 시세 할인 여부는 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,088,574,500원으로 신건입니다. 실거래 비교치가 제시되지 않아 이 가격이 주변 거래 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 전체 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 권리 확인이 먼저인 사건으로 보는 것이 안전합니다.

배당 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 채권 미배당액이 모두 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 계산은 표에 반영된 채권과 임차보증금을 기준으로 한 결과입니다. 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이고, 김경숙 보증금 기재에도 차이가 있으므로 실질취득비용은 낙찰가 + 실제 인수액으로 최종 확인해야 합니다.

예상배당표 (매각가 2,088,574,500원 가정)

배당계산상 채권 총액 770,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차보증금과 김경숙 보증금 기재 차이는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수성구청역 북동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·각종 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 1층은 계단실 등, 2~4층은 다가구주택이며 전체 건물은 다가구주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 토지. 대 302.4㎡, 완경사·세로장방형·소로한면이며 제1종일반주거지역입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 단일 호실이 아니라 다가구주택·근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 형태여서 임차관계와 운영수익, 전체 매각가를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 심현임 보증금 확인. 2015.11.23 전입으로 말소기준 전입니다. 보증금·확정일자·현재 점유·배당요구 여부를 원본에서 확정해야 합니다.
• 박재민 보증금 확인. 2016.01.18 전입으로 말소기준보다 4일 빠릅니다. 역시 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
• 지주택 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 실체와 점유 부분부터 확인해야 합니다.
• 김경숙 보증금 대조. 배당표 반영 50,000,000원과 임차권 등기 내용의 2차 70,000,000원 기재 차이를 반드시 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 제외. 한국토지주택공사 40,000,000원은 심현임 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 박민정 관계 확인. 503호 임차권자와 가압류 채권자가 동일인으로 표시되어 있어 임대차 실질·배당자격을 대조해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 최저가 2,088,574,500원은 감정가 100%입니다. 실거래 비교 근거 없이 단순히 유찰 전 가격을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 목록2 옥탑 계단실·화단·태양광 설비가 포함됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 내용과 배당요구 내역을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 점유자다

이 사건의 함정은 근저당이 아닙니다. 2016.01.22 말소기준 이후 권리는 대부분 정리되는 구조라 등기 자체는 명확합니다. 문제는 그보다 앞서 들어온 사람들입니다. 김경숙은 명확한 대항력 임차인이고, 심현임과 박재민은 말소기준 전에 전입했으나 보증금이 확인되지 않습니다. 지주택 역시 전입시점과 보증금이 확인되지 않습니다.

현재 배당계산은 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있지만, 그 숫자는 확인된 채권만 반영한 계산값입니다. 특히 김경숙의 보증금은 배당표 50,000,000원과 임차권 등기 내용의 70,000,000원 기재가 함께 있어 잔액의 법적 성격을 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 실질취득비용은 현 단계에서 2,088,574,500원 + 확인되지 않은 인수 가능액으로 보는 것이 맞습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰가 산정 보류. 신건 최저가가 얼마인지보다 선순위 임차인들의 보증금·배당요구·현재 점유와 김경숙 보증금 기재 차이를 먼저 확정해야 합니다. 그 확인이 끝나야 비로소 “인수 0원” 여부와 실제 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.