대구지방법원 2025타경9338. 본건은 대구 동구 신서동 대구혁신도시비젼스퀘어2 제1층제2층 제161호로, 감정평가상 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중인 단위상가입니다. 소유자는 배태화이고, 2016.03.03 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 516,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경북 신용보증재단 가압류 36,000,000원, 삼성카드 가압류 7,073,912원, 대구 동구 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 권리 인수보다 더 눈에 띄는 것은 현황입니다. 매각물건명세서 비고에는 1·2층 복층구조이며 인접호수인 160호와 경계벽이 제거되어 있다고 기재되어 있고, 감정평가서도 두 호실을 일체의 음식점으로 이용 중이라고 적고 있습니다. 따라서 161호 단독 낙찰 후 실제 사용·인도 범위와 경계 상태를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9338 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 1188 대구혁신도시비젼스퀘어2 1층제2층161호 |
| 도로명 | 대구광역시 동구 이노밸리로 322 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(일반음식점) · 1·2층 복층구조 |
| 소유자 | 배태화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 449,699,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.03.03 을구 3번 대구은행 근저당권입니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사 대구은행)로 기재되어 있습니다. 말소기준보다 뒤에 들어온 경북 신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 삼성카드 가압류 및 대구 동구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류관수 | 1층 제2층 161호 | 2016.05.04 | 2025.06.13 | 미상 | 2025.11.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
류관수의 전입일은 2016.05.04로 말소기준권리인 2016.03.03보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.28 접수되어 있으나 보증금이 확인되지 않아 우선변제 규모는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 516,000,000원 | 423,300,000원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 7,073,912원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 559,073,912원 중 423,300,000원이 배당되는 것으로 계산되어 현재 회차의 총 미배당은 135,773,912원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 430,000,000원 | 423,300,000원 | 135,773,912원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 344,000,000원 | 338,384,000원 | 220,689,912원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 275,200,000원 | 270,547,200원 | 288,526,712원 | 0원 |
이 사건은 유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인에게 넘어오는 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 430,000,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1층제2층 제161호 단위상가로서 근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.
- 경계 현황. 인접호수 160호와 호별 경계벽을 제거해 일체의 음식점으로 이용하고 있습니다. 매각물건명세서에도 같은 내용이 기재돼 있습니다.
- 주위환경. 대구경북지방병무청 서측 인근이며 각종 근린생활시설, 대형마트, 업무시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 6층 건물 내 단위상가이며 위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·덕트·에스컬레이터 설비 등이 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,666,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 동측 약 20m, 서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 160호와 경계 확인. 현재 경계벽이 제거된 상태이므로 161호의 물리적 경계, 독립사용 가능 여부와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 류관수는 대항력이 없지만 보증금 자체는 확인되지 않았습니다. 배당요구·확정일자와 함께 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 실거래·임대수익 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 430,000,000원의 가격 적정성을 별도 검증해야 합니다.
- 집행정지 이력 확인. 2026.01.15 채권자대리인에게 집행정지통지서가 도달한 기록이 있습니다. 2026.09.22 매각기일 전 현재 절차 진행상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 총 135,773,912원의 미배당이 발생하는 구조이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격’을 봐야 하는 상가
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 임차인 류관수도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액 0원인 사건입니다. 권리 측면의 큰 함정은 보이지 않습니다. 하지만 이 사건을 단순한 안전형으로만 보기에는 161호와 160호의 경계벽이 제거된 현황, 보증금이 확인되지 않은 임차인, 그리고 비교 가능한 실거래 시세가 없는 점이 남습니다. 특히 신건 430,000,000원이 시장 대비 저렴하다는 근거는 없으므로, 낙찰가 판단은 현장 경계·독립사용성·임대수익과 최신 매각절차 상태까지 확인한 뒤 해야 합니다. 권리는 소멸형, 승부처는 현황과 가격 검증입니다.
