대구지방법원 2025타경9922. 대상은 대구광역시 동구 신기동 동부프라자 비지구 가동 지하층 300호로, 감정평가상 판매시설(공실) 상태입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 14,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 현재환이며, 경매의 말소기준권리는 1993년 1월 11일 설정된 장재욱 명의 근저당권, 채권최고액 50,000,000원입니다.
이 사건의 권리구조는 가격보다 단순합니다. 말소기준 이후의 가압류와 근저당권부채권 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 조사된 임차인도 없습니다. 현재 매각가 14,000,000원을 가정하면 근저당권자 측에도 13,348,000원만 배당돼 36,652,000원의 미배당이 생기지만, 데이터상 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9922 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 174-4 비지구 가동 지하층300호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 판매시설(공실) · 대상면적 17.885㎡ |
| 소유자 | 현재환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 14,000,000원 / 14,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급 | 대구지방법원 등기국 · 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 1993년 근저당이 말소기준
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 인수 문제가 확인되지 않으며, 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 1993년 장재욱 근저당 이후 남아 있는 기술신용보증기금 가압류, 신용보증기금·서울보증보험주식회사의 근저당권부채권 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 실거래 참고 — 숫자는 낮아 보이지만 직접 비교는 곤란
동부프라자 관련 확인 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 95,250,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 74,000,000원입니다. 과거 116,500,000원 거래보다 최신 74,000,000원 거래가 낮아 최근 대비 과거 추세는 -36.5%로 잡힙니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 이 최근 수치와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 64.8㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2022.04 | 64.8㎡ | 4 | 116,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.8㎡ | 1건 | 74,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.8㎡ | 2건 | 95,250,000원 |
즉 이 사건은 ‘권리는 정리되는데 가격은 추가 검증이 필요한’ 유형입니다. 참고 거래 자체도 2022년 116,500,000원에서 2023년 74,000,000원으로 낮아져 하락 추세가 확인됩니다. 전체 평균 95,250,000원만 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 장재욱 | 50,000,000원 | 13,348,000원 |
| 2. 가압류 · 기술신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 50,000,000원 중 13,348,000원이 배당되고 36,652,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 14,000,000원 | 13,348,000원 | 36,652,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 11,200,000원 | 10,598,400원 | 39,401,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 8,960,000원 | 8,398,720원 | 41,601,280원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다. 이 사건의 입찰 판단 포인트는 후순위 채권의 인수 여부가 아니라 지하 판매시설의 실제 가치와 환금성을 어떻게 검증하느냐에 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지하층 300호 단위상가이며 감정평가 당시 판매시설 공실 상태입니다.
- 주위환경. 신기중학교 북측 근거리에 있고, 주위에는 아파트단지·단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 반야월로, 버스정류장, 근거리 지하철 역사가 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 이용. 중심상업지역이며 단지 토지는 판매시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물 중 지하층 300호입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 별도 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준 1993.01.11 장재욱 근저당과 그 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원문에서 최종 대조하세요.
- 임차관계. 현재 자료상 임차인은 없고 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 가격. 대상 17.885㎡와 실거래 64.8㎡가 일치하지 않으므로 74,000,000원·116,500,000원을 직접 비교시세로 사용하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 74,000,000원은 이전 116,500,000원보다 낮고 최근 대비 과거 추세는 -36.5%입니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 판매시설 공실로 조사됐으므로 현재 이용상태를 다시 확인하세요.
- 소재 토지. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서의 소재 필지 표기가 서로 다른 점을 반드시 대조하세요.
- 배당. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 자료입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 검증은 별도”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리돼 매수인 인수액이 0원입니다. 채권자에게 36,652,000원의 미배당이 남더라도 그것이 매수인의 추가 부담으로 이어지는 구조도 아닙니다.
그러나 가격에서는 같은 자신감을 가질 수 없습니다. 감정가와 최저가는 14,000,000원으로 매우 낮아 보이지만, 확인된 최근 거래 74,000,000원은 대상 17.885㎡가 아니라 64.8㎡ 거래입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 -36.5% 하락 추세입니다. 따라서 이 사건을 ‘시세 대비 초저가’로 평가하기보다, 권리상 인수 위험은 낮지만 지하층 공실 판매시설의 적정가격을 별도로 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
