대구지방법원 2025타경10005. 대구 수성구 두산동 ‘호반써밋수성’ 101동 31층 3104호 아파트입니다. 소유자 이연서는 2024.10.15. 거래가액 1,056,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사아이엠뱅크 채권최고액 818,700,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 같은 아이엠뱅크의 추가 근저당, 정희용 근저당, 7건의 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자에게 금액으로 승계되는 항목은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 구조·마감·파손 여부를 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 권리와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10005 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 1003 호반써밋수성 101동 31층3104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 제101동 49층 중 31층 제3104호 |
| 소유자 | 이연서 · 거래가액 1,056,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 1,020,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 728,217,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.10.15. 을구 1번 주식회사아이엠뱅크 근저당입니다. 이후 을구 2번 아이엠뱅크 근저당, 을구 3번 정희용 근저당, 2025.09.12.부터 이어진 7건의 가압류, 2025.12.04. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기존 신탁 및 금지사항등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 유찰 시나리오를 본다
실거래 비교자료가 없어 감정가 1,020,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,020,000,000원 | 2,695,667,905원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 816,000,000원 | 2,897,627,905원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 652,800,000원 | 3,059,195,905원 | 0원 |
유찰이 진행되면 낙찰가가 내려가는 만큼 채권자 측 미배당은 커집니다. 현재 회차의 총 채권 미배당은 2,695,667,905원, 1회 유찰 시 2,897,627,905원, 2회 유찰 시 3,059,195,905원입니다. 그러나 세 경우 모두 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,020,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,600,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사아이엠뱅크 | 818,700,000원 | 818,700,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사아이엠뱅크 | 818,700,000원 | 188,700,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 정희용 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 2024기보제이차유동화전문 유한회사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 46,744,977원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사경남은행 | 498,840,059원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 76,714,446원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 32,600,256원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 41,147,503원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,620,664원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,703,067,905원 중 제공된 시뮬레이션상 채권자 배당액은 1,007,400,000원, 미배당은 2,695,667,905원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두산동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용·업무용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 지하철3호선 황금역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 제101동은 49층 철근콘크리트구조 건물이며 대상은 31층 3104호입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측·서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역이며, 공시지가는 3,004,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 거주인 부재로 내부 마감상태·구조·파손 여부를 구체적으로 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.10.15. 을구 1번 주식회사아이엠뱅크 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조인지 원본 등기와 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인으로 정리된 사람은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사에서 내부 구조·마감재·파손 여부가 확인되지 않았습니다.
- 가격 확인. 현재 최저가 1,020,000,000원은 감정가의 100%입니다. 실거래 비교자료를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당표 성격 확인. 제공된 배당은 채권최고액·청구금액 기준 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 확인이 필요하다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2024.10.15. 아이엠뱅크 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당 2건, 가압류 7건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격에 대해서는 결론을 서두를 수 없습니다. 현재 신건 최저가는 1,020,000,000원으로 감정가와 같고, 이를 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 신건 가격과 실제 점유·내부 상태는 확인 후 판단”입니다.
