대구지방법원 2025타경10054. 대구 동구 효목동 태왕메트로시티 116동 11층 1112호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 233,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 권병동 단독소유이고, 2017.06.19 설정된 주식회사대구은행 근저당 184,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2017.06.23 대구은행 근저당 34,500,000원, 2020.11.20 주식회사티플레인대부 근저당 13,000,000원, 2025.12.09 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기권리보다 임차관계입니다. 정옥란의 전입일은 2004.01.15로, 말소기준인 2017.06.19보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 이 자료만으로는 대항력을 확정하거나 매수인이 떠안을 보증금을 산정할 수 없습니다. 실제 점유와 임대차관계가 확인되어 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 337 태왕메트로시티 116동 11층 1112호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 11층 |
| 소유자 | 권병동 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 186,636,471원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차는 확인 필요
말소기준은 2017.06.19 주식회사대구은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2006년, 2010년, 2018년, 2019년에 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 등기권리 자체보다 2004.01.15 전입한 정옥란의 실제 임대차관계와 보증금이 핵심 확인사항입니다.
② 임차인 — 선행 전입이지만 보증금·확정일자 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정옥란 | 2004.01.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
③ 시세 비교 — 표면상 94.7%, 실질취득액은 아직 미정
태왕메트로시티 전용 84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 246,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 280,000,000원이며, 신건 최저가 233,000,000원은 최근 평균 대비 94.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 13 | 248,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 255,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 2 | 223,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 4 | 276,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 13 | 266,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 14 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 246,166,666원 |
실거래 범위는 200,000,000원~280,000,000원이고 최근 12개월 평균은 246,166,666원입니다. 따라서 최저가 233,000,000원 자체는 최근 평균보다 낮지만, 이 물건은 실질취득액이 아직 계산되지 않았습니다. 정옥란의 보증금과 대항력이 확인되기 전에는 최저가 94.7%만을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 · 확인된 등기채권 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 184,000,000원 | 184,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사대구은행 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 주식회사티플레인대부 | 13,000,000원 | 10,438,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 등기채권만 기준으로 하면 채권총액 231,500,000원 중 228,938,000원이 배당되고 2,562,000원이 미배당되는 계산입니다. 이 시나리오의 매수인 인수 계산값은 0원이지만, 정옥란의 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이를 최종 인수액으로 볼 수 없습니다. 임차보증금과 우선변제 여부가 확인되면 배당순서와 매수인 승계액을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 효목동 ‘효목고가네거리’ 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 규모. 태왕메트로시티는 1,859세대이며 사용승인일은 2003.11.28입니다. 본건과 비교된 실거래는 전용 84.92㎡입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복 8차선, 남동측 왕복 4차선, 남측 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제3종일반주거지역·방화지구·시가지경관지구, 비행안전제5구역·비행안전제6구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,667,000원/㎡입니다.
- 건물. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 정옥란의 실제 임대차계약 체결 여부, 보증금 액수와 지급내역을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유가 계속되는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 잔존보증금 규모를 결정하는 핵심입니다.
- 관계인 여부 확인. 정옥란은 2010.08.18 근저당의 채무자 이름과 동일합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인하되, 확인 전에는 임차위험을 임의로 제외하지 마세요.
- 회차별 실질취득액 재계산. 233,000,000원·186,400,000원·149,120,000원 각 회차에서 보증금 미배당액을 반영해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 246,166,666원과 최신 거래 280,000,000원을 기준으로 비교하되, 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “94.7%”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 물건의 등기권리 구조는 어렵지 않습니다. 2017.06.19 대구은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 가격도 표면상으로는 최저가 233,000,000원이 최근 12개월 평균 246,166,666원의 94.7%입니다. 그러나 이 숫자보다 중요한 변수가 있습니다. 2004.01.15 전입 정옥란의 임차보증금입니다.
보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 초과한다면 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 등기권리는 소멸형이지만 임차인 확인 전에는 가격판단 보류가 맞습니다. 선행 전입 임차관계를 해소하거나 정확한 보증금을 확인하는 것이 입찰가 계산보다 먼저입니다.
