대구지방법원 2025타경10111. 수성구 지산동 지산우방타운 106동 11층 1105호, 전용 84.995㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 박수열이고, 2002.12.30 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 현재 남아 있는 2023.06.21 우리은행 근저당권과 2025.12.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “권리가 깨끗하니 가격도 괜찮다”로 연결하면 안 됩니다. 감정가와 신건 최저가, 실질취득액이 모두 306,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 271,625,000원, 최신 2026.09 거래는 260,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 275,500,000원보다도 높지만, 판단의 중심은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균이 아니라 최근 평균·최신 거래· -4.1% 하락 추세에 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10111 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1271 지산우방타운 106동 11층1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.995㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 박수열 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조영진 / 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 배당 분석에서 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 기타 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2002.12.30 접수된 을구 9번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2023.06.21 설정된 을구 11번 우리은행 근저당권 54,000,000원과 2025.12.30 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 306,000,000원은 최근 시세 이상
같은 단지 우방타운, 전용 85.0㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 가격 판단은 전체 평균 275,500,000원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 271,625,000원, 최신 2026.09 거래는 260,000,000원, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -4.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 85.0㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 12 | 262,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 12 | 273,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 12 | 273,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 12 | 265,000,000원 |
| 2025.07 | 85.0㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 1 | 288,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.995㎡ | 8건 | 271,625,000원 |
현재 최저가 306,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.7%입니다. 최신 거래 260,000,000원보다도 높은 구간이며, 최근 흐름은 -4.1%입니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만을 근거로 가격 매력을 부여할 수 없고, 현재 신건에 대해서는 “시세보다 싸다”는 평가가 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 조영진 | 500,000,000원 | 246,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권자 총 청구액은 554,000,000원, 총 예상배당은 300,916,000원, 미배당액은 253,084,000원입니다. 을구 9번 근저당은 채권액 미상으로 계산에서 제외되어 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 지산역(3호선) 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 용지초등학교 상대보호구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 우방타운 460세대, 준공일 1991.05.29. 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 거래 추세는 -4.1%입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 275,500,000원보다 최근 12개월 평균 271,625,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.1%이므로 현재 신건 최저가 306,000,000원을 “할인 가격”으로 해석하면 안 됩니다.
- 말소기준 근저당 채권 확인. 을구 9번 우리은행 근저당의 실제 채권액이 미상입니다. 매수인 인수와는 별개지만 배당표 정확성을 위해 원본 확인이 필요합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 회차 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 244,800,000원, 2회 유찰 시 195,840,000원입니다. 현재 신건과 유찰 후 가격 구간을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2002.12.30 우리은행 근저당이고, 그 뒤의 현재 등기 권리는 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 실질취득액은 306,000,000원으로 최근 12개월 평균 271,625,000원의 112.7%이고, 최신 거래는 260,000,000원입니다. 여기에 최근 가격 추세도 -4.1%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 현재 가격 부담이 더 큰 사건이며, 신건 최저가만 보고 저가 매수라고 평가할 근거는 없습니다.
