대구지방법원 2025타경10124. 청도군 운문면 신원리 110 소재의 토지와 펜션·강당 등을 함께 다루는 일괄매각 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사고창진이고, 2021.06.08. 설정된 주식회사대구은행 근저당 720,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2021.10.21. 주식회사이즈커뮤니케이션즈 근저당 450,000,000원, 2025.12.17. 임의경매개시결정이 이어져 등기순위 자체는 비교적 읽기 쉽습니다.
그러나 이 사건을 단순한 “후순위 소멸형”으로만 보면 위험합니다. 현황조사·매각물건명세서에는 영우건설 주식회사가 목적물 전부를 사용하는 것으로 나타나고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금 규모와 대항력 성립시점이 확인되어야 실제 낙찰자 인수 위험을 판단할 수 있으므로, 배당표상의 인수 0원은 현재 시뮬레이션 결과로만 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10124 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 운문면 신원리 110 · 경상북도 청도군 운문면 운문로 1053 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 8,9(가,나) 단독주택(펜션) · 10(다) 강당 |
| 소유자 | 주식회사고창진 |
| 감정가 / 최저가 | 1,412,453,460원 / 1,412,453,460원 (신건) |
| 청구액 | 648,869,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 항목 | 지목 대 · 560.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 147,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차는 별도 확인
현재 등기상 핵심은 2021.06.08. 주식회사대구은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 채무자는 주식회사고창진입니다. 이후 2021.10.21. 주식회사이즈커뮤니케이션즈가 채권최고액 450,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025.12.17. 주식회사 아이엠뱅크(변경전 상호 주식회사 대구은행)가 임의경매개시결정을 받았습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
| 사용자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 영우건설 주식회사 | 목적물 전부 | 미상 | 5,400 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 없이 신건 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,412,453,460원이며 0회 유찰 신건입니다. 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,412,453,460원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,524,535원 |
| 1. 을구 15번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사이즈커뮤니케이션즈 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 225,928,925원 |
신건 1,412,453,460원 가정에서는 등기상 두 근저당 채권최고액 합계 1,170,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 225,928,925원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 영우건설 주식회사의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당·인수는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청도군 운문면 신원리 ‘삼계리마을’ 남서측 인근으로, 주변은 펜션·야영장·임야·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반차량 접근은 가능하며, 지역적 상황과 간선도로·교통시설 접근편의성을 감안한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 8,9(가,나)는 단독주택(펜션), 10(다)는 실제 강당으로 이용 중입니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광휴양형(운문05))이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역·자연재해위험개선지구에 포함됩니다.
- 경계. 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치·경계구분·제시외건물 점용면적은 측량을 통해 확정할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 목록10(다)는 공부상 ‘창고 및 주택’이고 실제 이용은 강당입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 영우건설 주식회사의 보증금, 점유권원, 전입신고일을 확인해 대항력과 실제 인수 가능성을 재판정해야 합니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 범위와 컨테이너하우스 1동·야외수영장 매각제외 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
- 경계 측량. 토지와 인접지의 지적경계가 불분명하므로 점용면적·시설 위치를 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 펜션과 강당으로 실제 이용되는 건물의 현황, 공부상 용도, 향후 이용계획을 함께 검토해야 합니다.
- 지역 규제 확인. 계획관리지역 외에도 성장관리계획구역, 자연재해위험개선지구, 가축사육·배출시설 관련 제한이 중첩되어 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 1,412,453,460원만으로 적정가를 판단하지 말고 별도 시세·수익성 검증이 필요합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “낙찰자 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2021.06.08. 대구은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단의 난점은 등기가 아니라 목적물 전부를 사용하는 영우건설 주식회사의 미확정 임차관계, 일괄매각과 매각제외 시설의 혼재, 지적경계 불분명, 펜션·강당으로 구성된 복합 이용상태에 있습니다.
신건 최저가는 1,412,453,460원입니다. 비교 실거래 없이 이 가격을 싸다고 평가할 근거는 없고, 임차보증금도 확인되지 않았으므로 배당표의 인수 0원만 보고 안전형으로 단정해서도 안 됩니다. 말소기준은 명확하지만, 현장·임차·매각범위 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
